Katarína Lindbergh (34), investičná manažérka, zástupkyňa spoločnosti CSIA na Slovensku a predsedníčka predstavenstva projektovej firmy FINEP-Jégého alej, ktorá stavia jeden z najväčších rezidenčných komplexov v Bratislave. Študovala ekonómiu na univerzite vo švédskej Umei. Odborné skúsenosti na pozícii šéfky pre Institutional Equity Sales v Erste Bank naberala vo Viedni, rovnaký segment bankovníctva rozbiehala v Londýne ako viceprezidentka oddelenia Global Equities v Deutsche Bank. Pred pár rokmi sa vrátila na Slovensko, aby tu založila investično-poradenskú spoločnosť Czech and Slovak Investment Advisors (CSIA).
Vaše meno napovedá, že ste žili istý čas vo Švédsku.
Študovala som na univerzite v Umea a zároveň som si aj privyrábala v lokálnej pobočke banky Sparbanken - podobnej našej Sporiteľni. Najskôr v back-office, potom na prepážke, proste ako študent som vykonávala tie najjednoduchšie služby z balíka.
- NEPREHLIADNITE:
- 116904>TREND Špeciál - Reality 2007
Aký máte dojem z tamojšieho podnikateľského prostredia?
Veľmi dobré podnikateľské prostredie, inovatívne, biznis kultúra a etika je tam na vysokej úrovni. Čo sa povie to sa aj splní.
To je asi všade na západe, nielen vo Švédsku.
Nie, tá kultúra v podnikaní je tam naozaj iná. Keď sa pozriete na tabuľky o korupcii, ktoré publikuje napríklad Transparency International, zistíte, že severské krajiny sú na popredných miestach v čestnosti. Ak niečo viete, môžete sa dostať ďaleko. Cez úplatky a praktiky „jedna ruka druhú myje“ tam ďaleko nezájdete.
V tej krajine sú dosť vysoké dane a opatrovateľský štát, ktoré odkrajujú podnikateľom.
To je pravda. Ale vzniklo tam veľa veľkých firiem, ktoré sa vo svete presadili a stále tam pôsobia a prosperujú. Samozrejme, dane sú veľmi vysoké. Päťdesiat, šesťdesiat percent tam nie je žiadna výnimka, ale na druhej strane za to aj niečo dostanete. Ak idete do nemocnice, poskytnú vám zadarmo kvalitné ošetrenie. Deti umiestnite do kvalitných škôliek, škôl. Jazykovo sú ľudia vybavení, odmalička sa tam učí minimálne angličtina, nemčina. Takže niečo vám ten štát naspäť aj dáva.
Po štúdiu ste pôsobili v Londýne.
Ešte pred tým som žila vo Viedni, kde som pracovala v banke Girocredit, ktorá sa neskôr zlúčila s Erste Oesterreichische Sparkasse do Erste Bank. Tu som začala v roku 1995 na equity oddelení a mala som na starosti rakúske a rozvíjajúce sa akciové trhy v strednej a východnej Európe. Po troch rokoch pôsobenia som bola členom predstavenstva požiadaná, aby som založila investičné bankovníctvo pre Erste Bank v Londýne. Na svetových akciových trhoch bolo práve obdobie veľkej eufórie akciových búrz a potrebovali sme pritiahnuť aj anglicky hovoriacu bázu klientov do Erste Bank, čo sa aj podarilo. Ďalšie dva roky som pracovala v Londýne pre Deutsche Bank ako Vice President v rámci equity predajov, kde som už mala na starosti nielen rozvíjajúce sa trhy, ale aj rozvinuté – napríklad Španielsko.
Čo vás priviedlo naspäť na Slovensko?
V Londýne som sa zoznámila s príjemnými a šikovnými ľuďmi, ktorí zhodou okolností boli Česi. Mali sme tam takú menšiu československú komunitu, ktorá sa často stretávala a okrem spoločných posedení pri pive sme sa rozprávali aj o biznise. S týmito dvoma ľuďmi sme mali podobné názory a rozhodli sme sa, že produkt realitných fondov je veľmi zaujímavý, v zahraničí už zavedený, ale u nás ešte neznámy. Takže to bol ten podnet. Dať dokopy kapitál a manažovať ho pre nejakého významného investora. Vydali sme sa na „roadshow“ a podarilo sa nám počas ročného presviedčania primäť Českú spořitelňu, aby nám zverila 100 miliónov eur equitu (14 mld. korún).
