Roky stál v úzadí. V súvislosti so skupinou J&T a jej realitnými aktivitami sa viac hovorilo o Tkáčovcoch a Ivanovi Jakabovičovi. P. Korbačka nie je mediálne plachý, svetelné rampy však nevyhľadáva. Ostával realitným mozgom skupiny a pri jej delení sa stal popri mediálnom aj majiteľom realitného dedičstva J&T.
To je bohaté, aj keď sa už nezdá byť také honosné, ako pred pár rokmi. Predsa len už nie sú hviezdami tí, čo najviac skúpia a vybavia, ale tí, čo nájdu najviac klientov a najlepšie predajú.
J&T v realitnom segmente začala rezidenčným projektom v bratislavskej nóbl štvrti Machnáč. Neskôr vyťažila z bratislavských areálov, ktoré získala najmä akciovými obchodmi.
Západoslovenské tehelne priniesli rozsiahly areál v Devínskej Novej Vsi, ktorý sa postupne premenil na logistický a priemyselný komplex. Areál bývalého Lignoprojektu a Výskumného ústavu papiera a celulózy na Patrónke sa zasa stal dlhoročným sídlom skupiny a hniezdom rozsiahleho kancelárskeho komplexu, ktorý vyrástol po rekonštrukciách starých budov.
V rezidenčnej oblasti skupiny pokračovala Karloveským ramenom, v kanceláriách rekonštrukciou Presscentra na Tower 115, v logistike areálmi v Nitre, Trnave a Dubnici. Časť budov neskôr predala, nakúpila desiatky pozemkov po celej Bratislave, ale aj v regiónoch. Začala sa výstavba a rekonštrukcie hotelov, či pýchy J&T – nábrežného komplexu River Park.
Plány sú rozsiahle, aj keď časť z nich sa medzičasom posunula na okraj záujmu private equity skupiny. J&T sa v rezidenčnom segmente sústreďuje na prvotriedne lokality, usiluje sa vyberať hrozienka z koláča. Zákazníkov hľadá aj pomocou banky skupiny, či medzi ľuďmi, ktorí jej zverujú svoje peniaze.
Ako sa vlastne skupina J&T dostala k developovaniu nehnuteľností? Známi ste tým v tomto desaťročí, všetko však začalo ešte v 90. rokoch...
Áno, začali sme o tom uvažovať krátko po vzniku J&T. Mali sme firmu, ktorá bola obchodník s cennými papiermi, venovali sme sa finančníctvu, takže development sa nám zdal zaujímavý. Bola tu slabá konkurencia, trh nebol obsadený, videli sme príležitosť ísť do toho. Vstup sme začali pripravovať v roku 1996, ako prvý projekt sme stavali Vily Machnáč vedľa štátneho archívu.
Vtedy bolo developerov málo, neboli však ani bankové úvery, úroky boli vysoké. Odkiaľ ste na to mali peniaze?
Peniaze sa nedali zohnať, ale neboli ani projekty, takže projekt sa samofinancoval bez banky. Bolo treba investovať iba do pozemku a projektovej dokumentácie. Keď sa rozbehla stavba, financovala sa zo záloh klientov, pretože projektov bolo málo a vládol silný dopyt po dobrej lokalite a slušnom štandarde. To bol projekt bez bankových peňazí, stavali sme z malého vlastného kapitálu. Potom sa to už rozbehlo, prišli ďalšie a ďalšie projekty, organicky to rástlo a začali sme sa rozširovať.
Vtedy však boli veľmi nízke ceny, zisky zrejme neboli vysoké...
Ani nie. Štvorcový meter bytu sa vtedy predával za 25 až 27-tisíc korún (800-900 eur) už s DPH, lebo to bola dobrá lokalita. To bolo vtedy dosť drahé. Dokončili sme to v roku 1999.
Ale trh ani nič iné neponúkal. Potom prišli naše kancelárske projekty, nejaké rekonštrukcie, prišli sme s kancelárskou zónou na Patrónke, začalo sa to nabaľovať.
Prečo sa J&T do toho pustila ako jedna z prvých a prečo v rámci J&T práve Vy?
Bolo to o nápade, ja som s ním prišiel, tak som sa mu ostal venovať.
Ako ste sa dostali k J&T, prišli ste za P. Tkáčom a I. Jakabovičom s tým, že idete robiť reality?
