Konferencia Reality a development online: Meniace sa tváre miest

Bratislava, Košice, Žilina, Trnava či Nitra obnovili historické centrá, hlavné ulice, pribudli v nich nákupné centrá, multifunkčné priestory a bytové komplexy. Čo tieto zmeny prinášajú? Ako mestá formujú developeri a ako na tieto výzvy reagujú samosprávy? Kam sa posunul realitný trh, vzájomné vzťahy investorov, samospráv a obyvateľov? Reagujú nové projekty na dopyt a nečaká nás ďalšia kríza?

• Zhrnutie vývoja trhu a rebríčky firiem a odvetví v stavebníctve a realitách nájdete v novej ročenke TREND Top.

Na tieto a mnohé ďalšie otázky odpovie v poradí 12. ročník TREND konferencie Reality a development, ktorá sa koná 22. mája 2018 v hoteli Radisson Blu Carlton v Bratislave. V štyroch paneloch predstavia svoje pohľady developeri, investori, bankári, architekti, zástupcovia samosprávy či realitných spoločností. Konferencia prinesie priestor aj na stretnutia a nové kontakty s ľuďmi z realitného biznisu.

Trendom sú multifunkčné priestory

Stanica Nivy, Eurovea 2, Sky Park, Twin City či Zwirn v Bratislave, Living Park Nitra, Elektrárne Žilina, City Arena v Trnave, Slovenka2 v Banskej Bystrici či Business Centre Košice menia tvár miest a spájajú bývanie, prácu, nakupovanie, oddych aj zábavu. Menšie či väčšie projekty, ktoré kombinujú rôzne funkcie, sú už realitou a ďalšie sú na papieri. Uvažuje sa pri ich výstavbe so skvalitnením infraštruktúry a prepojením na širšie okolie? Ako sa pri realizácii projektov počíta so zahusťovaním miest? Aké očakávania majú developeri? A čo na to samosprávy?

Čo zaznelo na konferencii:

Tému otvorila prezentácia Michala Opartyho z JLL Slovensko na tému Čo sú to multifunkčné priestory. Multifunkčný projekt musí ponúkať služby ako potraviny, reštaurácie alebo kaviarne, zóny pre oddych, priestory pre spoluprácu aj pre komunitný život, sú to priestory ktoré žijú.

Pred rokom 2000 nemôžme hovoriť na Slovensku o multifunkčných projektoch. V období do roku 2005 vzniklo 44 nových projektov – jeden z prvých bol Polus City Center. Hlavné funkcie boli obchod a kancelárie – projekty neriešili širšie okolie, len samé seba. Priemerná výmera na prenájom sa pohybovala okolo 7 500 m².

V rokoch 2005 – 2010 vzniklo 57 multifunkčných projektov, ktoré sa začínajú otvárať, sú mestotvorné – príkladom je Eurovea, ktorá sprístupnila Dunaj Bratislavčanom a priniesla viac funkcií (obchod, kancelárie, bývanie, hotel). Priemerná výmera v tomto období dosahovala okolo 9 000 m².

Obdobie 2010 – 2015 poznačila kríza. Vzniklo iba 19 nových projektov, pre ktoré je charakteristická racionalizácia, istý návrat pred rok 2005. Opäť prevažujú dve nosné funkcie obchod a kancelárie.

Aktuálne obdobie 2016 až 2020 prináša 22 nových projektov. Charakteristické je opätovné rozširovanie funkcií. Projekty zohľadňujú lokálny kontext a snažia sa vytvoriť synergie – tvoria celé štvrte ako Zuckermandel, Sky Park, Twin City, Stein2, Stanica Nivy.

Budúce trendy možno odhadovať, respektíve vnímať vývoj na zahraničných trhoch. Súčasťou projektov sa môžu okrem základných funkcií generujúcich príjmy stať školy, nemocnice, športoviská, kultúrne centrá, rôzne inštitúcie. Trendom sú flexibilné a multifunkčné priestory. Kľúčové slovo je „human experience driven by spaces“.

Pre Mateja Kováča z Istrofinalu je multifunkčný priestor taký, ktorý ponúkne všetky funkcie na trávenie dňa bez potreby cestovať. Martin Marko z HB Reavisu spomenul Stanicu Nivy ako najkomplexnejší multifunkčný projekt – so stanicou, tržnicou a veľkým parkom s ihriskami na streche.

