Slovenská vláda v posledných mesiacoch prejavuje chuť pustiť sa do podnikania s nehnuteľnosťami. Prvým náznakom boli správy o zámere vytvoriť v Bratislave vládnu štvrť.
Trúbenie do boja pokračovalo zámenami pozemkov pod štadiónmi na Tehelnom poli a Pasienkoch, pridali sa lukratívne parcely v horských oblastiach, ktoré reštituentom pridelil Slovenský pozemkový fond. Ďalším krokom „štátnej realitky“ je mediálne centrum.
- NEPREHLIADNITE:
- 119170>Vláda realitného biznisu (Komentár)
Spoločnú budovu pre verejnoprávnu Slovenskú televíziu (STV) a Slovenský rozhlas (SRo) chce ministerstvo kultúry postaviť v jednej z najdrahších štvrtí – „novom centre“ Bratislavy vedľa novostavby Slovenského národného divadla. Návrh schválila vláda koncom októbra. Do konca mája 2008 má minister v spolupráci so šéfmi oboch médií pripraviť koncepciu takéhoto komplexu a „návrh vecného a časového harmonogramu predrealizačnej fázy jeho výstavby“. Čo najskôr sa potom majú predávať staré budovy. Stavba novej by mala vyrásť v rokoch 2010 až 2013.
Poradenská firma Deloitte Advisory v objednanej štúdii porovnávala tri alternatívy možného realitného usporiadania verejnoprávnych molochov (TREND 41/2007). Zachovanie a zrekonštruovanie súčasných sídiel STV v Mlynskej doline a SRo na Mýtnej ulici, nasťahovanie rozhlasu do budovy STV a postavenie úplne nového sídla na Pribinovej ulici neďaleko Dunaja. Tretia možnosť je podľa analýzy ekonomicky najefektívnejšia.
Porovnávanie fikciou
Štúdia porovnala tri variantné riešenia z technického, kapacitného a ekonomického hľadiska. Cieľom bolo vybrať najvhodnejšiu možnosť. Situáciu verejnoprávnych médií podľa štúdie rozhodne riešiť treba. Efektívne využiť svoje priestory dokáže SRo na 30 percent a STV na 41 percent. Prevádzka budov stojí ročne desiatky miliónov korún. Zaujímavé pritom je, že budova rozhlasu si vyžiada ročne 81,3 milióna korún, kým o tretinu väčší televízny komplex o pätnásť miliónov korún menej. Štúdia to odôvodňuje faktom, že SRo musí prevádzkovať celú svoju budovu, hoci z nej využije necelú tretinu.
Deloitte Advisory poukazuje na veľa vážnych súvislostí, no celkovo sa v štúdii objavujú nepresnosti a chýbajúce údaje. Realitného odborníka musí napríklad prekvapiť, že veľkosť budov sa uvádza v kubických metroch obostavaného priestoru, nie v štvorcových metroch úžitkovej plochy, ako je to zvykom.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Alebo odhad výnosu z predaja oboch areálov, ktorý autori vyčíslili na 950 miliónov korún v prípade obrátenej pyramídy a 1,05 miliardy korún, pokiaľ ide o vežu s rozľahlým areálom v Mlynskej doline. Štúdia neuvádza rozlohu ich pozemkov, a preto možno ťažko posúdiť, z čoho odhad výťažku vychádzal a jeho reálnosť. Výkonný riaditeľ realitnej poradenskej spoločnosti Colliers International Tomáš Krčula pritom upozorňuje, že najmä v prípade STV je zaujímavý jej areál, nie budova.
O predčasnom uprednostnení tretieho variantu a zvláštnej matematike autorov svedčí aj predpoveď priemerných ročných prevádzkových nákladov, ktorá je očividne nadhodnotená. Zatiaľ čo v súčasnosti v STV i SRo dosahujú necelých 150 miliónov korún, od roku 2008 by sa podľa štúdie mali zázračne zdvihnúť na 506 miliónov korún ročne a na tejto úrovni zotrvať v rozmedzí rokov 2008 až 2042. Aký by bol dôvod štvornásobného zdraženia fungovania oboch budov, štúdia neuvádza.
