Slovenský trh s obchodnými nehnuteľnosťami si ani vlani nevydýchol. Rast hrubého domáceho produktu zvyšuje príjmy obyvateľov a tí si trúfajú míňať čoraz viac. Ideálnym miestom na to býva nákupné centrum. Taký je trend. Ešte donedávna sa najviac míňalo na trhoch. Ako však čoraz viac nezamestnaných nachádza prácu a slušný príjem, prestáva im stačiť oblečenie od Číňanov.
Namiesto „adiasu“, „Naiki“ a „Rebuku“ ich priťahujú značkové odevy, kvalitné potraviny či trvácna obuv. Aj podľa štúdie agentúry GfK nastal počas minulého roka rapídny presun nakupujúcich z trhov najmä do nákupných centier na okraji, ale i v centrách miest. Na trhu už nakupuje iba 14 percent obyvateľov.
Žiadaný artikel
Najviac ľudí nakupuje v shopping centrách v Bratislavskom kraji, podiel stúpa aj v ostatných regiónoch. Minulý rok k tomu výrazne dopomohol na strane ponuky. Najmä na jeho konci sa otváralo od Bratislavy cez Nitru, Banskú Bystricu až po Poprad. Ďalšie centrá sa stavajú. Najzaujímavejším poznatkom ostatných mesiacov však je, že slovenské nákupné centrá sú žiadaným artiklom nielen pre zákazníkov, ale aj pre investorov. V podstate všetko, čo sa postavilo, sa aj predalo do rúk globálnych finančných skupín, smädných po aktívach v prudko rastúcom stredoeurópskom regióne.
Najväčší obchod sa podaril na jar tohto roka. Jeho predmetom bolo banskobystrické Europa Shopping Center. Odvážny projekt nákupného centra s vyše 30-tisíc štvorcovými metrami v zatiaľ takmer spiacom regióne otvorili pred vlaňajšími Vianocami, jeho zábavno-športovú časť až začiatkom mája. Bystrická developerská skupina VAV Invest do Europy namiesto plánovaných 1,6 mld. vložila napokon až 2,4 mld. Sk.
Dôvodom boli nepredpokladané geologické podmienky, svoje zohrali aj menšie skúsenosti developera. Nový pytač však čakal iba na otvorenie druhej etapy. Realitný fond holandskej finančnej skupiny ING pre stredo-východnú Európu (ING REIM) začiatkom mája ohlásil odkúpenie obchodného centra do svojho portfólia za odhadom 80 mil. eur (zhruba 270 mil. Sk).
Hlad ING sa Europou určite nezasýtil. Na nákupy v strednej Európe má podľa svojho vyhlásenia zhruba miliardu eur. Napokon, VAV Invest chce do konca roka začať budovať obchodné centrum aj vo Zvolene, uvažuje o Liptovskom Mikuláši a iných mestách. Ak sa teda prvý obchod vydarí, môžu v partnerstve s ING nasledovať aj ďalšie. Pravda, nepôjde iba o obchodné nehnuteľnosti. VAV napríklad v Bystrici stavia aj biznis centrum či vo Zvolene logistický park.
Partnerstvá z rozumu
Podobné partnerstvá nie sú výnimkou. Do oka si napríklad padli trnavská developerská skupina Euro Max Slovakia, známa obchodnými domami Max, s realitnou pobočkou americkej finančnej skupiny GE. Všetky štyri Maxy zatiaľ skončili v jej portfóliu. Po Trnave, Trenčíne a Poprade sa tak v marci stalo aj v prípade nitrianskeho shopping centra. Za budovu s 15-tisíc m2 prenajímateľnej plochy na kraji mesta zaplatili Američania 23 mil. eur (takmer 800 mil. Sk). Osvedčená spolupráca má viesť k výstavbe v ďalších mestách, ako sú Prešov, Žilina, Dunajská Streda či Skalica. Potichu sa hovorí aj o MegaMaxe v Bratislave za niekoľko miliárd.
Usilovná výstavba nákupných centier vlani takmer obišla Bratislavu, zato sa naplno rozbehla vo všetkých regiónoch. Azda najviac sa stavia v Nitre, kde začiatkom vlaňajška otvorili Centro pri výstavisku, pred Vianocami ho doplnil Max. Centro sa pritom chystá na druhú etapu – rozšírenie o ďalšiu časť bývalého parkoviska.
Krajské mesto pod Zoborom, ktoré je v posledných mesiacoch miláčikom zahraničných investorov, tým však nekončí. Na jeseň budúceho roka by mal pribudnúť CityPark bratislavskej stavebnej firmy ICT Istroconti, rozbehla sa v centre mesta aj výstavba Mlynov šalianskej skupiny INvest. Všetky centrá majú okolo 30-tisíc m2 prenajímateľnej plochy, len Centro bude mať po rozšírení zhruba o polovicu viac.