To bol dôvod, prečo som sa vrátila na Slovensko. V tomto type biznisu je dôležité poznať lokálne pomery, byť tu prítomný, vytvoriť si úzke vzťahy. Inak sa ďalej nepohnete. To vidno na niektorých veľkých fondoch , ktoré sa z Frankfurtu alebo Londýna pokúšali investovať do nehnuteľností v strednej a východnej Európe. Stratégia Czech and Slovak Investment Advisors je taká, že dvaja partneri ostali v Prahe a majú na starosti český trh a ja som zodpovedná za investície na Slovensku.
Jednou z najväčších investícií CSPF je pražský administratívny komplex Nové Butovice.
Ako na vás zapôsobila zmena vyspelého podnikateľského prostredia za pomerne divoko sa rozvíjajúci kapitalizmus?
Ja som ešte zažila komunizmus, v 89. som mala 17 rokov. Vtedy sme ako študenti “robili” revolúciu, boli sme veľmi motivovaní a tešili sme sa z pozitívnej zmeny, z novej slobody. Videla som ale aj záporné stránky zmeny režimu, ale stále prevládali pozitívne pocity z kapitalizmu. Určite nebol sociálne spravodlivý, ale v očiach mladého človeka prevládali pozitíva nad negatívami. Aj keď som žila vo Švédsku, Rakúsku alebo Londýne sledovala som pravidelne noviny a internet, mala som informácie o Slovensku, takže pri príchode som nebola vôbec prekvapená. Jediné, čo mi možno trošku chýbalo po návrate na Slovensko bola rozmanitosť a možnosť výberu reštaurácií v Londýne. To mi trocha chýbalo, ale mám tu priateľov, rodinu, s ktorými som udržiavala styky, takže som sa vrátila domov.
Odkedy je CSIA na Slovensku?
V novembri 2004 sme odštartovali činnosť tu aj v Čechách, odvtedy sme investovali do 22 projektov v Čechách a na Slovensku a minuli sme 400 miliónov eur. Vtedy tu už nejaké možnosti biznisu boli. Po veľmi namáhavej fáze prípravy sme mali rozbehnuté rokovania s potenciálnym investorom pre fond nehnuteľností – Českou sporiteľňou. Venovali sme veľa času príprave fondu Czech and Slovak Property Fund (CSPF), regulatívneho rámca, rokovaniam s Českou národnou bankou. Načasovanie založenia fondu bolo ideálne, trh s nehnuteľnosťami v regióne ponúkal veľké možnosti zhodnocovania realitných investícií.
Ako spolu súvisí vaša spoločnosť CSIA a fond CSPF?
CSIA je spoločným podnikom CEC Capital s Quinlan Private Golub a exkluzívnym poradcom pre holandský CSPF. Investori, medzi ktorými je aj Česká spořitelna a Slovenská sporiteľňa, založili fond v Holandsku a potrebovali niekoho kto im ho bude exkluzívne spravovať. A to je práve CSIA.
Čiže CSIA spolupracuje len s týmto fondom.
Presne tak. Sú stanovené určité zmluvné vzťahy, ktorých sa držíme. Mať takých významných investorov je česť, takže sme spokojní.
V čom sú rezidenčné nehnuteľnosti zaujímavejšie ako komerčné?
Treba rozlišovať či hovoríme o nehnuteľnostiach, ktoré už sú postavené a prenajaté, a z ktorých už plynú príjmy z prenájmu. To sú investície, ktoré sú väčšinou drahšie, konzervatívnejšie a s nižším výnosom. Potom sú tu developerské investície, kedy sa postavia nové komerčné alebo rezidenčné nehnuteľnosti. Ak developujete rezidenčné, tak väčšinou predáte. Tým pádom je zisk vyšší, lebo nemáte dlhodobo viazané vlastné prostriedky. Alebo môžete developovať nákupné centrá, ako napríklad my sme postavili obchodné centrum Mercury v Českých Budejoviciach. V tomto prípade postavíte, držíte po kolaudácii a prenajímate. Tam je výnosnosť iná. Čo sa týka rezidenčnej výstavby, pre developerov je to najatraktívnejší segment. Hlavne v Bratislave, pretože zisky sú tu najvyššie.
