Predaj nehnuteľností patriacich verejnému sektoru sa rozbehol aj na Slovensku. 118773>Nedávno oznámil tender na predaj svojho takmer štvorhektárového nevyužívaného pozemku s pár budovami podnik vo vlastníctve štátu Bratislavská teplárenská (BAT), a.s. Na území starej prešporskej teplárne na Čulenovej ulici s dominantou – 120-metrovým komínom na okraji historického centra – už roky teplo nevyrába. Perspektíva jeho prestavby na komerčné alebo obytné využitie prebúdza fantáziu developerov.
Lukratívnych pozemkov neďaleko centra Bratislavy už nie je veľa. Nefunkčné priemyselné areály ako BAT, Gumon, Stein alebo BEZ preto ponúkajú jedinečnú možnosť, ako sa dostať k nehnuteľnostiam s cenou zlata. Dopyt stúpa a s ním aj ceny. O šťastnom víťazovi má v prípade BAT rozhodovať verejná súťaž. So zvláštnymi pravidlami.
Čudné sito
Niektoré zo základných kritérií súťaže o lukratívny pozemok na Čulenovej ulici pripomínajú príliš husté, inde však deravé sito. Prvým je podmienka najmenej dvojročného pôsobenia na realitnom trhu. Druhým je referencia najmenej 20-tisíc štvorcových metrov plochy ukončeného alebo práve realizovaného developmentu a navyše aspoň desaťtisíc štvorcov bytov na Slovensku. Za prebiehajúcu realizáciu sa pritom pokladá aj vydané stavebné povolenie.
Dlhodobá existencia na trhu je dôležitý faktor, ktorý je predpokladom schopnosti realizovať budúci projekt. No v realitnom biznise platí, že hoci aj desaťročné pôsobenie na trhu ešte nemusí znamenať solídnosť a dôveryhodnosť. Pri druhom kritériu sa vynára otázka, prečo je podmienkou desaťtisíc metrov na Slovensku. To automaticky vyraďuje veľkého medzinárodného developera, ktorý hľadá možnosti expanzie na novom trhu.
Bratislavská teplárenská pridala ešte dve neštandardné podmienky. Tými je povinnosť odoberať teplo po ukončení projektu exkluzívne od nej. Navyše, budúci kupujúci musí garantovať odber tepla minimálne 50-tisíc gigajoulov za rok v iných objektoch. Za to má začať platiť najneskôr od konca roku 2011. Zmluva o budúcej zmluve na odber tepla musí byť podpísaná súčasne s kúpnou zmluvou na predaj nehnuteľností na Čulenovej. Na ilustráciu – minimálna hranica znamená, že nový majiteľ má odoberať teplo pre vyše 1 000 bytov. Táto podmienka vyraďuje z hry tých, ktorí by požadovanú metráž postavených bytov splnili vďaka projektom v Petržalke, napríklad Tatra Residence. V piatom bratislavskom okrese totiž teplo produkuje iná spoločnosť a nie je možné ho tam dodávať z BAT.
Podľa hovorkyne BAT Jarmily Galandákovej je dôležité, aby budúcim kupujúcim bol subjekt, ktorý má reálne skúsenosti s developmentom veľkého projektu a zároveň seriózny záujem rozvíjať územie.
No nebol by transparentnejší a výnosnejší predaj prostredníctvom verejnej dražby? Tepláreň prostredníctvom hovorkyne odkazuje, že zvolená forma predaja „sa realizuje na základe vyhodnotenia najlepšieho variantu a skúseností spoločnosti Colliers International Slovakia s realizáciou verejných výberových konaní pri podobných projektoch“.
Spoločnosť Colliers aktuálne pomáha aj mestskej časti v Budapešti. Tá pripravuje predaj lukratívnych pozemkov na nábreží Dunaja. Zaujímavosťou tohto tendra je dvojfázový výber. Najskôr sa vyhodnotia architektonické návrhy na využitie územia s výnimočným developerským potenciálom, následne sa zrealizuje predaj pozemkov s jasnou podobou toho, čo na nich vyrastie.