Podľa Pavla Pelikána z J&T Real Estate Bratislava disponuje možno dvomi projektmi, ktoré spĺňajú kritériá multifunkčného priestoru – Eurovea a River Park – kde obchod a kancelárie dopĺňajú ďalšie funkcie a verejné priestory. Multifunkčné priestory pre neho nie sú tie s dvomi funkciami, ale so štyrmi – piatimi.

Juraj Nevolník z Penta Real Estate upozornil, že multifunkčné priestory nie sú ničím novým, už po stáročia ľudia žili na mieste, kde v rádiuse jedného kilometra sa odohrával celý ich život. Súčasné multifunkčné projekty sa tak len vracajú k základom.

Za dôležité prvky spíkri považujú lokalitu, emóciu, mix funkcií, vhodná je forma pripomínajúca klasický bulvár. Dôležité je dostať čo najviac ľudí bývať do mesta, zahustiť mesto a odľahčiť tak dopravu. M. Oparty podotkol, že vždy sa hovorí, že úspešný projekt potrebuje dobrú lokalitu, avšak aj dobrý projekt môže vytvoriť dobrú lokalitu, pričom odkázal na rodiace sa nové centrum Bratislavy v bývalej priemyselnej zóne Chalupkova – Čulenova.

Na otázku, kam sa development multifunkčných projektov posunul M. Kováč hovorí, že predtým sa multifunkčné projekty stavali prvoplánovo vo veľkej mierke a širšie súvislosti sa dotvárali dodatočne. Dnes sa viac myslí na ľudí, aby mohli v lokalite bývať aj pracovať, mali v pešej dostupnosti aj školy či škôlky. M. Marko poukazuje na posun od prvého projektu Bratislava Business Centra, ktoré začal HB Reavis špekulatívne stavať, pretože ako realitná kancelária nemal klientom čo ponúknuť, po súčasné projekty celých mestských štvrtí. Pred dvadsiatimi rokmi sme sa možno ani nepozerali, čo je na druhej strane ulice, pripomenul.

Rozvoj developmentu podľa P. Pelikána závisí od rozvoja mesta a reaguje na potreby zmeny trhu práce a sťahovania ľudí. J. Nevolník posunul pohľad mimo centra a označil Bory za petriho misku, kde developer kultivuje novú mestskú štvrť. Je ťažké pritiahnuť ľudí do satelitného mestečka bez vybavenia, dodal. Za najväčší problém považuje rigidné územné plánovanie, ktoré prikazuje v území konkrétne podiely jednotlivých funkcií namiesto limitov a malú otvorenosť Bratislavy stať sa metropolou. P. Pelikán s tým súhlasí a dodáva, že centrum si vyžaduje viac bývania. Myslí si, že Bratislava by potrebovala jeden stavebný úrad a obchvat.

M. Marko uznáva, že súčasné multifunkčné projekty majú oveľa väčší vplyv na verejnosť ako výstavba jednotlivých kancelárskych budov. Myslí si, že HB Reavis zapracoval na komunikácii s ľuďmi. Spomenul víkendový deň otvorených dverí na stavbe Stanice Nivy, kde prišlo vyše tisíc ľudí a podľa neho uznávajú prašnosť a hluk výstavby, na druhej strane zaznamenali už nárast hodnoty nehnuteľností v okolí o 20 percent. Pripomenul aj pozitívne reakcie na dočasnú autobusovú stanicu. O zdĺhavosti procesu plánovania a povoľovania hovorí aj zástupca Istrofinalu, ktorý pôsobí najmä v Žiline.

Vo svete začína byť trendom výstavba objektov tak, aby sa dali časom zmeniť na inú funkciu, upozornil P. Pelikán. Funkciu nemožno diktovať, pretože mesto sa vyvíja. Budúcnosťou sú projekty žijúce 24 hodín denne. J. Nevolník vidí budúcnosť projektov ako čím ďalej tým menej áut a väčšia inkluzivita. HB Reavis chce podľa M. Marka sledovať nové generácie zamestnancov a pripraviť projekty tak, aby im čo najviac vyhovovali.

Urbanizmus v meniacej sa Bratislave

Prvý mrakodrap, nové centrum mesta v oblasti Mlynských nív a jeho avizované prepojenie s petržalskou stranou Dunaja lanovkou či električkou. Ožívajú predkrízové plány, vznikajú nové projekty v centre mesta, okrajových častiach aj v satelitoch. Zvládne Bratislava takýto prudký rast? Využíva mesto svoje územie dostatočne a darí sa samospráve riadiť rozvoj? Aká je vízia a budúca stratégia rozvoja mesta? Ako ju môžu ovplyvniť blížiace sa komunálne voľby? Dá sa nájsť inšpirácia v iných metropolách?