Do slovenského portfólia patrí obytná Jégého alej...
Myslíte, že ešte dlho budú najvyššie?
Ak si pozriete štatistiky (aj keď každá hovorí o inom čísle), všetky čísla sú stále vysoké, koľko bytov chýba na Slovensku a v Bratislave a koľko treba ročne postaviť, aby sa medzera aspoň trocha zapĺňala, tak si myslím, že v najbližšej dobe k tomu nedôjde. Jediné, čo by to mohlo zastaviť, je dostupnosť pozemkov. V centre mesta ich už naozaj nie je veľa, zahusťovanie v Ružinove začína byť problém. Ale v prípade, že developer už má pozemok v rukáve a v rozumnej lokalite kde môže v budúcnosti stavať, myslím, že je to udržateľné ešte minimálne päť rokov.
Ako sa predáva 100483 target=blank>Jégého alej?
V predaji v rámci prvej fázy projektu ponúkame 485 bytov a apartmánov, z nich je 261 už predaných. Celkovo v oboch fázach počítame so 750 bytmi a apartmánmi. Ceny sme od začiatku predaja pre veľký záujem viackrát navyšovali . Postupne z 38-tisíc až na vyše 50-tisíc na meter štvorcový bez DPH. Pri veži A, kde budú kvalitnejšie byty a vyšší štandard, počítame s priemernou cenou na úrovni viac ako 50-tisíc korún za meter. Napriek tomu si myslím, že sme stále jedni z najlacnejších zo všetkých rezidenčných projektov v Bratislave vzhľadom na ponúkanú lokalitu.
Kupujú viac cudzinci alebo Slováci?
Približne 15 percent predstavujú kupci zo zahraničia – najmä Španieli, zvyšok sú Slováci prevažne z Bratislavy a Bratislavského kraja. Ale ak máme na výber medzi zahraničným a Slovákom, radšej predáme domácemu. Nechceme, aby byty ostali prázdne v prípade ďalšieho prenájmu.
Kupujú aj Slováci na účely ďalšieho prenájmu?
Približne 43% našich klientov si kupuje byt ako investíciu, ale väčšina plánuje v byte naozaj bývať. Najmä mladé rodiny, ktoré si môžu dovoliť zobrať hypotéku.
Aké sú vaše budúce projekty?
CSPF je už na 99 percent zainvestovaný, takže žiadne veľké projekty nie sú naplánované. Ešte dokončujeme Jégého alej, 107719 target=blank>nákupné centrum Laugaricio v Trenčíne a v Čechách zopár rezidenčných a komerčných developmentov. Investori fondu sa rozhodli časť portfólia fondu CSPF koncom roka predať. Znovu získané prostriedky bude možné opäť preinvestovať.
Potom asi opäť investície do bytov.
Predpokladám, že sa zameriame na investície do rezidenčných a komerčných developerských projektov v Čechách a na Slovensku.
Je Ľudovít Hudek, s ktorým máte niektoré spoločné aktivity, dôveryhodný partner v obchode?
Pán Hudek je normálny regulérne podnikajúci a seriózny človek, ktorý má veľké skúsenosti a na ktorého sa môžete v každej situácii spoľahnúť. Je výhodné mať takého spoločného partnera, ktorý sa vie pohybovať v lokálnych podmienkach, má isté zázemie. Pre nás ako finančného investora je takýto silný partner obrovskou výhodou. Osobne nemám s ním žiadnu negatívnu skúsenosť, práve naopak. Boli by sme veľmi radi, keby sme s pánom Hudekom mohli spolupracovať na nových realitných projektoch aj v budúcnosti.
Teraz trochu všeobecnejšie. Je badať nejakú zmenu realitného prostredia pred pár rokmi a teraz?
