Najväčšie slovenské sídlisko ďalej rastie. Bratislavská mestská časť Petržalka má 115-tisíc obyvateľov a ich počet sa nezvyšuje. No od dokončenia Auparku v roku 2002 sa územie na pravom brehu Dunaja stalo jedným z najvyhľadávanejších miest na nákupy, oddych, šport a aj bývanie.
V novembri agentúra GfK pripravila 79908 target=blank>štúdiu o bývaní v bratislavskom regióne. Najviac účastníkov ankety by si podľa nej za miesto bývania vybralo Petržalku. Mladí ľudia už odtiaľ odísť nechcú, chcú tam aj bývať.
Rozvoj si vyžaduje nielen nové obchody, služby, byty a administratívne budovy. Problémom sa opäť stáva infraštruktúra. Bratislava dlho snívala o metre, ktoré by davy rýchlo doviezlo do centra. Dnes sa hovorí o rýchlej električke. Aj keď v prípade vybudovania 96750 target=blank>železničného tunela medzi stanicou Filiálka a pravým brehom Dunaja, do ktorého by sa električka mala tiež zmestiť, sa sen o metre tak trochu splní.
Súťaže bez cieľa
Petržalke to prinesie miliardy korún investícií. Nielenže sa postaví trať električky. Aj územie popri nej, desaťročia blokované ako rezerva pre metro, sa môže uvoľniť a poskytnúť základ modernému bulváru pozdĺž Chorvátskeho ramena. Toto budúce petržalské City si projektanti predstavujú ako vzdušnú líniu moderných domov, kaviarní, obchodov, parkov a vodných plôch.
Električka by mala končiť v lokalite Janíkov dvor, kde developerská skupina Cresco pripravuje obytný súbor South City s približne dvadsiatimi tisícmi obyvateľov. Jej trasa od Starého mosta alebo neskôr tunela cez petržalské City až po moderné supersídlisko na juhu bude chrbtica Petržalky. Os, okolo ktorej sa bude točiť život.
A peniaze. Dalo by sa čakať, že takáto zóna by sa mala stať výkladnou skriňou hlavného mesta. Pozemky by sa mali predávať či prenajímať formou verejných súťaží. Mesto by malo dopredu určiť, ako si ich využitie predstavuje. Kto ho postaví? Komu potečú príjmy z neho? Ako sa budú predávať pozemky s cenou zlata?
- NEPREHLIADNITE SÚVISIACI ČLÁNOK:
Ako to býva zvykom, aj v prípade Petržalky sa vlani hovorilo o verejnej súťaži ako spôsobe, ako mesto môže dostať za pozemky čo najviac. Išlo o začiatok a najcennejší kúsok zóny lemujúcej budúcu trať električky. Oblasť medzi Starým mostom a Mostom Apollo. Lukratívne pozemky, vlastne v centre. Keď presiakla správa, že ich magistrát zamýšľa predať po dvetisíc korún za štvorcový meter developerskej firme HB Reavis ako náhradu za zníženie veže Auparku o sedem poschodí, developeri spozorneli.
Za takú cenu nemožno kúpiť ani pozemok v Šamoríne, nieto v centre Bratislavy. Aj keď protihodnotou za nízku cenu má byť výhľad na Bratislavský hrad pre kamiónistov, frčiacich po petržalskej diaľnici. Napríklad v októbri 2005 zaplatil írsky Ballymore Properties, ktorý na ľavom brehu Dunaja stavia areál Eurovea, mestu za pozemky 15-tisíc korún za štvorcový meter.
Konkurenčné J&T a Penta ohlásili ponuky na úrovni osem- až deväťtisíc korún. Magistrát na predaj desaťhektárovej parcely vyhlásil verejnú súťaž. Záujem prejavili takmer všetci veľkí slovenskí realitní hráči – Penta, J&T, HB Reavis, Ballymore i skupina Juraja Širokého.
Prvú súťaž zrušili pre procesné chyby, druhú kvôli voľbám. Primátor Andrej Ďurkovský v decembri voľby znovu vyhral a začiatkom marca prišiel s prekvapujúcim rozuzlením. Mestskému parlamentu predložil návrh vymeniť veľkú časť tohto pozemku s prepojenými firmami Popper Capital a Poplatky za parcely pri budúcej konečnej električky v Janíkovom dvore. Ďalšiu časť navrhol predať rovnakému partnerovi.