Menej prudko rastú obchodné plochy v ďalšej mekke zahraničných investorov – v Trnave. V slovenskom Ríme na jeseň pribudol menší obchodný dom Arkadia, ktorý sa rozprestiera na ploche 4 500 štvorcových metrov. Jeho majiteľom je lichtenštajnský Realtech. Podobnou udalosťou bolo rozšírenie hypermarketu Tesco o galériu na vyše 5 000 m2, kde sa usídlili najmä obchody s odevmi. Líder slovenského maloobchodu má plány zväčšiť svoje nákupné stánky o galérie aj v iných mestách. Ťaží tak z „Tesco efektu“ – jeho samoobsluhy totiž priťahujú návštevníkov v takej miere, že sa na tom oplatí postaviť podnikateľské plány aj pre ďalších hráčov. Túto myšlienku využíva napríklad líder trhu s elektronikou Nay, podobne ako menšie nákupné promenády BigBox.
Symbióza s Tescom sa vlani prejavila vybudovaním pridružených obchodných domov v Trenčíne a Nových Zámkoch, má pokračovať napríklad v Skalici či Liptovskom Mikuláši. Rakúsky BigBox chce počas rokov 2007 a 2008 vystavať sedem nových centier napríklad v Leviciach, Prievidzi, Poprade, Prešove či Michalovciach. Podobné nákupné promenády Family Center ide stavať ďalšia rakúska firma Agoria Holding. Prvá má vyrásť v Piešťanoch a tiež využije susedstvo Tesca. Ďalšie majú vyrásť v Prešove, Topoľčanoch, vo Vranove alebo v Komárne.
Nákupné promenády budú oporným bodom aj pre vylodenie nemeckého dis-kontného reťazca Aldi. Budú sa nazývať City Center. Majú okrem potravinovej samoobsluhy obsahovať jednu až dve desiatky predajní a postaví ich stredoeurópsky realitný fond holandskej spoločnosti Redevco. Ten už na to kúpil niekoľko pozemkov. Promenády by mali stáť v bratislavskej Petržalke, Trnave, Nitre, v Banskej Bystrici, Zvolene, Lučenci, Ružomberku či Komárne. Aldi však podľa informácií TRENDU odsunul svoj vstup na Slovensko z roku 2008 na rok 2009 alebo 2010, takže sa expanzia zrejme spomalí.
Aj menší hráči
Obchodné domy menších hráčov teda v regiónoch pribúdajú ako huby po daždi. Výstavba väčších tiež zaznamenala viacero noviniek, no zatiaľ sa nerozbehla masovo. Prelomom je vstup veľkého holandského developera Multi Development na Slovensko, ktorý ohlásil výstavbu obchodného domu za takmer miliardu korún v centre Prešova. Začať sa však má až v budúcom roku, čo môže pre Multi znamenať sťažený boj o zákazníka.
Do Prešova, kde pribúda zahraničných investorov, sa totiž tlačí aj konkurencia. Už na jeseň budúceho roka chce približne rovnako veľké centrum Arkadia na približne 20-tisíc štvorcových metroch otvoriť aj Realtech, stavať sa bude aj Max, prípadne Family center.
Prekvapením je slabší rast obchodných priestorov v Žiline. Okrem hypermarketu Tesco sa tu nachádza jediné nákupné centrum Dubeň. Hoci už roky existuje niekoľko projektov, ktoré majú ponuku rozšíriť, ani Aupark v centre, ani Max na kraji mesta či iné plány sa zatiaľ nezačali realizovať. Hospodársky azda najrýchlejšie rastúce mesto Slovenska sa preto určite dostane na mapu veľkých medzinárodných hráčov. Zatiaľ lepšie obišiel susedný Martin, kde koncom vlaňajška holandská Redema otvorila nákupné centrum Tulip zaberajúce takmer 20-tisíc štvorcových metrov.
Iná je situácia v Košiciach. Rozbehli sa veľké projekty, ktoré by druhému najväčšiemu mestu krajiny mali priniesť vyše sto štvorcových metrov obchodných priestorov. Najväčší je Aupark, druhý obchodný dom domáceho developera HB Reavis, ktorý má už vzniknúť v úzkom spojenectve s globálnym realitným hráčom Rodamco. Stavať sa má začať už tento rok a pritiahnuť nákupov chtivých Košičanov 40 tisícami m2 prenajímateľných plôch.
