Najväčšie projekty ulovila ČSOB

Preteky vo financovaní developerov poznajú tohtoročného víťaza so značným časovým predstihom. Je ním ČSOB, ktorá porazila omnoho skúsenejších konkurentov.

Podpisy na zmluvách do uzávierky TRENDU chýbali, no v najbližších týždňoch sa portfólio ČSOB rozšíri o úvery na realitné megaprojekty na bratislavskom nábreží – River Park i Eurovea.

Obe najväčšie bankové realitné zákazky tak zabezpečí banka, ktorá na Slovensku začala financovať developing nehnuteľností len minulý rok.

A preto je jasné, že konkurenti skončia kalendárny rok so skromnejšou bilanciou než vlaňajší zelenáč. Aj preto, lebo najmä na komerčné projekty sa budú pozerať opatrnejšie, ako je zvykom dnes.

Tie pribúdajú tempom, ktoré naznačuje, že trh sa začína saturovať. Nie že by banky prestali financovať nehnuteľnosti, to ani zďaleka.

Len sa bude meniť ich štruktúra – po kanceláriách či shopping centrách sa začnú viac prikláňať k bytom a logistickým halám.

Čo priniesla rieka

S trochou zveličenia sa dá povedať, že za úspešný rok vďačí ČSOB Dunaju. Presnejšie jeho ľavému brehu, na ktorom do konca tohto desaťročia vyrastú stovky bytov, hotely, kancelárie či obchodné a oddychové zóny.

ČSOB to podľa informácií TRENDU posilní výkazy spolu o zhruba 440 miliónov eur (17,5 mld. Sk).

Tristo miliónov eur predstavuje úver na nábrežnú polyfunkčnú štvrť Eurovea, ktorú stavia írsky developer Ballymore Properties. Zvyšok požičia banka domácej J&T RealEstate na dlho pripravovaný River Park.

Pravda, sumu si rozdelí s materskou KBC, ktorá jej pomôže s prípadným rizikom. Keďže zmluvy ešte podpísané nie sú, všetky zainteresované strany zo seba vysúkali tradičné „bez komentára“.

O lukratívny ľavý breh Dunaja sa zaujímalo viacero bánk. Úspech ČSOB je prekvapenie.

Jednak sa doteraz na Slovensku mohla pochváliť len 640 miliónmi korún, ktoré napumpovala do rozbehnutého realitného biznisu minulý rok. Dovtedy v tomto segmente trhu aktívna nebola, hoci napríklad v susednej Českej republike sa do neho zapojila ako jedna z prvých.

Predovšetkým však proti nej stáli silní súperi. V prípade River Parku najmä štvorčlenný syndikát, v ktorom domácich hráčov Tatra banku, VÚB a HVB Bank Slovakia dopĺňala rakúska korporátna Investkredit Bank.

Zloženie vyznievalo logicky – trojica silných tunajších bánk so skúsenosťami s financovaním veľkých realitných projektov posilnená o špecializovaný ústav z krajiny, kde má segment silnú tradíciu.

O írskom Ballymore Properties je zase známe, že pracuje najmä s bankami z Britských ostrovov, zväčša s Anglo Irish Bank. Napriek tomu súboj o bratislavské nábrežie najlepšie zvládla ČSOB. Prečo?

J&T Real Estate zrejme presvedčili výhodnejšie podmienky, najmä nižšia cena úveru. Pri Ballymore nebola rozhodne cena jediné kritérium. I keď ponúknuté podmienky určite boli pre developera výhodné, projektové financovanie nehnuteľností slovenských bánk patrí dlhodobo medzi najlacnejšie v Európe.

Ballymore viac presvedčil fakt, že ČSOB je súčasť belgickej KBC, ktorá má na ostrovoch pomerne silnú pozíciu. A dcérsku banku má aj priamo v Írsku – IIB Bank.

Byty a sklady

Po podpise zmlúv ČSOB s Ballymorom a J&T Real Estate bude aj na papieri potvrdené, že vlaňajších takmer 23 miliárd korún požičaných na realitné projekty tento rok s prehľadom strčí do vrecka. Aký veľký bude nárast, je ťažké odhadovať, záleží, ako rýchlo banky dotiahnu rozrobené kontrakty.

Prognóza TRENDU hovorí o zhruba osemdesiatpercentnom náraste. V každom prípade, v budúcich rokoch sa od bánk dá čakať opatrnejší prístup pri komerčných projektoch.

„Dobrý projekt s financovaním problémy mať nebude,“ opakuje stokrát vyslovenú pravdu Ľuboš Čema, riaditeľ odboru financovania nehnuteľností HVB. Lenže kancelárií je v Bratislave čoraz viac a 75431>bankári častejšie vyjadrujú obavy spôsobené prestreleným tempom výstavby.

