Najvačší developeri na Slovensku: Globálni investori berú trh vážne

Najdôležitejšiu udalosť minulého roka si realitná brandža nechala až na december. Predaj polovice bratislavského nákupného centra Aupark holandskému investorovi Rodamco Europe bol však len potvrdením, že slovenský trh s nehnuteľnosťami sa definitívne dostal na globálnu realitnú mapu.

V krátkom slede pod Tatry presunuli aj ďalší investori vyše pol miliardy eur. Udalosti z prelomu rokov určili, ako asi bude vyzerať domáci trh s nehnuteľnosťami niekoľko nasledujúcich rokov.

NEPREHLIADNITE:

• 68647>Biznis, ktorý dozrieva (Komentár)

V podstate všetky relevantné existujúce komerčné aj logistické budovy sú už v rukách zahraničných investorov. Podobný osud čaká aj projekty, ktoré sa ešte len stavajú a pripravujú.

Okrem cudzokrajných investorov pribúdajú aj developeri z ostatných krajín Európy aj zámoria vlastne do všetkých realitných segmentov. Zahraniční hráči by okrem peňazí mali doniesť aj niečo iné: jasnejšie pravidlá a vyššiu transparentnosť.

Po dlhom tichu...

Nízke investičné riziko a viac než solídny výnos. To sú veci, ktoré na Slovensko realitných investorov lákajú.

Hoci ich zvýšený záujem vyhnal nahor aj ceny nehnuteľností, takže výnosy klesajú a rozdiely nie sú v porovnaní so západnou Európou až také výrazné. Stredoeurópsky región je však stále lákavý, najmä pre členstvo v Európskej únii, čo stabilitu trhu posilňuje.

Aj napriek rétorike časti slovenských volebných lídrov totiž už nehrozí, že by investorom niekto ich majetok napríklad znárodnil. Stály hlad po kvalitných priestoroch v regióne developerom dáva prácu aj v najbližších rokoch. A investorom šancu, že prebytok peňazí môžu zo svojich účtov presunúť do nehnuteľností.

Po dlhom čase obchádzania už v ostatných dvoch rokoch investori zo západnej Európy pokukovali aj po Slovensku. Presnejšie, po Bratislave, kde je sústredená väčšina komerčných nehnuteľností.

Hoci najmä realitné fondy na Slovensku v malom aj nakupovali, až do konca minulého roka sa v podstate na tunajšom markete odohrali len dve väčšie transakcie. Belgický Tractabel zo skupiny Suez predal hotel Radisson SAS Carlton v centre Bratislavy za 60 miliónov eur.

Novým majiteľom je málo čitateľné konzorcium zložené z firiem Nautical 1, Patron Capital a Trutheim Invest, navonok reprezentované Američanom Erikom Assimakopoulosom. Ten okrem Carltonu figuruje aj vo firme Slov Air, ktorá vlastní sklady pri bratislavskom letisku.

Druhý zaujímavý obchod je spätý s izraelskou developersko-investičnou B.S.R. Europe. Tá najprv kúpila dvojicu biznis centier BBC III. a BBC IV. na Plynárenskej ulici a s lokálnym partnerom postavila BBC V., aby do všetkých troch projektov pustila americký investičný gigant Heitman.

Ten za majoritný podiel v troch kancelárskych budovách zaplatil podľa zahraničných médií sumu od 60 do 90 miliónov eur. Presná cifra zverejnená nebola.

Okrem predaja dvojice obchodných centier dánskej TK Development v Žiline a Košiciach, ktoré kúpil investičný fond rakúskej Mainl Bank, sa ďalších pätnásť mesiacov neodohral žiadny obchod, čo by stál za reč.

...rekordné obchody.…

Bomby začali vybuchovať až v decembri. Najprv kúpil holandský investor Rodamco Europe za 75 miliónov eur polovicu v obchodno-zábavnom centre Aupark z portfólia bratislavského developera HB Reavis. Len o pár týždňov neskôr ten istý developer odovzdal nemeckému Hannover Leasingu kancelársku budovu s doteraz najväčšou čistou prenajímateľnou plochou na Slovensku.

