Politické otrasy neznižujú záujem o reality

Veľké európske mestá sa musia sústrediť na vytváranie vysoko kvalifikovaných miest pre prácu s pridanou hodnotou a tak zvyšovať dopyt nájomcov a investorov po nehnuteľnostiach. Ukazuje sa totiž jasný vzťah medzi rastom počtu pracovných miest v kancelárskych priestoroch a obratom z investícií v administratívnom segmente, uvádza správa medzinárodnej konzultačnej spoločnosti Colliers International vydaná na najväčší realitný veľtrh MIPIM, ktorý sa koná v Cannes.

„Na druhej strane, výsledok hlasovania Veľkej Británie o opustení Európskej únie, vzostup populistickej politiky v celej Európe a nový politický režim v USA naznačujú príchod zásadnejších zmien. Napriek tomu, naďalej možno v Európe vidieť ekonomický rast, ako aj zvyšujúci sa apetít investičného kapitálu po nehnuteľnostiach po celom svete, a to najmä v dôsledku pokračujúceho hľadania výnosov a príjmov,“ hodnotí Damian Harrington, vedúci EMEA prieskumu v Colliers International.

Časy nízkych výnosov

„Aj keď sú inflácia a úrokové sadzby na vzostupe, prirodzená úroveň krátkodobých úrokových sadzieb je aj naďalej stláčaná nadol v dôsledku dlhodobých demografických zmien a pomalšieho hospodárskeho rastu. Novým štandardom sa stáva trh ponúkajúci nízke výnosy,“ dodáva s tým, že zmeny aj naďalej poskytujú nové príležitosti na investovanie do nehnuteľností.

Veľké množstvo trhov zaznamenalo v roku 2016 rast investičného obratu, vo viacerých prípadoch išlo o menej zrelé periférne trhy, ktoré si nemusia dlhodobo udržať investičný apetít, keďže príležitosti vysychajú. Kapacitu pokračovať v získavaní investícií majú Španielsko, Holandsko a Poľsko. Fínsko, Česká republika, Maďarsko a Rumunsko už menej.

Zmena investičnej aktivity v Európe Zdroj: Colliers/Real Capital Analytics

Kancelárie zostávajú podľa analýzy Colliers najpopulárnejšími aktívami, v minulom roku predstavovali 60 percent z celkovej investičnej aktivity na 25 hlavných európskych trhoch. Nasledoval maloobchod s 13-percentným podielom. Vývoj však naznačuje, že ich podiel bude naďalej klesať.

Idú byty aj hotely

Naopak, rast investícií do rezidenčných nehnuteľností vo veľkých mestách prevyšuje rast v iných odvetviach. Budúcnosť bude patriť aj mestskej logistike. Najrealistickejšou možnosťou v mestách sa zdá byť zameranie na nehnuteľnosti so zmiešaním využitím.

Paradoxne sa ukazuje aj nárast popularity investícií do hotelového sektora. Aj napriek konkurencii od Airbnb zaznamenávajú mestá po celej Európe silnú obsadenosť a obrat vďaka rastu dopytu po cestovaní a práci v odvetviach voľného času.

Výraznejší pokles zaznamenal predaj pozemkov aj pozemkov pre development vo veľkých mestách, podiel sa znížil z 8,13 percenta v roku 2007 na 3,25 percenta.

Vo všeobecnosti boli výnosy z maloobchodu a kancelárií na svojej priemerne obchodovanej úrovni, zatiaľ sa však neblížia k minimám z roku 2007. Rezidenčné nehnuteľnosti sú typom aktív s najnižším výnosom. Obchodné výnosy z hotelov už presiahli predchádzajúci vrchol.

Kto rástol a kto padal

Colliers uvádza, že v minulom roku bol vyrovnaný pomer medzi mestami, kde investičná aktivita rástla a tými, kde klesala. Celková aktivita sa však znížila o 27 percent. Najvýraznejšie získali Holandsko, Španielsko, Írsko, Fínsko, Česká republika a Maďarsko, skromnejšie Švédsko, Poľsko a Rumunsko. Veľký skok zažili aj periférne trhy v Pobaltí, Grécku, Ukrajine a Chorvátsku, keďže kapitál pokračoval v hľadaní výnosov.

„Zníženie transakčnej aktivity v roku 2016 bolo spôsobené poklesom aktivity na všetkých Tier 1 trhoch vo Veľkej Británii, Francúzsku a Nemecku – na trhoch ktoré zodpovedajú za 60 percent všetkých investícií v období 10 rokov,“ zdôvodňuje Richard Divall, riaditeľ pre cezhraničné kapitálové trhy v Colliers International. Pokles nastal aj na veľkých trhoch, ktoré politickým a hospodárskym problémom, ako Taliansko, Rusko a Turecko.

Najatraktívnejší zostáva Londýn

Podľa prieskumu spoločnosti CBRE je už druhý rok po sebe najpopulárnejšou krajinou pre investorov do komerčných nehnuteľností Nemecko a Berlín vykazuje najvyšší vzostup spomedzi miest, keď poskočil zo štvrtého na druhé miesto. V rebríčku sa šplhajú hore aj severské štáty na úrovni miest aj krajín.

Najatraktívnejším mestom však zostáva Londýn, zatiaľ čo Hamburg, Miláno a Mníchov vypadli z prvej desiatky a Paríž z prvej štvorky. Nahradili ich Oslo a Štokholm.

„Zatiaľ čo kľúčové trhy akými sú Nemecko a Veľká Británia zostávajú aj naďalej krajinami najviac lákajúcimi investorov, štáty Škandinávie, ale aj strednej a východnej Európy sa čoraz viac stávajú súčasťou globálnych investičných stratégií,“ hodnotí Jonny Hull, výkonný riaditeľ CBRE pre oblasť investícií do nehnuteľností v štátoch EMEA.

Väčšina investorov podľa prieskumu plánuje majetok nakupovať, než ho predať. Mení sa štýl investovania, keď klesá záujem o najlukratívnejšie budovy a rastie záujem o dobré sekundárne nehnuteľnosti. Popri tradičných segmentoch sa investori obzerajú viac aj po alternatívnych ako budovy slúžiace pre poskytovanie zdravotnej starostlivosti, domy dôchodcov či študentské internáty.

Takmer rekordný objem kapitálu

Objem novo získaného kapitálu, ktorý je v roku 2017 k dispozícii pre investície do nehnuteľností v celosvetovom meradle, tvorí podľa prieskumu spoločnosti Cushman & Wakefield 435 miliárd dolárov (takmer 410 miliárd eur). Oproti rekordnému minulému roku to predstavuje len nepatrný pokles a druhú najvyššiu hodnotu zaznamenanú od roku 2009.

Objem kapitálu smerujúceho do regiónu Európy, Stredného Východu a Afriky (EMEA) poklesol o deväť percent na 130 miliárd dolárov, zatiaľ čo objem kapitálu určeného pro Severnú a Južnú Ameriku vzrástol o dve percentá na 173 miliárd dolárov. Ázia zaznamenala vzostup na 132 miliárd dolárov.

Jedným z najvýraznejších trendov v komerčných nehnuteľnostiach je nárast objemu kapitálu mieriaceho do ázijsko-pacifickej oblasti. Vôbec prvýkrát sem prichádza viac kapitálu než do regiónu EMEA, čo túto oblasť posunulo na druhé miesto za Severnú a Južnú Ameriku a dokladá to zrelosť a rastúcu príležitosť v ázijsko-pacifickej oblasti i vyhliadky na príťažlivú návratnosť.