Je to obrovský rozdiel. Za posledné dva tri roky sa Slovensko vyvinulo z trhu kde prakticky nebol žiadny nový development, z trhu na začiatku všetkého na trh, ktorý je porovnateľný s Prahou, Budapešťou, Varšavou a hociakou metropolou strednej a východnej Európy. Ten vývoj u nás prebehol rýchlejšie ako napríklad v Prahe, a ak sa pozriete napríklad na Bukurešť, tam prebehol dokonca ešte rýchlejšie ako u nás. Ceny sa výrazne pohli smerom hore, výnosy smerom dole a trh už začína byť v niektorých segmentoch saturovaný. Aj keď najmä v rezidenčnom to ešte nevidíme, sú oblasti kde už je plno.
...aj petržalský dom nábytku Atrium.
Často sa hovorí, že Bratislava zaostáva za Prahou o tri-štyri roky. Je to pravda?
Závisí od toho, v čom. Pokiaľ ide napríklad o výnosy, v Bratislave sú niektoré nižšie ako v Prahe, ceny pozemkov sú tu vyššie, takže nemyslím si, že náš trh zaostáva za pražským. Skôr sa mi zdá, že sme ich už v niečom predbehli. Na nešťastie pre nás, investorov.
Ak ostaneme pri bytoch, v Prahe sa napríklad už prejavujú rozdiely v cenách podľa lokality. U nás ešte až tak nie.
Ak máme na mysli dozrievanie trhu, Praha je v tomto iná. U nás bývať blízko centra je relatívne veľké privilégium. Nemáme metro, kvalitnú dopravu, sú tu staré cesty. Praha je oveľa väčšia, nemusíte byť ani v centre alebo v jeho blízkosti, ale ak ste pri zastávke metra, dostanete sa kam chcete. Geografická rozľahlosť atraktívnej lokality je v Prahe oveľa väčšia, tým pádom aj pozemky v Prahe sú lacnejšie. Tu už sa nedá kam ísť.
Ak si zadáte podmienku dvadsať minút cestovania do práce, v Prahe nájdete oveľa viac ponúk. Možno je rozdiel aj v panelových bytoch. V Prahe začali ich ceny najskôr trocha klesať, potom išli hore. Prognózy o polovičnom poklese cien panelákov v Prahe sa vôbec nenaplnili. Hlavne v tých lepších lokalitách sa udržujú na vysokej úrovni. Bratislava nezažila veľký pokles a nárast ako v Prahe, tu zatiaľ ceny len rastú. Takže hlavný rozdiel je veľkosť Prahy a malosť Bratislavy.
Čo si myslíte o súčasnej hypotekárnej kríze v Amerike a jej prípadných dôsledkoch na Slovensku?
Jeden môj známy spomínal túto krízu už pred rokom a presne opísal ako a čo všetko sa stane a myslím, že trafil s odchýlkou dvoch, troch mesiacov kedy to nastane. Takže ja som nebola veľmi prekvapená, pretože segment rizikových hypoték v Amerike bol úplne bláznivý a nemohol dlhodobo fungovať. Tým, že sa im zvyšovali úroky bolo len otázkou času, kedy to všetko praskne. Teraz je otázka, ako to zasiahne Európu, jej strednú a východnú časť.
Podľa mňa európsky trh to zasiahne, pretože najmä nemecké a možno francúzske banky mali v portfóliach svojich fondov cenné papiere kryté práve rizikovými hypotékami a toto bude zohľadnené v ďalších štvrťročných výsledkoch, ktoré budú publikovať najmä investičné banky. Myslím, že Nemecko to postihne najviac. Slovenský a český trh nebude podľa mňa ovplyvnený priamo, pretože tunajšie banky boli zatiaľ veľmi konzervatívne pri poskytovaní úverov. Trh je veľmi mladý a v tomto sa neobávam, že by niečo podobné nastalo.
Doteraz najväčšou investíciou CSPF v SR je výstavba obchodného centra Laugaricio v Trenčíne.
Vraví sa aj o tom, že jedna z príčin krízy môže byť v spôsobe obchodovania s týmito úvermi. Zatiaľ čo v USA je možné, aby hedžové fondy nakupovali akcie v ktorých sú zabalené tieto rizikové úvery, v Európe si ich banky viac držia.
To je pravda. V Spojených štátoch je to bežná vec. Našťastie pre Európu sa konzervativizmus niekedy aj oplatí.