Nečudo potom, že projektované náklady na prevádzku novej budovy vo výške 208 miliónov korún sa javia a aj prezentujú ako 60-percentná úspora. Na to, že je to v skutočnosti oproti súčasným nezatepleným stavbám z roku 1970 a 1985 naopak o tretinu drahšie, ani vláda neprišla. Polemizovať možno i o reálnosti predpokladaných nákladov na rekonštrukciu v rozmedzí 1,4 až 2,2 miliardy korún pri STV a 1 až 1,9 miliardy korún pri SRo. Rekonštrukcia býva niekedy drahšia ako novostavba, tieto sumy však zaváňajú potrebou zvýrazniť výhodnosť predaja starých budov a výstavby novej.
Experti
V štúdii možno nájsť aj ďalšie chyby, ako sú údaje o zvýšení nákladov na výstavbu centra od súčasnosti do času realizácie, teda rokov 2010 až 2013. Tie by sa mali vyšplhať z 2,6 na zhruba 3,7 miliardy korún. Autori síce uvádzajú, že počítajú s infláciou na úrovni 2,4 percenta ročne, no prudké zvýšenie za pár rokov by muselo byť výsledkom hyperinflácie. V skutočnosti by pri danej inflácii mala cena narásť len o vyše 300 miliónov korún.
Na otázku TRENDU, či niektoré údaje pri kalkuláciách nie sú nadhodnotené, odpovedalo ministerstvo kultúry, že „vychádzajú z existujúcich podkladových materiálov, expertných hodnotení a odhadov budúceho vývoja. Budú sa priebežne analyzovať a verifikovať.“
Čerešničkou na torte je plánovaná rozloha nového mediálneho centra, ktoré sa má postaviť na mieste súčasnej budovy TASR. Pri uvádzanej hodnote 68-tisíc štvorcových metrov a predpokladanej maximálnej ploche jedného podlažia zhruba 1 500 štvorcov by mediálny mrakodrap musel mať 45 podlaží. A to je pritom otázne, či sa na pozemok TASR (ktorého rozlohu štúdia tiež neuvádza) zmestí budova s takouto rozlohou podlaží. Ak aj áno, s predpokladanou výškou necelých dvesto metrov by takmer dvojnásobne prerástla susednú kancelársku vežu Tower 115, v súčasnosti oficiálne najvyššiu budovu Bratislavy.
O niečo by pretŕčala aj nad Panorama City – obytnými dvojičkami, ktoré hneď na susednom pozemku plánuje vztýčiť finančná skupina J&T. Podľa informácií TRENDU budú mať po úprave až 42 podlaží, podobne ako neďaleká veža Twin City na Mlynských nivách.
PPP alebo zámena
Minister kultúry chce nový komplex financovať prostredníctvom verejno-súkromného partnerstva (PPP) alebo zámennej zmluvy. Obe možnosti pritom vyvolávajú otázky, či štát dokáže zorganizovať priebeh takejto veľkej stavby a obmedziť priestor na korupciu. Riziká pre súkromných investorov sú naopak minimálne, do kontraktov so štátom sa hrnú. Finančne zabezpečiť výstavbu, dodržať technologické podmienky a termíny je však stráviteľné iba pre veľkú a skúsenú developerskú skupinu. Na Slovensku ich možno zrátať na prstoch jednej ruky.