Čo zaznelo na konferencii:

Ako môže vyzerať Bratislava o päť či desať rokov, ak by sa nič zásadné nezmenilo? Touto otázkou odštartovala diskusiu Milota Sidorová, riaditeľka WPS Prague. Podľa Petra Gera, architekta a urbanistu pôsobiaceho v nemeckom Hamburgu, by bez zásadnej zmeny naďalej vedľa seba existovali projekty bez vzájomnej koordinácie a to by bolo zlé. Pomôcť má prepojenie všetkých súčastí. „Zmiešané štruktúry nie sú len výmyslom developerov, sú podmienkou rozvoja životaschopného mesta,“ hovorí P. Gero.

„Ak sa nič nezmení v systéme výstavby, tak sa budú hromadiť problémy, ktoré nás dobehnú,“ myslí si Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitút urbánneho rozvoja. Ako príklad uvádza výstavbu v lokalite Mlynské nivy, kde sa robí dopravné posudzovanie neskoro. V tejto súvislosti by bolo potrebné napríklad vyriešiť prioritne parkovaciu politiku.

„Už teraz vieme, že Bratislava bude o päť až desať rokov iné mesto,“ predpovedá Matúš Vallo architekt a hlavný predstaviteľ projektu Plán Bratislava. Podľa jeho slov mesto nemá rozvoj pod kontrolou a časom to dobehne všetkých. Ako príklad uvádza dopravno-kapacitné posúdenia, ktoré by nemali robiť developeri, ale samotné mesto.

Nadviazal naňho aj spoludiskutujúci. „Všetci sa zhodneme, že dopravno-kapacitné posudky sa robia len dielčie a nie celoplošne,“ konštatuje architekt Matej Grébert zo štúdia Compass. Podľa jeho slov sa dosahy týchto rozhodnutí prejavia až o niekoľko rokov a to môže byť neskoro. „Málo ľudí chce ísť do hĺbky,“ naznačuje.

Až tak čierne to nevidí starosta mestskej časti Bratislava-Staré Mesto Radoslav Števčík. „Bratislava sa mení. Inak sa správajú developeri, samospráva, ale aj samotní obyvatelia. Za najzásadnejší problém považujem dopravu. Napríklad Staré Mesto slúži ako tranzitný bod, s tým sa musíme nejako popasovať,“ naznačuje starosta a výčitku smeruje na samotné mesto. „Všetci vieme, že magistrát trpí na odliv ľudí, stráca pamäť. Nie sú tam ľudia, ktorí si pamätajú na to, ako sa riešili problémy a potom ich riešia nanovo,“ pomenúva jeden z problémov.

Na zaujímavý moment poukázal P. Gero. V širšom centre Bratislavy je podľa neho vytvorených asi 30-tisíc parkovacích miest v garážach. „Je to zhruba rovnaké množstvo ako má dvojmiliónový Hamburg. Susedná Viedeň ich má len polovicu,“ porovnáva architekt. Aj takéto nastavenie potom „pozýva“ autá do centra mesta.

V západnej Európe sú pritom parkovacie miesta vzácnosťou. „Londýnska uhorka má 18 parkovacích miest. Na Slovensku by to bola ilegálna stavba. Úradníci si potom rozmyslia, či prídu do práce autom,“ hovorí M. Grébert. V tomto prípade by sa pravidlá u nás mali stanoviť zhora a celoplošne.

M. Sidorová uviedla ako príklad reakciu viceprimátora Ľubľany, ktorý cez víkend označil verejné priestory v centre Bratislavy za hanbu. „Vyzval nás, aby sme ihneď začali niečo robiť,“ nadhodila a ako najjednoduchší spôsob označila presmerovanie dopravy.

M. Vallo hovorí o tom, že v Bratislave často počuje výhrady o tom, že aktéri by aj chceli rokovať a prednášať nejaké vízie, ale nemajú s kým. „Nemajú rovnocenného partnera. To by sa malo zmeniť,“ hovorí. Na nekomunikovanie mesta sa sťažoval aj R. Števčík. „Pripravujeme zmenu územného plánu na Patrónke a s mestom si nevieme sadnúť,“ uvádza.