S bizniscentrom už hocaký klient v banke pri žiadosti o úver nepochodí. Viac ako doteraz sa bude prihliadať na referencie klienta, jeho skúsenosti a značku. Najsilnejší office developer HB Reavis problémy s financovaním mať nebude.

„Je to silný hráč, ktorého si banky aj naďalej budú predchádzať,“ konštatuje Ľ. Čema. Klienti s menej početným zoznamom projektov budú platiť za úver viac. S pribúdajúcou konkurenciou sa zvyšujúce riziko si banka premietne do ceny.

Rovnako to bude aj pri shopping centrách, pri ktorých sa bude prísnejšie posudzovať preprenajatosť, mix klientov či nastavenie nájomného. „Menšie projekty majú slušný potenciál aj mimo Bratislavy,“ myslí si riaditeľ odboru projektového financovania VÚB Roman Krajčír.

Podľa neho zvýšený záujem banky zaostria na rezidenčný segment. Ten ponúka okrem marže na projektovej časti aj príležitosť získať nových klientov na predaji hypoték či iných úverov na bývanie.

Najväčšia tlačenica bude práve pri bytových projektoch stredného štandardu. „Najmä takých, kde je len niekoľko desiatok bytov. Tie sa najľahšie predajú,“ vysvetľuje Miroslav Tym, riaditeľ pre špecializované korporátne financovanie ČSOB.

A práve pre bezproblémový odbyt banky rady financujú aj industriálny segment. Ak ide napríklad o priemyselnú halu, tá je zvyčajne šitá na mieru pre konkrétneho klienta, a teda je pre banku vlastne bezrizikový projekt.

Kvalitných skladových priestorov je zase stále nedostatok, takže banky sa týchto projektov obávajú menej, mieni vedúca oddelenia projektového financovania a syndikácií Tatra banky Slávka Nagyová.

Kto čo má

ČSOB sa dvojitým zásahom dostáva v projektovom financovaní nehnuteľností do úplne inej pozície. Spolu s pol druha miliardou korún, ktorú banka požičala developerom v priebehu tohto roka – zväčša na malé a stredné projekty – sa dá očakávať, že tento rok prekročí dvadsaťmiliardovú hranicu poskytnutých úverov.

Hoci v reálnych živých úveroch sa táto suma premietne až v priebehu niekoľkých rokov, banku úspech katapultoval do elitnej spoločnosti. V nej je spolu s HVB najdlhšie Tatra banka, ktorej realitné projektové úvery v bilancii k polroku 2006 preskočili desať miliárd korún.

Spomínané duo sa tomuto biznisu na Slovensku venuje najdlhšie. Už pár rokov do špičky patrí aj Slovenská sporiteľňa. A podľa TRENDU aj VÚB, hoci podľa minuloročných výsledkov ju predstihla Istrobanka. VÚB má lepšie portfólio.

Figurujú v ňom projekty silného industriálneho developera Ipec Group či životaschopné Centro Nitra a niekoľko malých a stredných rezidenčných projektov. A trebárs aj premiérový developerský počin Penta Investments, ktorým je prvá fáza petržalského office projektu Digital Park.

Spolu s Tatra bankou a HVB je VÚB podpísaná aj pod dodávateľským parkom pre automobilku PSA. Ten spolu so zvyškom industriálneho portfólia od J&T Real Estate a IIG kúpila začiatkom roka francúzska AXA Group za vyše dvesto miliónov eur.

Naproti tomu bezmála tri zaknihované miliardy korún Istrobanky z konca minulého roka tvoria z drvivej väčšiny pôžičky na dva projekty. Banskobystrické Europa Shopping Centre a Yosaria Plaza v bratislavskom Ružinove už TREND označil za 71797>najrizikovejšie projekty na súčasnom trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku.

Tatra banka má dve pätiny úverov umiestnených v kancelárskych projektoch, z toho väčšiu časť developuje HB Reavis, ktorý s obsadením rozostavaných bizniscentier problémy nemá.

Slovenská sporiteľňa požičala predvlani rovnakému developerovi osemdesiat miliónov eur na Apollo Business Center, zatiaľ najväčšiu kancelársku budovu v Bratislave. Tú medzitým kúpil nemecký Hannover Leasing, pôžička stále figuruje v portfóliu sporiteľne.

Banka verí aj bytom, inak by nepožičala 1,2 miliardy korún na Koloseo developerovi BZ Group. HVB je ešte stále dlžný Aupark, okrem toho financoval kancelárie BBC V či viacero rezidenčných a logistických projektov.

Vyše dve miliardy korún živých úverov mala ku koncu minulého roka aj UniBanka, dnes vlastne sestra HVB, s ktorou sa chystá na Slovensku sfúzovať.

FOTO – BALLYMORE PROPERTIES, J&T REAL ESTATE