Ľavý breh Dunaja sa v Bratislave už tradične rozvíja rýchlejšie ako pravý, dlhé storočia obývaný iba rybármi a pestovateľmi ovocia. Bratislavská strana je vďaka tomu viac historická, ale aj priemyselnejšia. Donedávna priemyselne využívané plochy poskytujú obrovský potenciál rozvoja bývania, rekreácie, komerčných aktivít, ale aj verejných plôch a športovísk.
New Downtown
Zatiaľ najzaujímavejšou lokalitou rozvoja je okolie Pribinovej ulice. Rastie tam jeden z najväčších bratislavských realitných projektov – komplex Eurovea. Začiatkom budúceho roka plánuje významný írsky developer Ballymore dokončiť prvú etapu za zhruba 400 miliónov eur s nákupným centrom Pribina Gallery, hotelom Sheraton, bytmi a kanceláriami. Nadviaže na novostavbu Slovenského národného divadla, ktorú dokončili pred niekoľkými rokmi a leží o niečo ďalej od Dunaja, podobne ako zrekonštruovaná budova bývalého Presscentra a sídla tlačového kombinátu a redakcie Pravda, v súčasnosti nazvaná Tower 115.
Táto nová zóna by mala byť rozšírením Starého Mesta a jeho historických ulíc, mala by umožniť prechádzky, posedenie na brehu Dunaja a novom námestí. Závisí však aj od jej napojenia na centrum Bratislavy. Pokiaľ sa nepodarí upokojiť Šafárikovo námestie a vytvoriť bezpečný prechod z Vajanského nábrežia a Štúrovej ulice k štvrti Eurovea, návštevníci do nej budú chodiť iba autom. Pripravuje sa aj druhá etapa projektu. Tá má byť zameraná najmä na kancelárske budovy, jej štart je však zatiaľ v nedohľadne.
Na Euroveu nadväzujú ďalšie pripravované projekty, najmä plány J&T okolo Tower 115 a zóna Chalupkova na území bývalej rafinérie Apollo, kde sa chystá viacero projektov. Malo by tu vzniknúť nové mestské centrum s polyfunkčnými domami, námestiami, obchodným a zábavným centrom Twin City smerom k Mlynským nivám. Majú ich dopĺňať športoviská či kancelárske budovy. V blízkosti divadla by mala byť zastávka podzemnej železnice, čo by vyriešilo aj dopravnú obsluhu tejto zóny, ktorá po dobudovaní bude v Bratislave patriť k najdrahším a najluxusnejším.
Navyše by na ňu mala nadväzovať aj ďalšia výstavba za Košickou ulicou smerom k Bajkalskej. V zóne Mlynské nivy sa tiež pripravuje niekoľko významných projektov, z ktorých niektoré sa už aj začali stavať, ako napríklad Trinity alebo Jarabiny. Dokončené je už dokonca biznis centrum stavebnej firmy Strabag. Plánované projekty sú však často podstatne rozsiahlejšie, ako napríklad kancelárske centrum Harbour City od EuroPolisu. Plánuje sa aj tunel popod Bajkalskú ulicu, ktorý by Mlynské nivy mal prepojiť s ich pokračovaním do Prievozu. Tam sa pripravuje významný obytný projekt Bergamon v areáli bývalej SAD.
Vodné mesto
Územie medzi Prístavnou, Košickou ulicou a Dunajom dnes zaberá Zimný prístav, vytvorený za mestom v časoch, keď sa centrum Bratislavy končilo na Šafárikovom námestí. Stohektárové územie sa medzičasom rastom Bratislavy kvalifikovalo na skvelú developerskú lokalitu. Na brehu rieky, desať minút chôdze od budúceho nákupného centra, súčasného biznis centra, ako aj od autobusovej stanice, štvrťhodinka do Starého Mesta. Pritom päť minút autom od bratislavského diaľničného obchvatu, desať od rakúskej hranice. Čo viac si developer môže želať, ak je pre úspech projektu rozhodujúca lokalita?
Text bol publikovaný v prílohe TRENDU - Špeciál Reality. Zaregistrovaní predplatitelia si ju môžu prečítať celú vo flashovej verzii.
Sny o krásnom projekte v krásavici na Dunaji sú však ešte veľmi ďaleko od splnenia. Mesto síce tento rok zmenami územného plánu prekvalifikovalo Zimný prístav z priemyselného využitia na štatút, ktorý v ňom umožňuje aj výstavbu bývania, komerčných a športových aktivít. Plochy však patria štátnej akciovke Verejné prístavy, ktorá ich dlhodobo prenajala súkromným firmám prevádzkujúcim prístavné činnosti.
To je jedna strana funkcie Zimného prístavu. Druhú prezrádza už jeho názov – jeho úlohou je poskytovať lodiam útočisko počas nehostinného obdobia či búrok alebo povodní. Slovensko má k medzinárodnej lodnej doprave svoje povinnosti a tie plní najmä Zimný prístav. Kým sa nevybuduje jeho náhrada ďalej po prúde rieky, nemožno toto územie premeniť na štvrť plnú jácht, prístavných kaviarní, mól a bývania na vode. Presne to sú totiž funkcie, na ktoré by sa mimoriadne hodila. Hoci vyriešiť by sa musela ešte jedna otázka – čo v prípade veľkej vody. Hrádze totiž vedú poza Zimný prístav a ich výstavba je mimoriadne drahá.