Kto sa pobije
Nastavené podmienky vzbudzujú podozrenia, že sú šité na mieru najväčších hviezd na slovenskom developerskom nebi. Ich účasť na tendri je viac-menej istá. Niektorí pre TREND záujem potvrdili, iní sa v tejto fáze nevyjadrovali. Medzi tými, ktorí by vstupné kritériá mali splniť, sú Finep, Sekyra, Ballymore, HB Reavis spolu s Ipecom, J&T či Cresco.
A viacerí potenciálni kupci sa zhodli v jednom. Predkvalifikačné kritériá účasti nie sú štandardné, aj keď sú zákonné. Samozrejme, sú i takí, ktorí ich ani pri najlepšej vôli nemôžu splniť. Medzi developerov, ktorí si nemôžu brúsiť zuby na lukratívne zhodnotenie pozemku, patrí napríklad 119512>poľská firma GTC, ktorá zatiaľ nedostala na svoj projekt Vinohradis stavebné povolenie. Byty zatiaľ v Bratislave nestavala ani Penta. Orco s výstavbou na Kolibe iba začalo, ťažko však môže záväzne potvrdiť objem odoberaného tepla od roku 2011. Títo záujemcovia by do tendra museli ísť v konzorciu s inou developerskou skupinou, ktorá im splnenie podmienok pomôže zabezpečiť.
Šéf slovenského Colliersu Tomáš Krčula presviedča, že takéto podmienky pri predaji sú štandardné. „Ak by takýto pozemok predávala napríklad stavebná spoločnosť, jej podmienkou by bolo vykonanie stavebných prác pre zamýšľaný projekt. Bez toho by to nešlo,“ hovorí. Netrápi ho ani, že požiadavka realizovaného projektu na Slovensku zúžila paletu možných záujemcov o pozemky na Čulenovej: „Na trhu je dostatok silných developerov, ktorí sú zárukou, že zaplatia zaujímavú sumu a vytvoria dobrý projekt.“
Za akú cenu
Cenu odhadol znalec z Komárna na dvetisíc korún za štvorcový meter. Minimálna cena podobných lokalít v centre mesta pritom presahuje desaťnásobok tejto hodnoty. Podľa informácií TRENDU nedávno významný developer neuspel na susednej Chalupkovej ulici s ponukou 40-tisíc korún za štvorcový meter.
Cena za štyri teplárenské hektáre by sa mohla vyšplhať aj vyššie. Ak by sa dostala na hranicu 50-tisíc korún za štvorec, znamenalo by to dve miliardy korún za celý areál.
No stanovené podmienky redukujúce okruh záujemcov môžu z ceny ukrojiť. Uchádzači si totiž do nej musia započítať všetky riziká vrátane postihov v prípade nesplnenia požiadaviek BAT na odber tepla.
Podľa územného plánu je lokalita určená na výstavbu bytových a kancelárskych výškových budov od 25 do 42 podlaží. Keďže na pozemku sú prevažne architektonicky nezaujímavé budovy, postihne ich asi podobný osud ako väčšinu bývalých priemyselných objektov. Kupujúci musí do svojho projektu zakalkulovať aj náklady na ich odstránenie.
Najvýraznejšou dominantou tejto časti je 120 metrov vysoký komín, posledný v strede Bratislavy. Nedávno sa objavil ťažko uskutočniteľný 120870>nápad zrekonštruovať ho na vyhliadkovú vežu s luxusnou reštauráciou na vrchole. Podobnú ideu mal pred pár rokmi aj tím architektov, ktorí chceli obstavaný komín prestavať na 30-podlažnú budovu. Ekonomické náklady a výnosy takejto rekonštrukcie ukazujú na jediné. Pre developera je ideálna voľba jednoznačná – zbúrať.
Foto - Maňo Štrauch