Výhodný obchod
Poslanci dlho debatovali. Transfer napokon schválili. Určite aj pod vplyvom tlaku primátora A. Ďurkovského, ktorý tvrdil, že inak pozemky nebudú majetkovo doriešené a on nemôže so štátom podpísať memorandum o štátnom financovaní výstavby trate do Janíkovho dvora.
Riaditeľka magistrátu Anna Pavlovičová pokladá obchod s Popperom za výhodný. Mesto podľa nej potrebovalo získať pozemky pre vozovňu električky a rozšíriť odstavné plochy pre autobusy mestskej dopravy, čo sa dá iba na pozemkoch, ktoré vlastnili Popper a Poplatky. Takže nemalo na výber.
Podľa jej slov sa transakcia môže zdať pre mesto nevýhodná, ale odborníci oceňujú, že Bratislava predišla problémom so získaním pozemkov pre dopravné stavby, s akými sa už dlhé roky borí napríklad na Vlárskej ulici. Tam sa jej nedarí získať parcely, na ktorých by mala stáť cesta spájajúca Kramáre s Kolibou.
Vysvetľuje, že v prípade petržalskej transakcie magistrát získal za pozemky pri Starom moste dvojnásobnú výmeru v Janíkovom dvore. Podľa šéfky magistrátu tie, ktoré mesto odovzdalo výmenou, nie sú také lukratívne. „Cennejšiu časť pozemkov sme predávali,“ hovorí. Cena za týchto 18-tisíc štvorcových metrov pozemkov sa vyšplhala ešte vyššie ako vo vlaňajšom tendri. Na 19-tisíc korún, teda spolu 350 miliónov korún.
Mesto teda vymenilo pozemky pri Starom moste, na ktorých predaj predtým vypísalo dve verejné súťaže a obe zrušilo. Získalo za ne 65-tisíc štvorcov na konci mesta, kde postaví depo pre električky a rozšíri vozovňu autobusov. Ak aj Popper zaplatil dvojnásobnou výmerou, pri predpokladanej cene pri pozemkoch pri Dunaji 19-tisíc korún za štvorcový meter dostal za svoje pozemky na mieste, kde sa aj petržalské včely otáčajú, neuveriteľných takmer 10-tisíc korún za štvorcový meter. Ich reálna hodnota môže byť tritisíc.
Pritom územie pre depo v Janíkovom dvore už kedysi patrilo mestskej akciovej spoločnosti Metro. V reštitúciách ho získala britská rodina Popperovcov a neskôr predala. Skupina Cresco, ktorá za Popper vystupuje, vedela, že mesto tento pozemok potrebuje. Takže prišla s ponukou výmeny, ktorá by mestu umožnila nebrzdiť výstavbu nosného systému. Zhodou okolností ide o to isté Cresco, ktoré na okolitých pozemkoch v Janíkovom dvore pripravuje výstavbu South City.
Overená prax
Popper zámeny pozemkov s mestom nerobil po prvý raz. Už vlani sa dohodol s magistrátom na obchode, v ktorom svoj šesťhektárový pozemok pri čistiarni vôd na konci Petržalky vymenil za rovnakú výmeru blízko pri centre, pri Einsteinovej ulici. Bez doplatku. Ďalších 24-tisíc štvorcových metrov v rovnakej lokalite získal za to, že na tých šiestich hektároch, ktoré takto mesto na konci Bratislavy dostalo, postaví novú autobusovú vozovňu a zbúra starú pri Starom moste.
Pri odhade ceny pozemkov v Janíkovom dvore na slušných tritisíc korún za štvorcový meter (spolu 180 mil. Sk) a pripočítaní výstavby novej vozovne za 183,5 milióna korún, ako aj zbúrania starej a sanácie ekologických škôd, na ktoré bolo treba nanajvýš sto miliónov, vyšlo Popper takmer osem a pol hektára pozemkov v najlukratívnejšej časti Petržalky pri Einsteinovej ulici s trhovou hodnotou 1,2 až 1,7 miliardy korún necelých 500 miliónov.
Netreba azda zdôrazňovať, že pozemky, ktoré firma získala tento rok, susedia s vlani zamenenými parcelami. Má tak k dispozícii súvislú zónu s rozlohou takmer 15 hektárov. Mali by tu postupne vyrásť administratívne a obchodné výškové budovy, ale aj rozsiahla obytná zástavba.