Nemci za Apollo Business Center zaplatili vyše sto miliónov eur. Rekordy však padali ďalej.

Za vyše dvesto miliónov eur zmenili majiteľa obchodno-zábavné centrum Polus, dve priľahlé kancelárske veže a predávajúci developer TriGránit pribalil tiež opciu na pripravovanú tretiu vežu.

Novým vlastníkom sa prostredníctvom dcérskej firmy stala rakúska akciovka investujúca do nehnuteľností Immofinanz Immobilien. Ani tí si primát najväčšieho investora do realít pod Tatrami dlho neužili.

Kliknutím získate väčší obrázok.

O pár dní ich na tróne vystriedala francúzska finančná skupina AXA, ktorá kúpila industriálne portfólio slovenskej J&T Real Estate a IIG Group aj s jeho pripravovaným rozšírením. Za priemyselné parky v Nitre, Trnave a Dubnici nad Váhom, ku ktorým J&T prihodili aj výškovú kancelársku budovu Westend na Lamačskej ceste, zaplatila AXA Group štvrť miliardy eur.

Tým sa nákupy načas zastavili. Niežeby investori stratili záujem. Dôvod je prozaický: slovenský minitrh sa vypredal.

A tak treba čakať, kým sa postavia ďalšie. Prípadne sa budú častejšie využívať forwardové transakcie, ako to urobila napríklad AXA Group. Teda že do projektu investor vstúpi už pred výstavbou alebo počas nej, čím si poistí budúci projekt za súčasnú cenu budovy. Tie totiž ešte porastú.

Investori na Slovensku budú mať čo nakupovať. V najbližších piatich rokoch sa milión štvorcových metrov kancelárií rozrastie o polovicu. V Bratislave, ale aj mimo nej pribudnú obchodno-zábavné centrá aj logistické parky, po ktorých skočia najmä realitné fondy.

Kto je kto.

Doteraz rozdávali karty predovšetkým domáci hráči. Najskúsenejším je HB Reavis Group, ktorá má v referenciách zapísaných päť kancelárskych budov a po jednom logistickom a retailovom projekte.

K Auparku, Logistickému centru Rača či Apollo Business Centru pribudne do troch rokov mamutí projekt na okraji centra hlavného mesta s názvom City Business Center s čistou kancelárskou plochou okolo stotisíc štvorcových metrov. Apollo dostane mladšieho súrodenca hneď vedľa s poradovým číslom II. a v logistike bude HB Reavis pokračovať v Svätom Jure pri Bratislave.

A Hlavnú autobusovú stanicu Mlynské nivy prestavia developer, ktorý ovláda aj bratislavskú SAD, na moderný obchodno-obytný komplex s názvom Twin City.

HB Reavisu zdatne sekunduje J&T Real Estate. Okrem prestavby budovy niekdajšieho Lignoprojektu na kancelársku vežu West-end dominuje najmä v priemyselnom a hotelovom developmente.

Do cestovného ruchu a hotelierstva investuje aj vo Vysokých Tatrách, v Bratislave postaví prvý päťhviezdičkový hotel Kempinski. Ten bude súčasťou luxusného, predovšetkým rezidenčného projektu na nábreží Dunaja za viac než šesť miliárd korún.

River Park sa už začal stavať, hotový má byť o dva roky. Na nábreží stojí aj najnovší kancelársky projekt J&T Global s názvom Tower 115. Ide o vynovené Pressburg Center, ktorého prestavba stála takmer dve miliardy korún.

V priemyselnom developmente popri J&T dominujú IPEC Group a Hrivis Holding. Menšími hráčmi v domácom realitnom biznise, ktorí sa orientujú najmä na bytovú výstavbu, sú Cresco Development či I.P.R., ktoré však má ambíciu prestavať hlavnú železničnú stanicu, čo ho katapultuje medzi hlavných aktérov v brandži.