Diskutujúci sa zhodli na tom, že chýb v aktuálnom nastavení je viacero a chýba koncepcia. „My nie sme v bode nula. To by bolo super, keby sme v ňom boli. Chýba nám manažment mesta. Zlyháva vyrovnanie rôznych záujmov, ktoré sú v meste,“ pomenúva P. Gero.

Riešení je pritom mnoho. „Na úrovni mesta by mala vzniknúť debata o tom, akú Bratislavu by sme chceli mať. Teraz je tá historická príležitosť. V Prahe to absolvovali, bolo to síce bolestivé, ale malo to svoj význam,“ hovorí M. Vallo. M. Sidorová poukázala na to, že takáto zmena sa dá stihnúť aj za jedno volebné obdobie.

J. Suchánek upozorňuje na to, že až také čierne to nie je. Mesto podľa neho počíta s rozvojom napríklad brownfieldov. „Už dnes sa vedia developeri, ktorí majú takéto územia, ohlásiť mestu a pripomenúť, čo by chceli robiť,“ hovorí a dodáva, že cieľom je počítať s ďalším rozvojom.

Veľa pritom robia pre skvalitnenie života v meste aj developeri. „Ja som optimista. Posuny je cítiť u mnohých projektov. Môžeme pozorovať skokové posuny v kvalite, keď porovnávame výstavbu dnes a v minulosti. Zoberme si príklad Eurovey, ktorá ponúkla Bratislave Dunaj. Verejný priestor poskytol Bratislave aj Rozadol,“ uvádza príklady M. Grébert.

R. Števčík pochválil správanie väčších developerov, ktorí spolupracujú na revitalizácii verejných priestranstiev. „My máme najväčší problém s malými developermi, ktorí si malý rodinný dom prerobia na bytovku. Často obchádzajú stavebný zákon a robia si čo chcú,“ konštatuje starosta.

Aj keď sa na Slovensku ľady pohli, optimizmus krotí P. Gero. „Ja na Slovensku pozorujem uspokojenie, ktoré nie je na mieste. Nemyslime si, že tu máme kvalitu. Nároky na kvalitu sú čoraz menšie. Excelovské tabuľky hrajú na Slovensku prím. Väčšinu tu vidím strednú až nižšiu kvalitu. Sú tu aj výnimky, ale väčšina ide týmto smerom,“ hovorí otvorene P. Gero.

Konverzia industriálnych priestorov

Realita súčasného Slovenska nie je príliš naklonená využívaniu industriálnej architektúry. Výsledkom je nenávratné zmiznutie množstva skvelých príkladov, ktoré nám závidelo aj vyspelé zahraničie, z mapy Slovenska. Napriek tomu sa aj u nás podarilo zachrániť niekoľko unikátov, ktoré presvedčivo demonštrujú súčasné prístupy ku konverzii takmer zabudnutého dedičstva slovenskej architektúry. Ich premena z chátrajúcej podoby na súčasný stav s flexibilným využitím je často obdivuhodná a stojí za to ju prezentovať. Diskusný blok ASB odpovie na otázky: Je na Slovensku záujem o industriálnu architektúru? Sme pripravení podnietiť širšiu diskusiu na túto tému?

Čo zaznelo na konferencii:

Peter Bouda hovoril o obnove Pradiarne a Silocentrály v rámci areálu bývalej Cvernovky. Súťaž vyhlásenú developerom YIT na premenu areálu vyhrali Compass architekti, ako hovorí P. Bouda, bolo to asi veľké sústo, preto sa investor obrátil na ateliér Bouda Masár, aby navrhli Pradiareň a spolupracovali s Compassom. S kolegom Ivanom Masárom sa rekonštrukcii pamiatok venujú 40 rokov, realizovali napríklad obnovu Bratislavského hradu, aktuálne pracujú aj na Spilke v rámci areálu Steinu a Starej radnici. Názory a prístupy k obnove pamiatok sa za ten čas vyvíjali. Čo dnes naprojektujeme, bolo pre mňa v mladosti neprijateľné, hovorí.