Existuje teória, že za tento stav môžu centrálne banky, ktoré tlačia na trh umelé peniaze, manipulujú prostredníctvom úrokovej sadzby ich cenu a prispievajú k zvyšujúcej sa zadlženosti ľudí.
Centrálne banky hypotekárnu krízu určite nespôsobili. Jednoducho nastala taká ekonomická situácia, že bolo treba zvyšovať úrokové sadzby, niektoré banky sa dostali do problémov. Bežné je, že si banky požičiavajú peniaze medzi sebou. Ak banka nevie odhadnúť, či druhá strana je schopná peniaze vrátiť, nie je si istá, či ten druhý skrachuje alebo nie, tak prestane požičiavať. Preto bolo nevyhnutné, aby centrálna banka zasiahla a dodala likviditu na trh. A videli sme, že to má skôr stabilizačné účinky. Následné zníženie úrokovej sadzby FEDom ukľudnilo a zažehnalo krízu likvidity. Myslím, že centrálne banky nie sú pôvodcom zla, ale snažia sa to rozliate mlieko držať v hraniciach. Čo sa týka úverovej krízy, osobne si myslím, že ešte nie sme z najhoršieho vonku a že FED bude úrokové sadzby ďalej znižovať.
Lenže vďaka umelo stanoveným úrokom vznikajú aj rizikové úvery.
Jasné. Ale centrálna banka si len tak nepovie, že ide zvyšovať úroky. Musí to mať nejaký dôvod, ktorý má oporu v ekonomike. Úrokové sadzby musia byť v dlhodobej rovnováhe a centrálna banka musí len reagovať na stav, ktorý existuje. Zvyšovanie úrokov a zdražovanie úverov sa deje už aj vo Veľkej Británii, či Španielsku, kde sú náznaky spomalenia alebo zastavenia rastu cien bytov.
Nemôže to mať psychologický účinok na zahraničných investorov, ktorí prichádzajú najmä z týchto krajín?
Španielsko je v eurozóne, to znamená, že ECB určuje ich úrokové miery. To podľa môjho názoru nie je ideálne, pretože španielska ale napríklad aj portugalská a talianska ekonomika je úplne iná ako napríklad nemecká. Čo by potrebovalo Španielsko, je znižovanie úrokovej miery, aby ľudia dokázali splácať úvery a nedochádzalo k poklesom na realitnom trhu. Poklesy v cenách nehnuteľností boli rádovo v desiatkach percent v závislosti od lokality. Tá pôvodná príčina krízy nebola odstránená a tou je fakt, že krajina má veľmi vysoký deficit a je zároveň aj členom eurozóny.
Možno v dôsledku toho, aby sa zabránilo recesii v Španielsku na to doplatia práve Nemci, tým že sa im budú znižovať úrokové miery a postihne ich vyššia inflácia. Španielsko je veľmi špecifické, treba ho pozorne sledovať. Ale aby som odpovedala na vašu otázku. Nemyslím si, že investorov rozhodujúcich sa investovať v Čechách a na Slovensku by ich domáca situácia nejako výrazne ovplyvnila. Je to iný trh, iné podmienky. Zatiaľ našťastie nemáme euro, ale vlastnú monetárnu politiku a zdravé makroekonomické ukazovatele. Skôr si myslím, že naopak. Ak by sťahovali peniaze zo Španielska, potrebovali by ich investovať niekde v Európe, tak by mohli prísť k nám.
Alebo sa budú presúvať do Rumunska, Bulharska...
Rumunský trh dozrel ešte skôr ako bratislavský. Samozrejme, je tam ešte stále veľa možností, ale tie rozdiely už nie sú veľmi veľké. Trhy veľmi rýchlo dozreli a časy pred dvoma rokmi sú už ďaleko.
Takže nie ste za prechod na euro?
Môj osobný názor je, že sa nemáme kam ponáhľať. Je dobré byť pánom svojich úrokových sadzieb a prispôsobiť sa vlastnej ekonomike, rastu a podmienkam. Aj keď euro má svoje výhody, v našich podmienkach by bolo lepšie zachovať ešte zopár rokov vlastnú menu.
Obchodné centrum Mercury v Českých Budějoviciach.
Možno príliš konkrétna otázka. Dokedy budú podľa vás rásť ceny bytov v Bratislave?
