Realitné poradenské spoločnosti CBRE a JLL vyčíslili vlaňajšie investície do komerčných nehnuteľností na Slovensku na 523 až 525 miliónov eur. V roku 2016 to bolo vyše 850 miliónov. Hlavnú zásluhu na tom mal predaj bratislavského nákupného komplexu Central za 175 miliónov eur.
„Atraktivitu investičného trhu u nás posilňuje zvýšený dopyt domácich i zahraničných investorov, ktorí sú ochotní zvažovať aj rizikovejšie investície,“ hovorí Rudolf Nemec, senior analytik investičného oddelenia JLL Slovensko.
Dodáva, že Slovensko v súčasnosti neponúka veľa investičných príležitostí na kúpu prvotriednych nehnuteľností s najnižším rizikovým profilom, keďže tie sa v posledných rokoch zobchodovali. „Na trhu je však možné nájsť príležitosti s vyšším výnosom, a to kvalitné priemyselné nehnuteľnosti triedy A s potenciálom väčšieho zhodnotenia, nákupné strediská triedy B a C situované v regionálnych a okresných mestách a kancelárske budovy v Bratislave so zazmluvneným príjmom z prenájmu a vhodným pomerom rizika a výnosu,“ vymenúva analytik.
Trh ťahali haly
V minulom roku sa pozornosť sústredila najmä na priemyselný sektor. Najväčšou investíciou bol spomínaný rekordný predaj logistického parku Galanta-Gáň. Developer Prologis areál predal čínskemu investičnému fondu CNIC Corporation limited za 125 miliónov eur.
Ďalšou významnou transakciou bol predaj logistickej haly developera Karimpol v Senci za 48 miliónov eur spoločnosti Palmira. Centrum Amazonu v Seredi kúpila spoločnosť GLL a LogCenter Nové Mesto získala China Investment Corporation. Silný priemyselný sektor tak prilákal štyroch nových realitných investorov.
Otvorenie logistického centra Amazonu v Seredi Zdroj: SITA
Sektor maloobchodu, ktorý v minulosti dominoval veľkými transakciami ako rekordný predaj Eurovey, spomínaného Centralu, Auparkov či Laugaricia, zostáva napriek obmedzenej ponuke medzi investormi stále populárny.
V minulom roku bol aktívny najmä KLM realitný fond Prvej penzijnej, ktorý rozšíril svoje portfólio nákupom viacerých maloobchodných skladov v regiónoch a podieľal sa na financovaní nákupného centra Eperia v Prešove.
Záujem o bratislavské kancelárie
Naďalej ťahali aj kancelárie v Bratislave. V druhom polroku bola najvýznamnejšou transakciou kúpa Westend Tower spoločnosťou Wood&Co. od developera CTP za 14 miliónov eur. Majiteľa počas minulého roka zmenili aj Reding Tower II, Quadro, CEOP a Park One, ktorú získal ČS realitný fond investičnej spoločnosti Reico Českej sporiteľne za 35,6 milióna eur.
Park One Zdroj: CBRE
V segmente mix used zaujali YIT Slovakia a Immocap kúpou budovy Istropolisu od Jednotného majetkového fondu odborových organizácií za doteraz nezverejnenú cenu. Ešte na jar uspel Eset v boji o areál na Patrónke, kde si chce postaviť nové sídlo. Koncom roka sa na šiesty pokus podarilo vydražiť sídlo s predajňou nábytku spoločnosti Galan za sedem miliónov eur.
I keď väčšina transakcií sa odohrala tradične v Bratislavskom kraji, v druhom polroku to bolo päť projektov za 98 miliónov eur, finančným objemom dominoval Trnavský kraj so 125 miliónmi, čo znamenalo podiel 37 percent, poukazuje CBRE.
Klesajúce výnosy
Poradenská spoločnosť tiež upozorňuje na pokračujúci pokles primárnych výnosov (prime yield) v oblasti komerčných nehnuteľností, ktorý odráža prílev nového kapitálu na trh ako aj zúženie veľkého rozpätia úrovne primárnych výnosov oproti susedným krajinám strednej a východnej Európy.
Aj napriek tomu ostáva úroveň primárnych výnosov na slovenskom trhu o vyše jeden percentuálny bod nad úrovňou na českom či poľskom trhu. CBRE však predpokladá, že čisté výnosy budú aj v tomto roku tlačené smerom nadol vo všetkých segmentoch komerčných nehnuteľností.
Výnosy v regióne strednej a východnej Európy Zdroj: JLL
Región strednej a východnej Európy investorov do nehnuteľností stále láka. V minulom roku si podľa JLL objem investícií pripísal nový rekord takmer 13 miliárd eur, o 3,3 percenta viac ako v roku 2016. Na čele sa tradične držia Poľsko a Česko, Slovensko má štvorpercentný podiel.
Objem investícií v regióne strednej a východnej Európy 2014 - 2017 Zdroj: JLL
V novom roku očakávajú realitní odborníci podstatne vyšší objem investícií ako vlani. Rekord z roku 2016 sa však podarí prekonať len ak sa predá jedna alebo dve veľké prémiové nehnuteľnosti, ktoré však nie sú aktuálne na trhu. Už v prvom polroku by sa malo dotiahnuť niekoľko transakcií nad 90 miliónov eur.
V tomto roku by mal byť hlavným ťahúňom investičnej aktivity kancelársky trh v hlavnom meste. Sprevádzať by ho mal retailový segment v regiónoch. „V roku 2018 očakávame investičný objem na úrovni 650 miliónov eur,“ odhaduje R. Nemec.