Obchodné priestory v centre mesta vzniknú aj pri rekonštrukcii hotela Slovan či výstavbe obytno-administratívneho areálu Cassovar. Do rozšírenia nákupného centra Optima na kraji mesta na dvojnásobok sa pustil jeho rakúsky majiteľ Meinl Land. Zväčší sa aj o nábytkársku predajňu Kika a o zábavnú časť.
Tento a budúci rok majú pribudnúť nákupné centrá aj v Poprade, Spišskej Novej Vsi, Prievidzi, Michalovciach, Skalici či Nových Zámkoch. Zaujímavé sú najmä prvotiny v tejto oblasti ako napríklad popradský projekt developerskej skupiny BZ, zábavno-nákupno-turistický Madaras obuvníckeho Imbizu na Spiši alebo novozámocký „miniAupark“ Aquario rakúskej firmy Cuubuus. Skutočné Auparky sa plánujú okrem Žiliny a Košíc aj v Trenčíne a iných mestách. Bystrický projekt Europa sa má čoskoro preniesť aj do Zvolena, na rad sa pri výstavbe menších obchodných centier dostávajú i významnejšie okresné mestá ako Čadca, Dolný Kubín, Zlaté Moravce, Nové Mesto nad Váhom. Navyše sa na budovanie menších formátov preorientováva aj Tesco.
Noví majitelia
Ostáva len čakať, čo urobí s trhom vstup nového potravinového reťazca, ktorý kúpi sieť Hypernovy a Carrefouru – v tejto súvislosti sa hovorí o holandskom Spari či francúzskom Casine. Nový majiteľ bude totiž určite chcieť investovať do rozvoja, aby pokryl málo zasiahnuté regióny. Podobne sa očakáva praktický dosah záujmu veľkých developerov o Slovensko. Ohlásili ho napríklad Plaza Centers, Multi Development a ďalší. Kandidátmi na odkúpenie sú najmä nákupné centrá v slovenských a rakúskych rukách.
Osobitnou kapitolou je Bratislava. Na jednej strane sa hovorí o jej nasýtení obchodnými centrami, na druhej sa počas nákupných špičiek pri nich nedá zaparkovať a v nich pohnúť. Vlani a na začiatku tohto roka pribudlo iba rozšírenie Avionu o módne krídlo na približne 20-tisíc štvorcových metroch. Pomoc je však na ceste. Už tento rok sa zväčší Aupark, no to je len začiatok. Jeho významnou konkurenciou bude obchodná časť nábrežného projektu Eurovea – nákupné centrum, ktoré sa má rozprestrieť na ploche 60-tisíc m2. Bude teda väčšie ako Avion bez komplexu IKEA.
Obchodnú časť má mať aj polyfunkčný projekt River Park o kilometer vyššie proti prúdu. Nákupné centrum má byť súčasťou projektu Central na Trnavskom mýte, prestavby železničnej stanice či projektov South City v Petržalke a Port v Lamači. Najmä západná časť Bratislavy by väčšie nákupné centrum potrebovala ako soľ. V týchto projektoch sa však zatiaľ ani nekoplo do zeme.
Špeciálnym prípadom je Yosaria Plaza, projekt so skvelou polohou, avšak o to horšou realizáciou. Po tom, čo sa dostal do dlhov, doň v marci finančne vstúpila najväčšia slovenská stavebná firma Doprastav. Má však záujem iba o vykonanie stavebných prác. Pravda, ani po dvoch mesiacoch sa na stavbe v Ružinove nič nedeje, takže problém zrejme nebol iba v nedostatku peňazí. Yosaria je zároveň najhorúcejším kandidátom na akvizíciu, ruka a najmä konto skúseného globálneho developera by boli pre projekt živou vodou.
Najvýznamnejší počin sa rozbieha v obchodnej štvrti Bratislavy okolo ulice Mlynské nivy. Obrovské polyfunkčné centrum Twin City spoločnosti HB Reavis za 17 miliárd korún má byť najväčším developerským projektom v strednej Európe. Prestavbou autobusovej stanice a blízkej továrne vzniknú nielen byty a hotel, ale aj najväčšie slovenské obchodno-zábavné centrum s plochou takmer stotisíc štvorcových metrov. Hotové má byť o štyri roky.
Stovky štvorcov nákupov a zábavy v širšom centre hlavného mesta určite neostanú bez návštevníkov. Môžu ich však odsať z jeho periférie. Kandidátmi sú najmä Palace na Zlatých pieskoch či Danubia v Petržalke. Dopyt po obchodných priestoroch však zatiaľ neslabne vďaka rastu príjmov obyvateľov. A tie sa majú v najbližších rokoch zvyšovať rýchlejšie ako doteraz.
Ilustračné foto - Pavel Danko, vizualizácie EuroMax, HB Reavis Group, Yosaria Plaza