V prípade, že takúto stavbu ukoristia, môžu sa v nasledujúcich desiatkach rokov tešiť na pravidelné splátky od médií, ktoré by v prípade finančnej suchoty zachraňoval štát. „Boli by sme takýto projekt schopní uskutočniť, a keď príde na stôl, budeme sa ním zaoberať,“ potvrdzuje hovorca J&T Maroš Sýkora. „Malo by to aj logiku, máme okolo svoje projekty, medzi ktoré by sa dal dobre zakomponovať.“
Ďalšou možnosťou je zámenná zmluva. Táto alternatíva však obmedzuje transparentný predaj areálov za čo výhodnejších podmienok. „Je zrejmé, že zámerom vlády je ponúknuť potenciálnemu záujemcovi o výstavbu novej budovy ako čiastočnú kompenzáciu areály SRo a STV. Tým sa značne limituje počet uchádzačov v tendri na ich predaj a bude to mať negatívny vplyv na cenu,“ domnieva sa Matej Majerčák, investičný konzultant poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis. Podľa neho je najvhodnejšie vypísať tender na predaj každej z budov a následne ďalší na výstavbu nového areálu. Jedine tak sa zabezpečí konkurenčná cena.
Veľmi dôležitým bodom realizovateľnosti transakcie je cena za predaj súčasných areálov. T. Krčula nepochybuje, že by sa našlo dosť záujemcov o televízny areál, novej výstavbe by však muselo predchádzať zbúranie starej: „Je to dobrá lokalita na byty, nie na kancelárie. Bolo by zaujímavé vybudovať tam pekné obchodné centrum a zvyšok využiť na bývanie.“
V Mlynskej doline prebieha v súčasnosti výstavba niekoľkých projektov so stovkami bytov. Niektoré z nich vyrastajú práve na pozemkoch odkúpených od Slovenskej televízie. „Možno by sa v časti areálu a zrekonštruovanej výškovej budove dal vybudovať aj hotel, je to lokalita blízko diaľnice, mesta, rakúskych hraníc,“ načrtáva druhú možnosť šéf Colliersu.
Horšie perspektívy poskytuje trh s nehnuteľnosťami obrátenej pyramíde. Myšlienka na jej zbúranie by sa zrejme stretla s prudkou nevôľou obyvateľov, pretože sa medzičasom stala jedným zo symbolov hlavného mesta. „Slabinou jej netradičného tvaru je ťažšie využitie priestorov,“ uvažuje T. Krčula. Zrejme by sa dala prestavať na hotel, ťažko však na nákupné centrum, ktoré je najnavštevovanejšie na dolných podlažiach, dodáva. Ťažšia využiteľnosť dominanty Bratislavy by sa prejavila na nižšej cene, ktorú by za ňu kupci boli ochotní dať.
Právna stránka
Zámer výstavby nového mediálneho výkričníka má ešte mnoho otáznikov. Už ministerstvo financií v pripomienkovaní materiálu poukázalo na úskalia financovania: „Nepredstavuje okamžitú záťaž pre verejné financie, no vzhľadom na doterajšie napäté hospodárenie STV a SRo je priemerná ročná výška odplaty investorovi vo všetkých troch variantoch neúnosná.“ Zo štúdie sa navyše vytratila TASR, ktorá sa zo svojej budovy nedávno vysťahovala a zakotvila v prenájme v susednej budove Tower 115. V uznesení vlády sa jej budúci osud nespomína.
Pozoruhodný je postoj oboch verejnoprávnych inštitúcií, ktorých súhlas so sťahovaním sídla je nevyhnutný. Ešte pri pripomienkovaní materiálu STV odporúčala, aby vláda dostala návrh na uznesenia o všetkých troch, nielen o jednom variante. Za najefektívnejšiu možnosť pritom považovala rekonštrukciu svojej budovy a nasťahovanie rozhlasu.
Rozhlas považuje za najvýhodnejší variant výstavbu nového komplexu, no zároveň dodáva, že „vzhľadom na procesnú a právnu zložitosť je tento projekt nerealizovateľný“. K trom variantom navrhuje ešte ďalší (a najlacnejší) – investovať do nadstavby objektov na Žilinskej ulici za hlavnou budovou rozhlasu, zmodernizovať existujúce hudobné priestory a nepotrebné objekty predať. Zaujímavé pritom je, že obe inštitúcie si v súčasnosti nechávajú spracovávať štúdie revitalizácie svojich areálov.
Foto - Maňo Štrauch, Mediálne.sk, SITA
