Nápor hypotekárnej a finančnej krízy v USA už cítiť aj v strednej Európe. Okrem peňažných a akciových trhov je búrkou spoza Atlantiku najviac postihnutý realitný biznis. Je citlivý na náladu trhu i ekonomickú klímu v regióne a investori aj pri náznaku problémov volia opatrnosť. Vysoké zisky jedného roka sa v ďalšom roku ľahko preklopia do výrazných strát.
Predsa vlnobitie
Keď v júni minulého roka TREND diskutoval s bankármi, ktorí rozhodujú o financovaní realitných projektov na Slovensku, nepripúšťali, že by problém s hypotékami v USA mohol slovenský trh s nehnuteľnosťami výraznejšie postihnúť. „Pred pár mesiacmi sme to ešte podceňovali a mysleli sme si, že to je predovšetkým problém Ameriky,“ hovorí šéf korporátneho a špecializovaného financovania ČSOB Miroslav Tym. Dnešný pohľad je iný: sú to spojené nádoby. Američania svoje problémy vyexportovali do Európy cez cenné papiere, ktoré kupovali fondy a banky s prebytkom voľných zdrojov. Navyše straty zo zlých investícií v USA eskaluje slabý dolár.
Analytik londýnskej CIT Group Roman Môcik pripomína, že banky od augusta diametrálne zmenili správanie. Zvýšili ceny. Pred augustom si pri poskytovaní úverov na nehnuteľnosti pridávali k úročeniu na medzibankovom trhu zhruba 1,25 percentného bodu, teraz je to 1,5 bodu.
Okrem toho žiadajú od private equity fondov, akým je napríklad CIT, vyšší vklad vlastného kapitálu. Kým doteraz to bola pätina, teraz čakajú 25 až 30 percent. Prístup bánk možno v princípe rozdeliť do troch skupín, vysvetľuje R. Môcik. Jedny sa stiahli z trhu úplne a nie sú ochotné požičiavať. Ďalšie – najmä nemecké a rakúske banky, ktoré poskytnuté úvery nepremieňajú na cenné papiere – ostali aktívne. Treťou skupinou sú banky, ktoré by aj rady požičiavali, ale neprejde to cez ich úverový výbor.
M. Tym predpokladá, že väčšina bánk dostala pokyny z centrál, ktoré ich nabádajú na opatrnosť pri ponúkaní peňazí: „Aj my budeme častejšie žiadať vyšší predpredaj pri bytoch, vyššiu predbežnú prenajatosť a výnosovosť komerčných projektov. A tiež vyššiu vlastnú angažovanosť developerov.“ Šance špekulatívnych projektov sa znižujú. Dôležitá je istota, že sa ide stavať pre konkrétneho klienta. Časy, keď pri administratívnych projektoch bankári nevyžadovali predbežné dohody s nájomcami a pri bytoch im postačoval minimálny predpredaj, sa skončili. „Výsledkom bude predlžovanie prípravy projektov, bude sa čakať na konečných klientov,“ očakáva.
Zlá nálada
Šéf HB Reavis Group Ivan Valent zatiaľ necíti, že by sa zmena klímy už zo strany bankárov prejavovala. No zaregistroval ju u finančných investorov, najmä realitných fondov a investičných spoločností, ktoré zabrzdili svoju aktivitu. Trh s hotovými nehnuteľnosťami sa zastavil, pretože sa z neho stratili koncoví investori, ktorých peniaze sú často motiváciou stavať nové nákupné centrum či kancelársku budovu. V strednej Európe tak môžu začať klesať ceny niektorých nehnuteľností, najmä pozemkov. Investori budú zrejme omnoho selektívnejší a zvýšia sa rozdiely v hodnote kvalitných a priemerných nehnuteľností. Nálada na trhu sa otočila z postoja „počkám a predám svoj pozemok o pol roka drahšie“ na prístup „rýchlo musím predať, inak na tom stratím“. „Zdá sa, že realitná bublina spľasne,“ očakáva I. Valent.
Mnohé banky sa zranili v americkej hypotekárnej kríze a prehodnocujú svoje aktivity pri financovaní komerčných nehnuteľností, dopĺňa R. Môcik. Masa peňazí, ktorá bola pripravená pre strednú a východnú Európu, sa zmenšila. A tlak na zvyšovanie cien komerčných nehnuteľností povoľuje. Tento rok to pôjde týmto smerom. Možno nie tak radikálne ako vo Veľkej Británii, ale rast ako v minulosti už nemožno očakávať.
Na Slovensku sa už objavilo niekoľko prípadov, keď finančný investor najmä spoza oceána v poslednej chvíli odskočil od už dohodnutej kúpy komerčného objektu. Podľa informácií TRENDU sa napríklad slovenskej developerskej firme tesne pred podpisom dohodnutej zmluvy o predaji nákupného centra investor ospravedlnil s tým, že mu v americkej centrále škrtli všetky transakcie na tento rok. Začať s výberom treba odznova.