Poznáme sa veľmi dobre ešte z vysokoškolských čias a z vtedajších našich aktivít - hlavne z Elamu J. Navyše sme počas vysokej školy spolu pracovali u jedného obchodníka s cennými papiermi. Boli sme v neustálom kontakte, takže sa to zrodilo pomerne prirodzene a samo.
Takže by sa tá skupina vlastne mala nazývať J&T&K, nie?
Ja som do vlaku nastúpil, keď už J&T bolo založené, značka existovala, nebol dôvod niečo meniť.
Ako sa za tie roky trh zmenil?
Trh odvtedy vyrástol, dozrel, prešiel aj boomom aj recesiou. Výsledkom je dnes dlhšia príprava, vyššia kvalita, vyššia efektivita, ale nižšie marže.
Oplatí sa J&T byť na trhu, kde už nesľubuje veľmi vysoké výnosy ako v minulosti? Nie sú zaujímavejšie iné segmenty podnikania?
Máme na trhu svoje miesto a rozumieme tomuto biznisu. Je to o nastavení procesov a dobrej efektivite.
Vy sa zaoberáte okrem realít aj médiami, to sú odvetvia, kde je podobne tvrdo konkurenčný trh...
Áno, médiá sú tiež saturovaný trh a JOJke sa predsa z roka na rok lepšie darí. Napriek tomu, že je tu dlhoročná jednotka na trhu, sú tu určité výzvy a spôsoby, ako dosiahnuť rast. V realitách je to rovnaké, platí dobrá poloha, správny čas a dobrý produkt. Naučili sme sa to, teraz vieme, čo je dobrý produkt a lokalita, treba to len správne načasovať, odhadnúť situáciu na trhu.
V J&T sa však uskutočnili presuny, nehnuteľnosti sa podobne ako turistické, hotelové alebo priemyselné divízie odčlenili do samostatnej spoločnosti...
Áno, reality sú už úplne odčlenené, J&T Real Estate Holding (JTRE) je už úplne samostatná spoločnosť, ktorá vlastnícky nesúvisí s pôvodnou skupinou J&T. JTRE má v aktívach približne miliardu eur. V roku 2009, ktorý bol prvým samostatným po odčlenení od skupiny J&T, sme mali 32 miliónov eur zisku.
Aká je majiteľská štruktúra JTRE?
Vlastníkom som ja s rodinou.
Sú teda aj projekty, ktoré JTRE má a buduje podobne ako v prípade TMR a BHP aj projektmi iných ľudí, ktoré spravujete, prípadne ste ich dostali na developovanie ako v Tatrách, alebo sú to len Vaše projekty?
Ak je nejaký klient, ktorý chce ísť s nami do biznisu, prečo nie. Využívame aj túto schému. Je to jedno, či je to projekt priemyselného podniku alebo výstavba nehnuteľností.
Ktoré sú to projekty?
Je ich veľa, máme asi 50 projektov. Pre každý je vytvorená projektová spoločnosť a tá má svoju vlastnícku štruktúru.
Čomu by ste sa chceli v oblasti nehnuteľností primárne venovať v budúcnosti?
Hlavne rezidenčnému a administratívnemu segmentu. V priemyselných a logistických nehnuteľnostiach sme boli aktívni, ale teraz skôr dokončujeme rozostavané parky. Maloobchodu v menšej miere, skôr len v Prahe.
Prečo ste do tohto segmentu nešli, keď bol boom obchodov?
Na kvalitný shopping treba dobrú lokalitu a tú sme nemali. Do regiónov sme nechceli ísť, nemalo to pre nás zaujímavú investičnú veľkosť.
Zaujíma vás v prípade obytných projektov luxusnejší segment v strede mesta ako River Park alebo skôr stredná trieda ako Karloveské rameno?
V princípe nás zaujíma akýkoľvek projekt, tento segment vieme stavať, tomu rozumieme. Rozumieme aj trhu, či je to vyšší, stredný alebo nižší segment. Samozrejme, ten najvyšší je v Bratislave saturovaný, stredný, nižší aj nízky cenový segment však majú perspektívu.
Problém je v tom, že v Bratislave je v ponuke veľa bytov. Pred krízou bol developerom každý a staval bytovky. Výsledok je veľa nekvalitných bytov z pohľadu dispozičného riešenia a lokality. Trh nemá záujem o byty, kde je vysoké percento jalovej nevyužiteľnej plochy.