Ďalšou kapitolou je prístav Pálenisko medzi Prístavným mostom a Slovnaftom. Práve ten je vďaka svojmu kvalitnému cestnému a železničnému spojeniu určený ako perspektívny prístav pre Bratislavu. Územia okolo neho by sa mali stať domovom logistických parkov, hál pre ľahkú montáž, prekladísk a skladov. V okolí Slovnaftskej ulice a v Čiernom lese sa už objavilo niekoľko projektov polyfunkčných parkov. Najznámejšie sú plány skupiny BZ, ktorá by na 26 hektároch chcela vybudovať sklady, kancelárie a obchody za zhruba 200 miliónov eur.
Prístav Vlčie hrdlo
Objavujú sa však aj projekty, ktoré existujúce status quo mierne narúšajú a skôr sa zameriavajú na budúcnosť a plánované dopravné trasy. Jedným z nich je zámer vybudovať Nový prístav na zelenej lúke medzi Slovnaftom a tokom Dunaja v lokalite Vlčie hrdlo pod Bratislavou. Spoločnosť Bratislava Freight Village, a.s., už v súčinnosti s mestskou časťou Ružinov pripravila urbanistickú štúdiu výstavby nového prístavu a súvisiaceho logistického uzla pre hlavné mesto. Za firmou je developerská skupina Iuris, známa najmä výstavbou obytných zón.
Nové prístavisko by malo ťažiť z výborného dopravného spojenia a malo by byť vybavené najnovšími prístavnými technológiami, ktoré chýbajú práve Zimnému prístavu. Ten preto dokáže pracovať najmä s hrubými komoditami, ako je uhlie, kostná múčka alebo železná ruda. Nový prístav vo Vlčom hrdle by mal vyrásť v priestore medzi tokmi Dunaja a Malého Dunaja, súčasnou železničnou vlečkou ÚNS-Slovnaft a líniou južného okraja areálu Slovnaftu.
Vedľa sa nachádza bazén lodenice a rameno, v ktorom kotvia malé lode. Podľa výslednej alternatívy výstavby by mal vzniknúť jeden bočný a jeden hlavný prístavný bazén, prekladiská, logistické parky, skladové plochy a administratívne budovy. Prístavné hrany bazénov by mali dosahovať približne dva kilometre a do prístavu by sa malo zmestiť 140 lodí.
Z celkového územia vyše 450 hektárov by sa malo využívať iba približne 130 hektárov, zvyšok pozemkov ostane podľa plánov Iurisu ako zelené plochy a lužné lesy. Zo 130 hektárov prístaviska približne 200- až 250-tisíc štvorcových metrov zaberú sklady a skladovacie plochy, v ktorých však bude môcť prebiehať aj montáž a ľahká výroba. Plánujú sa dve administratívne budovy s celkovo zhruba 26,5 tisícmi štvorcov kancelárií a obslužnými priestormi.
Celý areál by mal byť vybavený železničnými vlečkami a dopravne by ho malo obsluhovať predĺženie Bajkalskej ulice, ktoré má viesť paralelne s Dunajom medzi Slovnaftom a prístavom a neskôr sa má napájať na plánovanú diaľnicu D4 v blízkosti nového diaľničného mosta medzi Bratislavou a Rovinkou. Súčasťou projektu budú aj cyklistické a pešie trasy, ktoré by mali zachovať atraktívnosť ľavobrežnej hrádze Dunaja na rekreačné účely Bratislavy.
Investície by mali odštartovať v priebehu dvoch až troch rokov a vyžiadať si niekoľko sto miliónov eur. Dôvodom je najmä rozvoj lodnej dopravy na Dunaji v posledných rokoch, na ktorý bratislavský prístav pre svoje slabé vybavenie nedokáže zareagovať a zákazky mu tak uchytia najmä viedenské prístavy Freudenau a Lobau, ako aj prístav v maďarskom Győri.
Iuris plánuje pripraviť územie Nového prístavu zmenou územného plánu a vybaviť povolenia. Potom by do projektu mohol vstúpiť strategický investor. Môže ním byť štát, ktorý potrebuje náhradu za Zimný prístav, ale aj súkromní prevádzkovatelia najmä z Nemecka, ktorým by sa kapacity v strednej Európe hodili na expanziu na východ. Vybudovanie nového prístavu pri Bratislave je možné už iba v tejto lokalite, ďalej po prúde by bolo teoreticky možné už len na pravom brehu.
Ľavý breh Dunaja je z dôvodu jeho blízkosti k existujúcemu centru Bratislavy a jeho biznis zóne viac atraktívny ako opačná strana rieky. Na druhej strane ide spravidla vždy o výstavbu na kedysi a často aj dnes využívaných pozemkoch, čo prináša obmedzenia a časové oneskorenia. Ďalším problémom sú horšie možnosti dopravných riešení územia, keďže existujúce ulice sa nedajú rozšíriť. Napriek všetkému ide o pozemky, ktoré majú aj v kríze cenu zlata a ich veľmi výnosné zhodnotenie developermi je len otázkou času a dostatku kapitálu. Kľúčový je pri tomto rozvoji prístup vedenia mesta. To zatiaľ skôr vystupuje ako brzda rozvoja namiesto toho, aby jasne stanovilo pravidlá a hranice, ktorých sa developeri musia držať. Platí to najmä pre dopravné riešenia a výškové obmedzenia, čo sú pre rozvoj ľavého – aj v budúcnosti luxusnejšieho brehu Dunaja v Bratislave – kľúčové karty na stole.
Foto - Maňo Štrauch
Štúdia - Iuris