Dejú sa veci, ktoré sa pred polrokom nestávali, potvrdzuje I. Valent. „Niekoľkokrát sme v posledných mesiacoch skončili v tendri na predaj pozemku na druhom či treťom mieste. Neskôr nás predávajúci pozvali rokovať, pretože víťazi z neho dodatočne odstúpili.“ Nestalo sa to na Slovensku, ide najmä o Rumunsko a Maďarsko.
Projektový riaditeľ spoločnosti Penta Investments Juraj Šaštinský vysvetľuje, že v USA sa veľa realitných projektov úplne zastavilo, pretože im vyschlo financovanie a sú na predaj. Táto vlna prichádza aj do Európy. Podľa neho sa ťaživejšie prejaví vo vyspelých priemyselných krajinách s ustáleným trhom a tvrdšou konkurenciou ako v strednej Európe.
Mäsa málo, žralokov dosť
Verejné súťaže a predaje na Slovensku zatiaľ nezáujmom kupujúcich netrpia. V tendri na predaj areálu Bratislavskej teplárenskej na Čulenovej ulici sa zúčastnilo viacero veľkých hráčov aj zo zahraničia.
Najvyššie napokon zarúbala 123892>práve Penta (TREND 3/2008). Ďalšie pozemky získala nedávno Penta 125639>pri Bajkalskej ulici, pri Moste Apollo zasa nakupoval HB Reavis, parcely okolo Starého mosta ulovilo Cresco. Všeobecne v Bratislave platí, že dobrý pozemok treba hľadať pod mikroskopom a možno ho vyvážiť zlatom. Na druhej strane obrovské sumy za zem a rastúce ceny stavebných prác sťahujú developerom zisk pri uvedení projektov na trh.
Navyše, ceny prenájmov spadli hlboko. Kým kancelárie v prvom biznis centre na Prievozskej sa prenajímali za vyše 30 eur/m2 mesačne, v súčasnosti ceny klesajú pod desať. Keď sa k tomu pridá fakt, že euro už medzičasom nie je hodné 40 korún, ale sotva 34, je pochopiteľné, že investori si budú musieť ďalšie projekty poriadne premyslieť. Pravidlá budú striktnejšie, banky a investičné fondy sa nebudú hrnúť do všetkých projektov ako doteraz, pochvaľuje si šéf slovenskej pobočky poradenskej firmy Colliers Tomáš Krčula. Bude tu tlak na zlepšenie kvality, najmä prípravnej fázy projektov.
Vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Radoslav Jakab má iný názor. Tvrdí, že ak sa prístup bánk sprísnil, je to z dôvodu množstva projektov na trhu, nie hypotekárnej krízy. „Úvery sú síce o niečo drahšie, pretože aj my si na medzibankovom trhu drahšie požičiavame,“ vysvetľuje. No jedno percento navyše nie je podľa neho pre developera priveľká nákladová položka.
R. Jakab pripúšťa, že situácia sa o niečo zmenila pri veľmi veľkých projektoch. Banky na ne majú menšiu chuť ako v minulosti. Predtým svoju úverovú angažovanosť vo veľkom projekte ďalej predávali na sekundárnom trhu, teraz je kupcov primálo. Riešia to skôr pozvaním ďalších bánk do syndikovania úverov.
Kladivo na špekulantov
Priškrtenie finančných kohútikov sa môže týkať aj drobných realitných špekulantov. Takíto investori najmä z Anglicka, Írska či Španielska v minulých rokoch v Bratislave skupovali desiatky bytov v novostavbách. Ich prúd slabne. Okrem toho, že pre nich je už nová ponuka čoraz luxusnejších bytov pridrahá, existuje ďalší dôvod. Môže ich odradiť pokles realitných trhov, ktorého reakciu budú očakávať aj v strede Európy. „Časť zahraničných záujemcov o byty stratí záujem,“ potvrdzuje M. Tym. Ak namiesto sto bytov z 500 kúpia vo veľkom projekte len 50, bude to na predaji cítiť.
Ako dlho takáto situácia potrvá, to sa neodváži predpovedať nikto. „Nevidím to na drvivú krízu, sme na tom predsa len oveľa lepšie ako na Západe,“ nádeja sa zástupca ČSOB. Ale nebude to ani v súlade s pôvodnými predstavami, že prejde pár mesiacov a bude pokoj.
Pesimistickejšie hlasy hovoria, že obdobie realitného klondiku v strednej Európe povedalo zbohom spolu s odchodom roku 2007 do histórie. „Boom, ktorý táto časť Európy doteraz zažívala, sa už skončil,“ odkazuje z Londýna analytik CIT. „Osobne by som peniaze do fondu, ktorý v regióne strednej a východnej Európy investuje do komerčných nehnuteľností, nedával.“
Ilustračné foto - Profimedia.cz