Pokiaľ vieme presne ako vyzeral originál, keď máme fotografické materiály alebo rytiny, je legitímna cesta modelovať budovu v priestore 1:1. Berlínsky barokový zámok zbombardovaný za 2. svetovej vojny ide touto cestou, jeho návrh vyšiel z veľkej medzinárodnej architektonickej súťaže. Takto sme pristúpili k Silocentrále, ktorá nie je zapísaná v zozname národných kultúrnych pamiatok. Mali sme fotografické materiály a dokumentáciu, bola by škoda nezachovať ju, opisuje architekt.

Industriálny objekt Pradiarne bol súčasťou celého komplexu, ktorý je preč. Cieľom je dať ho do nového kontextu, ktorého autormi sú architekti z Compassu. Objekt Pradiarne má obohatiť nový verejný priestor – námestie, do ktorého sa otvára parter, obrátil sa hlavný vstup s kaviarňou a lobby do námestia. Vznikne mikrocentrum medzi Dulovým námestím a autobusovou stanicou.

O funkčnej náplni Pradiarne investor rozhodol ešte pred angažovaním ateliéru Bouda – Masár. Zadanie bolo vytvoriť administratívu a na prízemí mestotvorné prevádzky – gastro, obchody a služby. Viem si predstaviť loftové byty, myslím si že pamiatkari by s tým nemali problém, pretože chránili najmä obal a niektoré prvky, myslí si architekt. Halový priestor by sa podľa neho ukázal najlepšie v celej paráde, v celku v päťmetrovej výške. Sú však aj menší nájomcovia a priestory sa budú musieť deliť. Deliace konštrukcie nebudú v celej výške, pod stropom budú presklené aby bol priestor vnímateľný.

Už dokončená je budova Elektrárne Piešťany. Architekt Vladimír Hain s kolegami sa k nej dostal v rámci povinného školského zadania vo štvrtom ročníku v rámci predmetu obnova pamiatok. Investor ZSE spolu s Design Factory prišli s nápadom vypísať súťaž len pre študentov, pretože budova slúži pre výučbu študentov a žiakov o energetike.

Elektrárňa Piešťany bola založená na zelenej lúke. Pôvodne tu boli tri – štyri dieselové motory, postupne sa rozvíjala, pristavovala vo funkcionalistickom slohu, pričom architekti si požičali tvaroslovie z historizujúceho slohu. Pre nás bolo zaujímavé, akým spôsobom k tomu kontinuálnemu vývoju prispieť našim vkladom 21. storočia, zároveň aby niekto v budúcnosti na to mal možnosť nadviazať, opisuje V. Hain.

Skúsenosti s obnovou industriálnych pamiatok zo Slovenska aj zahraničia má Martin Paško, ktorý predstavil aktuálny projekt Jurkovičovej teplárne. Vyhral vyzvanú súťaž v silnej konkurencii. Podotýka, že by bolo by fajn, keby investor urobil výstavu všetkých súťažných prác. V zóne žijeme 13 rokov v Design Factory, vývoj sledujeme celý čas, hovorí.

Vychádzame z toho, že tepláreň je naozaj Jurkovičova. Základom pre náš návrh bolo vydané stavebné povolenie pre obnovu plášťa. My sme riešili adaptáciu vnútorných priestorov, pripomína rozdiel oproti iným projektom. Východisková pozícia bola, že budova bola voľná, nemala už technické zariadenia, všetko sa dalo zbúrať, zachovať sa mali násypníky.

Jurkovičova tepláreň zostala ako posledná budova celej priemyselnej zóny, stala sa solitérom. Chýbajúca fasáda turbínovej haly bude doplnená. Architekti si mysleli, že dáva možnosť dať sklenenú fasádu, aby komunikovala s vežami Sky Parku. Pamiatkari takúto možnosť nedali. Bude to solitér v rámci projektu Sky Parku, stojí v strede parku, cieľom bolo predĺžiť verejný priestor dovnútra. Najkrajšia časť vznikne práve pri zachovaných násypníkov. Nechceli sme súperiť s Jurkovičovou architektúrou, ale chceli sme ju ukázať, hovorí architekt.

Projekt Mlynica na rozdiel od ostatných diskutovaných objektov nie je historickou stavbou, pochádza zo 60. rokov, doslúžila koncom 80. rokov. Jeho architekt Štefan Polakovič z ateliéru GutGut dostal ponuku priamo od investora, spoločnosti Ise. Budova nemala v sebe pekné romantické murivá, napriek tomu sme si povedali, že budeme menej búrať a viac ponecháme pôvodných konštrukcií, hovorí. Vo výsledku vyšiel zámer, aby nová vrstva bola čitateľná a odlíšená od pôvodnej.

