Predajcovia aj nákupcovia realít vyčkávajú. Kedy sa rozhýbe trh nehnuteľností?

Takto pred rokom zažívali reality boom. Nielen na Slovensku, ale po celom svete sa nákupcovia predháňali v navyšovaní ponúk, makléri mali plné roky práce a stavitelia nedokázali dostatočne rýchlo uspokojovať dopyt. V súčasnosti je situácia radikálne odlišná. V niektorých krajinách sveta, ako napríklad vo Švédsku alebo Kanade, ceny skolabovali o viac ako 15 percent. V iných štátoch, ako je Nemecko, stratili iba pár percent, no stále najviac v tomto storočí. V ďalších, ako napríklad na Slovensku alebo v Česku ceny prestali rásť a predaje takmer úplne zastali. Mnohí sa zamýšľajú nad tým, či ide iba o korekciu v rastovom trende, alebo obrat k udržateľnejšiemu realitnému trhu. Potenciálni kupujúci veria, že nové domy a byty poklesnú na cene a dokážu ich obstarať lacnejšie. Naopak, predajcovia dúfajú, že súčasná kríza prehrmí a všetko sa vráti do starých koľají. Obe skupiny sa však môžu mýliť. 

Keď sa pred rokom TREND pýtal odborníkov na nehnuteľnosti na ďalší vývoj cien, hovorili, že prepad nehrozí. Pretože dopyt je obrovsky silný a ponuka výrazne obmedzená. Takáto nerovnováha sa len tak nenapraví. Čiastočne mali pravdu – ponuka nehnuteľností v najväčších slovenských mestách je obmedzená. Avšak dopyt je prchavá veličina - nezávisí od toho, ako veľmi ľudia túžia po novom bývaní. Závisí od ich schopnosti zadlžovať sa a svoje úvery splácať. V ekonomickom žargóne Johna Maynarda Keynesa závisí od zvieracích inštinktov spotrebiteľov. A práve tieto inštinkty v posledných rokoch naštartovali centrálne banky svojou menovou politikou.

Pri slabom ekonomickom raste po roku 2009 centrálni bankári nevideli iné riešenie ako ekonomike pomôcť inak, ako rozprúdiť ekonomiku pomocou nových úverov. Ekonomický rast mali poháňať veľké úvery s minimálnym úrokom. A fungovalo to, ľudia sa začali zadlžovať rekordným tempom s cieľom kúpy vlastnej nehnuteľnosti. Nie je prekvapením, že ceny nehnuteľností v krajinách OECD začali rásť najrýchlejším tempom od začiatku meraní, minimálne za posledných 50 rokov. Vo väčšine krajín vznikla síce bublina, no cieľ to splnilo – trh nehnuteľností potiahol ekonomický rast v postcovidovom svete, keď ročný rast cien zrýchlil zo štyroch na desať percent. S rastom inflácie v roku 2022 sa však situácia otočila.

Nárast úrokových sadzieb výrazne navýšil úverové splátky dlžníkov a znížil ich schopnosť brať si nové úvery. Dopyt po nich takmer zastal. Podľa posledného prieskumu európskych bánk z tretieho kvartálu dopyt po hypotekárnych úveroch skolaboval o 74 percent. Aktuálne čísla sú pravdepodobne ešte vyššie. Bez úverov niet dopytu po nehnuteľnostiach a tak ich predaje zastali. Najprv centrálne banky spôsobili na trhu nehnuteľností svojou politikou bublinu a potom ju praskli prudkým navyšovaním sadzieb. Pre ekonóma otvorili otázku udržateľnosti podpory ekonomického rastu cez navyšovanie dlhu, no pre bežných ľudí otázku, či a kedy vyfučia ceny nehnuteľností aj na Slovensku.

Pre nich nemajú ekonómovia dobré správy. Úrokové sadzby a ich zmeny sú najdôležitejším faktorom vývoja na trh nehnuteľností. „Hrubým pravidlom je, že každé zvýšenie základných sadzieb o percento vedie k poklesu rastu cien nehnuteľností o jeden a pol až dva percentuálne body,“ hovorí Prakash Loungani z oddelenia výskumu Medzinárodného menového fondu. Podľa jeho najhorších možných scenárov by v najbližších troch rokoch mohli ceny nehnuteľností poklesnúť o v reálnom vyjadrení v rozvinutých krajinách o desať percent. V rámci nedávneho rastu o desiatky percent by to ale nebola žiadna tragédia. Pre porovnanie, počas veľkej finančnej krízy klesli ceny nehnuteľností v rozvinutých krajinách o 13 percent - a to počas piatich rokov, od vrcholu dosiahnutého v roku 2007 až do dna zaznamenaného v roku 2012.

Výskumníci z ECB sú však o dosť skeptickejší ako analytici z MMF. Tvrdia totiž, že rast úrokov z nízkych úrovní má na ceny nehnuteľností omnoho silnejší vplyv ako keď rastú úroky z úrovní vyšších. Niccolo Battistini, Johannes Gareis a Moreno Roma publikovali štúdiu, v ktorej hovoria, že už jednopercentný rast hypotekárnych sadzieb spôsobí pokles cien nehnuteľností o deväť percent a investícií do nich až o 15 percent. Ten však nepríde hneď. Ako naznačuje aj posledná hypotekárna kríza, konsolidácia na trhu nehnuteľností trvá roky.