Do rezidenčného biznisu zabŕdajú aj veľké i stredné stavebné firmy, napríklad Reding. Najmä Doprastav, ktorého dcérska firma Metrostav patrí medzi najväčších bytových developerov v Česku, má potenciál výrazne sa presadiť. Vlastnou cestou si ide ďalší zo stavebných lídrov ZIPP, ktorý má v rodine rakúskeho Strabagu vhodné podmienky na posilnenie aj v tejto oblasti.

Pribúdajú aj zahraniční developeri. Popri rakúskej Soravii, ktorá na Slovensku podniká už od polovice deväťdesiatych rokov, prichádzajú aj ostatní z okolitých krajín. Najmä zo susedného Česka, odkiaľ prišiel Geo-san, Finep, Orco či Sekyra Group.

Predovšetkým do rezidenčného biznisu. V tom je už aktívna aj realitná divízia stavebného koncernu Skanska.

Kancelárie zase bude stavať Convergence Capital, ktorá štartuje prestavbou Kollárovho námestia na polyfunkčný Park One. Veľkou rybou je však najmä Ballymore Properties, ktorá stavia na nábreží Dunaja celú štvrť Eurovea. Len na prvú fázu chce minúť desať miliárd korún.

Malá čitateľnosť.

Čo slovenskému trhu s nehnuteľnosťami stále chýba, je väčšia transparentnosť. Neochotu komunikovať dokumentuje aj počet developerských firiem v rebríčku TRENDU.

Stavebné firmy, projektanti a výrobcovia stavebných materiálov bez problémov zverejňujú svoje hospodárenie. Realitní hráči neposkytujú kľúčové ukazovatele, podľa ktorých sú hodnotení. Oproti vlaňajšku boli v súvislosti s projektovým financovaním nehnuteľností o niečo menej otvorené aj banky.

Údaje, ktoré sú v západnej Európe bežne dostupné, sa v Bratislave chránia ako štátne tajomstvo. Realitný trh je tak stále málo čitateľný. A aj developeri, ktorí poskytli TRENDU aspoň časť údajov, sú inak na štatistiky skúpi.

Žiadny z nich napríklad nebol ochotný zverejniť ani priemernú výšku nájomného v kancelárskych, obchodných či logistických priestoroch. Absurdné je, že ani rezidenční developeri často nechcú zverejniť cenu svojich bytov.

Dôvod? Boja sa, že by si vyslúžili kritiku od časti verejnosti, ktorej sa nebudú pozdávať privysoké ceny. Ani zoznam klientov či plocha, ktorú majú prenajatú, nepatrí na Slovensku medzi bežne dostupné údaje.

Aspoň že pri veľkých transakciách z prelomu rokov nebola kolónka o predajnej sume prázdna. No viac než vizitka domácich developerov je to výsledok výraznejšieho vstupu významných európskych investorov na tunajší trh.

Budú to práve oni, kto do slovenskej realitnej brandže prinesie seriózne móresy. Čím ich bude viac, tým budú aj domáci hráči nútení zvyšovať transparentnosť.

Momentálne na Slovensku totiž vôbec nejestvujú napríklad rebríčky najväčších realitných obchodov či prenájmov. Západoeurópsku kultúru sa chystajú zaviesť veľké realitné poradenské firmy z takzvanej veľkej šestky, z ktorej polovica už má na Slovensku priame zastúpenie.

CB Richard Ellis a Collier v Bratislave pôsobia od vlaňajška, Cushman&Wakefield/Healy&Baker prostredníctvom asociovaného lokálneho partnera ešte dlhšie. Trúfajú si zastrešiť väčšinu veľkých transakcií, ktoré sa na Slovensku udejú.

Takže o niekoľko rokov už aj na Slovensku bude jasná báza, z ktorej sa bude dať čítať trh. K väčšej transparentnosti prostredia realitnej brandže prispeje aj TREND Analyses, ktorá tento rok pripravuje druhý diel vlastnej analýzy stavebného a realitného trhu 29766>TREND Analyses Stavebný balík.

Na webe nie sú dostupné kompletné tabuľky, ktoré vyšli v tlači. Ak máte záujem o podrobnejšie údaje, pozrite si prosím ponuku 32299 target=blank>TREND Analyses.

Foto – Profimedia.cz