Problémom bolo, že Mlynica nemá esenciu, ktorá na trhu zaberie, navyše má zlú polohu v industriálnej časti. Investor ju vnímal ako impulz alebo ukážku ako aj v nezaujímavej zóne pritiahnuť záujemcov. Pomáha tomu aj rôznorodá náplň – event space, coworking či lofty. Pomer funkcií vychádza aj z územného plánu, pretože sme sa nechceli zdržiavať, priznáva Š. Polakovič. Ak by sme celý objekt premenili na byty, zrejme by sa hneď rozobrali, dodáva. Podľa neho však už v lokalite vidno aktivity, ktoré Mlynica pritiahla a mení sa myslenie majiteľov objektov.

Architekti dostali otázky na spoluprácu s investormi a pamiatkarmi aj na energetickú efektívnosť obnovených budov. „Klobúk dole pred každým investorom, ktorý sa rozhodne pustiť do obnovy pamiatky, pretože musí prekonávať veľké prekážky. Navyše, vložené prostriedky sa nevrátia tak rýchlo, ak sa vôbec vrátia. Pamiatok je však konečný počet a škoda je každej jednej, navyše celospoločenský vzťah k historickým budovám sa vyvíja,“ myslí si P. Bouda.

Názor architektov na Slovensku sa podľa neho veľmi nelíši od európskych kolegov a sme schopní urobiť podobný projekt. Podľa M. Paška je skôr dôležitý názor pamiatkarov – buď dávajú voľné ruky alebo zväzujú. „U nás som sa nestretol s tým, že by nám nezväzovali ruky. Vo Švajčiarsku som zažil iný prístup,“ opisuje. Ako príklad uvádza, že neumožnili využiť v teplárni aj piatu fasádu – strechu, čo považuje za premárnenú príležitosť. Rovnaký problém bol podľa P. Boudu pri Pradiarni, kde chceli využiť strechu na technológie, ktoré by neboli z ulice vnímané. Dodáva však, že pamiatkarov chápe, pretože sú pod obrovským tlakom aktivistov, verejnosti či médií, výsledkom je absurdná prísnosť.

Až keď začneme pracovať s pamiatkami, vidíme, z akých kvalitných masívnych materiálov boli postavené a ak by sme ich nezbúrali, prežili by nás, myslí si V. Hain. Vnímavý architekt podľa Š. Polakoviča vie do nich vstúpiť aj s razanciou aj s rešpektom, aby poukázal na kvalitu. Najjednoduchšie by bolo zbúrať to a postaviť novú budovu, pretože z finančného hľadiska sa to neoplatí. Sú to však neopakovateľné priestory s nepresnosťami a nedokonalosťami oproti technicky dokonalým novým budovám. Dnes by sa možno mnohí investori, ktorí industriálne stavby zbúrali, radi vrátili k rozhodnutiu a spojili ich s niečím novým. Aj z marketingového hľadiska je to zaujímavé. Urobilo sa veľa zlých rozhodnutí, ktoré by sa dnes už zrejme nestali.

Podľa M. Paška je na Slovensku jedinou zárukou zachovania industriálnych budov vyhlásenie za pamiatku, na druhej strane to rekonštrukciu nesmierne skomplikuje. Jedna vec je s úctou sa pozerať na to, čo bolo pôvodné, ale výzva pre architekta je oživiť to, vložiť niečo nové a vymyslieť funkcie, ktoré budú dlhodobo udržateľné, nájsť správneho prevádzkovateľa. Škoda je budov, ktoré sú bez života, ako zrekonštruovaný Sklad č. 7. Nové budovy neponúknu nikdy takú atmosféru, vysvetľuje M. Paško.

V zahraničí podľa neho vychádzajú náklady na štvorcový meter na dvojnásobok oproti novej budove. Investor musí mať odhodlanie, pretože vždy sa ešte niečo ukáže počas realizácie, čo náklady zvýši.

Na otázku z publika o prestavbe bývalej nemocnice na Bezručovej ulici na bývanie reagoval Š. Polakovič konštatovaním, že investor pripravil seba a ľudí, ktorí tam budú bývať, o pôvodné materiály, ktoré sa nedajú napodobniť.

Má bytový boom spotrebiteľa?