Zlé byty sa nájdu v každom projekte...
Ale nie je možné, aby v jednom projekte bolo 60 % zle dispozične riešených bytov. Každý projekt má časť, ktorá je dispozične zle vyriešená, má zlý výhľad alebo je tam veľa jalového priestoru v chodbách. Núti k tomu celková dispozícia domu. Keď je takýchto bytov v dome pod 10 percent, je to dobrý projekt. Tieto byty sa môžu predať za výhodnejšiu cenu. Ak je tam dlhá chodba a je neefektívna, tak ju treba dať klientovi zadarmo.
Čo však v projekte, kde je zle riešených 50 % bytov? Prípadne v nesprávnej lokalite, kto tam bude bývať a kto si to kúpi za porovnateľnú cenu na trhu? Porovnávanie jednotkovej ceny za štvorcový meter v jednotlivých projektoch potom nemá zmysel, z pohľadu klienta treba byt v prvom rade vidieť naživo.
Ako ste spokojný s River Parkom?
V River Parku trvalo cvičenie projektantov nad dispozíciami bytov 14 mesiacov. Realita je taká, že dispozičné riešenia a orientácia našich bytov sú veľmi dobré. Položili sme dôraz na byty a kancelárie, na voľnočasové aktivity a služby, obchodov je málo.
Chcete rozvíjať rezidenčný segment, lokality ktoré plánujete sú však skôr v strede mesta – Panorama na Landererovej, pravý breh Dunaja medzi Starým mostom a mostom Apollo po Einsteinovu, Zuckermandl pod hradom. To sú skôr luxusné lokality...
Sú to skôr dobré lokality ako luxusné, a tie si v čase krízy vždy budú držať cenu. To je pre klienta, čo si ten byt kúpi dobré, je to jeho istota. V centre je len málo podobných lokalít na nové rezidenčné developmenty, preto sa výsledku neobávam.
Práve ten drahý segment je však v kríze ťažko predajný...
Áno, ten najdrahší. Ale byt v centre - to má vždy svoju hodnotu. Je jasné, že keď chcú ľudia bývať a nemajú peniaze, idú ďalej a ďalej od centra. Na druhej strane kríza je tu vždy len nejaký čas, treba vydržať a centrum mesta má vždy svoju hodnotu, je to väčšia istota. V prípade Panoramy napríklad ponúkneme kvalitné byty, ale nebudeme ich ťahať až do takého top štandardu ako River Park.
Najmä River House je typický príklad super kvality, to je asi najdrahšia budova v meste v prepočte na m2. Samé sklo, výborné vybavenie. Staticky je navrhnutá komplikovane - na pilieroch. Trúfam si povedať, že takúto rezidenčnú budovu si v Bratislave veľa rokov nikto iný nedovolí postaviť. Nie je potom možné, aby tu štvorcový meter stál toľko čo inde, musí to byť drahšie.
Zuckermandel však má byť pokračovanie River Parku smerom k hradu...
Pri Zuckermandli to bude iné, o stupeň vyššie ako Panorama City. Budú to kvalitné, dobre riešené byty. Cena primeraná centru mesta, vyšší štandard, ale nebudú to luxusné byty. Panorama City bude stredný štandard. Bude príťažlivá tým, že je to stred mesta, výborná poloha, dopravne prístupné z mestského okruhu, blízko je mesto a Eurovea, kiná, divadlo. A hlavne tam bude zaujímavá cena.
Stále súťažíte o najvyššiu budovu v Bratislave?
Nikdy sme nesúťažili, už máme našu Tower 115...
Myslím výškou Panoramy...
Či sme sa chceli sami prekonať? Samozrejme, každého láka postaviť poriadnu výškovú budovu. Na druhej strane tu trh ešte dlho nebude na výškovú budovu pripravený. Mrakodrap potrebuje klientov a tí teraz nie sú dopredu. Okrem toho sa pri výškovej budove enormne predlžuje čas výstavby, takže v nej ostáva viazaných veľa peňazí. Náklady na štvorcový meter sú vyššie, vzniká viac jalových a obslužných plôch, znižuje sa efektivita, to všetko vstupuje do jednotkovej predajnej ceny bytu. Nedôvera bánk a iné okolnosti nepustia, momentálne sa to nedá.
Foto - Maňo Štrauch a Peter Kremský
Spoznajte prostredníctvom rozhovorov aj ďalších developerov.