V jedinečných lokalitách, ktoré sa nedajú replikovať, ktoré sú výnimočné, s pekným výhľadom a podobne - tam bude cena stále rásť. Lokality podradnejšieho typu, so zlou dopravnou dostupnosťou alebo inak znevýhodnené miesta budú časom klesať. Neviem odhadnúť kedy to bude, keď si developer povie, že sa mu už neoplatí ďalej stavať. Väčšinou potom nastane také vákuum, že rok- dva sa nestavia nič nové, len sa predáva a ceny sa stabilizujú a neskôr možno aj mierne klesnú. Som presvedčená, že výrazný pokles v najbližších piatich rokoch očakávať nemožno. Navyše, v blízkej budúcnosti zavedené euro, či už v roku 2009, 2010, bude spojené s výraznejšou infláciou.
Môže CSPF v tomto malom prostredí konkurovať veľkým realitným spoločnostiam? Poznáte domáce prostredie, ale výškou rozpočtu sa s nimi asi nemôžete pretekať.
Nám nejde o to, aby sme niekoho preplatili. Chceme nájsť díl, o ktorom vieme len my alebo čo najmenej iných ľudí. O ktorý iní kvôli jeho typu a napríklad aj výške nechcú alebo nemôžu mať záujem. Fondy typu Heitman alebo GE nemôžu nakupovať pod určitú minimálnu objemovú hranicu. Naša minimálna hranica bola desať miliónov eur, čo je jedna z najnižších hraníc. To nám dovolilo kúpiť veľa projektov, ktoré si veľké firmy nemohli dovoliť. Niektoré fondy majú tak zložitý proces due-dilligence a interné schvaľovacie procesy, že kým len budú mať jasno v tom, či pozemok vlastnia alebo nie, my sme už ďalej. Od začiatku sme sa sústredili na menšie a stredné transakcie, boli sme flexibilní v tom ako naštruktúrujeme transakciu, v tom že sme napríklad išli aj do dohody o budúcej kúpnej zmluve, v tom že spolupracujeme s lokálnymi partnermi.
Nie sú objemovo menšie investície rizikovejšie?
Nie, neplatí to. Menšie neznamená rizikovejšie. Všetky naše projekty sa nachádzajú vo veľmi dobrých lokalitách, niektoré sú naozaj výnimočné. Jégeho alej je jedna z najlepších rezidenčných lokalít v Bratislave, s výbornou dopravnou dostupnosťou. V Trenčíne máme zasa ambíciu vytvoriť regionálnu nákupnú destináciu pre Považie a oblasť Prievidze.
O otvorených realitných fondoch, ktoré tu fungujú prakticky od začiatku roka zatiaľ veľmi nepočuť.
Väčšinu prostriedkov zatiaľ investujú len na peňažnom trhu alebo na úložkách. Takáto situácia predstavuje potencionálny problém v návratnosti fondu. Niektoré z nich možno už investovali aj do akcií iných realitných spoločností kótovaných na burze, no ak to bolo v čase pred hypotekárnou krízou v USA, tak tieto akcie na hodnote klesli.
Prečo nenakupujú nehnuteľnosti?
To bude asi otázka priamo na nich, ale môže to byť aj tým, že to doteraz nikdy nerobili. Jednoducho v oblasti realitných investícií chýbajú skúsení ľudia, musia sa od začiatku budovať tímy a nastavovať procesy. Investícia do nehnuteľnosti sa v žiadnom prípade nedá porovnať s kúpou akcií alebo dlhopisov, je časovo náročnejšia a celkovo komplexnejšia.
Kým to rozbehnú, môže byť realitný trh už nezaujímavý.
To určite nie. Očakávaná výnosnosť otvorených fondov nehnuteľností je pod 10% p.a. Podľa mojich informácií fondy Tatrabanky a Slovenskej sporiteľne sa veľmi dobre predávajú. V prípade Tatrabanky bol predaj dokonca pozastavený. Aj realitnému fondu Slovenskej sporiteľne sa dobre darí, takže určite je to zaujímavý produkt a akonáhle banky začnú kupovať konkrétne nehnuteľnosti, tak nevidím problém.
Foto a vizualizácie - Vlado Benko, FINEP, CSIA
