Ermanno Boeris

Prenajímať alebo vlastniť?

O blogu

Nehnuteľnosti sú hlavnou náplňou mojej práce zatiaľ len niečo viac ako rok. Na post riaditeľa slovenskej pobočky medzinárodnej realitnej konzultačnej spoločnosti Colliers International som prišiel zo spoločnosti Enel – Slovenské elektrárne. Tam som pôsobil na viacerých pozíciách v divízii obstarávania a služieb. Mimo Talianska žijem od roku 1998. Na Slovensko som prvýkrát zavítal v rámci zahraničnej stáže počas vysokoškolského štúdia a už som tu zostal. V slovenskej pobočke Colliers International som zodpovedný za strategickú reštrukturalizáciu vnútri firmy a vyhľadávanie nových možnosti pre jej pôsobenie na trhu.

Všetky články autora

Pred niekoľkými týždňami som mal možnosť v rámci jedného seminára na jednej fakulte v Kanade zdieľať nápady s mojimi kolegami z celého sveta. Hlavnými témami boli zelené budovy, dizajn nehnuteľností a stratégia obsadenosti (vlastnenie vs. prenájom).

V prvých dvoch témach som spozoroval veľmi podobný prístup všetkých zúčastnených. Pri bližšom pohľade na problematiku stratégie obsadenosti som si však uvedomil, že trhy sa v závislosti od daných lokálnych a regionálnych ekonomík správajú odlišne.

Všetci vieme, že na Slovensku stavajú biznis centrá profesionálni developeri, ktorí svoje priestory prenajímajú a následne ich predávajú investorom, ktorí si ponechávajú nehnuteľnosť na obdobie piatich až desiatich rokov.

Prenájom je najjednoduchší spôsob pre spoločnosti, ktorých hlavná činnosť nevyžaduje vlastnenie prevádzky, ktorú riadia (väčšinou kvôli technickým a konštrukčným požiadavkám). Výhody siahajú od flexibility, nie je tu žiadna potreba starať sa o údržbu až po absenciu „pasívnych položiek“ v účtovných knihách atď.

Čo by mali spoločnosti zvážiť je, koľko ich tieto výhody stoja a ktoré môžu riešiť alternatívne. Pevne verím, že pre väčšinu firiem nie je lepšia alternatíva k prenájmu. Ak však spĺňate nasledovné kritériá, mali by ste zvážiť prelom vo vašej stratégii (ako prvý krok):

kancelársky priestor s rozmerom 8 000 a viac m2

medzinárodne uznávaná spoločnosť (AAA lepšie)

hlavná lokalita: Bratislava, Košice pokiaľ možno

žiadne väčšie technické požiadavky na prispôsobenie

Prelomom v stratégii pre takéto firmy by mohlo byť zváženie výstavby ich nového sídla a jeho predaja v určitej fáze vývoja (to môže nastať už aj pred začatím stavby) v rámci schémy „predaj a spätný nájom“.

Teraz môžete mať otázku, či na konci tejto stratégie je stále prenájom a nie vlastnenie: odpoveď je áno, ale so stratégiou predaja a spätného prenájmu môžete na konci dosiahnuť lepší zisk (odhad je ekvivalent až dvoch rokov nájomného).

Na záver, definovanie stratégie pre segment nehnuteľností pre rôzne oblasti podnikania nie je vždy ľahká úloha. Čím komplexnejšie je naše podnikanie, tým sú širšie aj možnosti vytvárania hodnôt a nie iba jednoduchých nákladov (ako v prípade prenájmu).