Otázka je, kto je majiteľom pozemkov s trhovou hodnotou dve a pol až tri miliardy korún, ktoré sa mu podarilo získať za zhruba miliardu. Hoci ako vlastníkov Popperu Capital obchodný register uvádza dve cyperské firmy, jeho pôvodné sídlo je na Lamačskej ceste, kde sídli aj skupina J&T.
Pôvodný konateľ Popperu Pavol Susa zastupuje skupinu aj v iných spoločnostiach, ako sú Tatranské lanové dráhy a spoločnosť s ručením obmedzeným Landererova. Jedna z konateliek Popperu je Zuzana Kelecsényiová, ktorá pre J&T od vlani vedie aj firmu Ditrio. Tiež s vlastníkom na Cypre. To všetko naznačuje, že na zrodení Popperu Capital mala leví podiel práve J&T.
Až vo februári minulého roka, tesne pred prvou transakciou s magistrátom, sa Popper oficiálne presťahoval do sídla Cresca. To je známe nadštandardnými vzťahmi svojho šéfa Štefana Beleša s magistrátom, čo bolo zrejme dôvodom, že firma dostala na starosť získanie pozemkov na pravom brehu Dunaja.
Aj keď J&T vo svojom stanovisku pre TREND zatiaľ spojenie s týmto projektom rozhodne odmieta, TREND očakáva, že developovanie lukratívnej zóny medzi najstarším a najnovším bratislavským mostom si pod hlavičkou Popperu zoberie na starosť práve táto finančná skupina.
Hektárov je dosť
Napriek tomu, že majiteľa už má začiatok i záver zóny okolo budúcej trate električky, medzi nimi ešte ostáva päť kilometrov, ktoré počas dvadsiatich rokov pohnú životom Petržalky. Celková rozloha zóny je podľa magistrátu 177 hektárov. Mal by tu vzniknúť zhruba milión štvorcových metrov priestorov v budovách. Byty pre vyše dvadsaťtisíc ľudí a plochy pre 25-tisíc nových pracovníkov, pričom sa do toho nepočíta spomínané South City.
A črtá sa ďalšia zaujímavá lokalita. Zákruta Chorvátskeho ramena neďaleko Námestia hraničiarov. Ide o centrum života Petržalky, kde by podľa územného plánu malo vzniknúť ústredné námestie vrátane radnice. Ale aj toto územie už svojho pána má. Spoločnosť Petržalka City vznikla spojením niekoľkých developerov, ktorí sa zámermi v tejto lokalite viac rokov zaoberali. V júni 2005 firma kúpila 2,5-hektárový pozemok vedľa Hálovej ulice za 2 112 korún za štvorcový meter.
Ďalší pozemok, ktorý je súčasťou areálu, dostali podľa člena Predstavenstva Petržalka City Štefana Koluša rozhodnutím mestského parlamentu do dlhodobého prenájmu s predkupným právom. Už predtým mali krátkodobé nájomné zmluvy, ale oslovili magistrát so zámerom na výstavbu 92972 target=blank>centra Petržalky. A. Pavlovičová vysvetľuje, že „tento projekt presadili a získali preň exkluzivitu. Bolo to voľnejšie územie a oni sa toho chopili a prezentáciami si poslancov získali.“
Verejná súťaž sa nekonala. „Tú organizujeme v prípade, keď s iniciatívou rozvíjať územie vyjde mesto,“ hovorí šéfka magistrátu. Petržalka City teda bude developovať zhruba 27-hektárové územie, kde chce podľa Š. Koluša do roku 2013 za vyše desať miliárd korún vybudovať budovy so 400-tisíc štvorcovými metrami úžitkovej plochy.
Súčasťou stánku hlavného mesta na 95662 target=blank>realitnom veľtrhu v Cannes bolo päť chystaných bratislavských projektov. Určite nie je prekvapenie, že nimi okrem nábrežnej zóny Eurovea od Ballymoru boli aj Petržalka City, dva projekty skupiny Cresco South City a Tri veže, ako aj River Park od J&T. Primátor A. Ďurkovský tentoraz do Cannes neletel súkromným lietadlom J&T ako vlani. Použil komerčnú linku.
Vizualizácie – Petržalka City, Cresco