Pri historicky najnižšej miere nezamestnanosti, prehrievajúcej sa ekonomike, stále nízkych úrokových sadzbách a raste reálnych príjmov sa nepočíta s náhlym prepadom trhu s nehnuteľnosťami, hoci široká ponuka bytov už naráža na limity dopytu. Národná banka Slovenska si v minulom roku „poistila“ riziká súvisiace s prideľovaním hypotekárnych úverov a schopnosťou splácať ich. Tieto predpoklady umožnili nárast cien bytov. Dokedy tento trend vydrží? Nešepká sa o ďalšej bubline? Podarí sa predávať nové byty?

Čo zaznelo na konferencii:

Úverovanie na trhu by sa malo spomaliť, myslí si hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne Mária Valachyová. Podľa jej odhadov by mal tento rok vzrásť objem takto poskytnutých úverov o 10 percent. „V ďalších rokoch by sa mal tento rast spomaliť na úroveň piatich percent,“ predpovedá ekonómka.

Aj napriek uvedenému sa dá očakávať, že ceny nehnuteľností by mali tento rok naďalej rásť na úrovni piatich percent. „V budúcom roku môžeme očakávať už len mierny rast, resp. stagnáciu,“ naznačuje. Tieto predpovede ovplyvňuje aj aktuálna situácia na trhu. „Dopyt po bývaní stále neutícha,“ hovorí Ján Palenčár, prezident NARKS.

Podľa jeho slov sa na trhu prejavuje nedostatok ponúk, ktoré poklesli o 20 až 30 percent. A netýka sa to len Bratislavy. „Zaujímavé začínajú byť aj regióny mimo Bratislavy,“ hovorí J. Palenčár. Magickou hranicou pre developera je 1 000 eur na štvorcový meter. Vtedy začína byť mesto či lokalita zaujímavá pre developera. Ako príklad uviedol Prešov, Nové Mesto nad Váhom či Poprad. Práve regióny môžu byť pre developerov lákavé, keďže konkurencia v nich nie je až taká vysoká. Kým ceny vo väčších mestách stúpajú, výnimku tvoria len regióny s vysokou nezamestnanosťou a nízkou kúpyschopnosťou, kde dochádza k opačnému javu.

Celkovo je klíma na trhu priaznivá. „Máme historicky najlepšiu dostupnosť bývania. Je asi dvojnásobne lepšia ako v roku 2008,“ porovnáva J. Palenčár. O realitnej bubline však nechce hovoriť. Poukazuje na to, že historicky dobre sú na tom aj mzdové podmienky, čo mení pohľad na nárast cien nehnuteľností. Predpovedá, že v ďalšom období dopyt po bývaní neutíchne. „Skôr môžeme očakávať, že klienti budú náročnejší. Dnes sú viac obozretní, pragmatickí a prichádzajú s predschváleným úverom,“ porovnáva.

V ďalších mesiacoch môže ceny ovplyvniť viacero faktorov. J. Palenčár poukazuje na to, že aj oni zastupujú jeden projekt, ktorý menil cenníky trikrát a trh to akceptoval. Rizikom v ďalších rokoch môžu byť pritom obmedzené kapacity stavebných spoločností, ktoré sa môže podpísať aj pod situáciu na rezidenčnom trhu.

A ako hodnotia situáciu na trhu samotní developeri? „Aj v prvom, aj v druhom kvartáli zaznamenávame vysoké predaje. Objem kopíruje čísla z konca minulého roka,“ hovorí Radek Pšenička, Business Development Director spoločnosti YIT Slovakia.

Najväčším objemom predaných bytov na Slovensku sa môže pochváliť developer Cresco Group. Vďačí za to projektu Slnečnice na juhu Petržalky. „Za prvý kvartál sme predali v Slnečniciach asi 160 bytov. Dôvodov je viacero. Všimli sme si, že konkurenti zvyšovali ceny, ale aj zmenšujúca sa ponuka na trhu,“ prezrádza Pavel Baslík, riaditeľ marketingu Cresco Group. Podľa jeho slov by sa situácia nemala meniť. „Ceny by mali byť stabilizované, prípade by mali mierne rásť,“ predpovedá P. Baslík.

Kým Cresco Group ťahajú Slnečnice, Lucron Group zase trnavský projekt Arboria Park. „Ide to tak dobre, že sme sa rozhodli dokúpiť ďalšie územie, ktoré je rovnako veľké ako prvé. V Bratislave trh funguje štandardne. Ľudia sú pripravení a ochotní kupovať byty z papiera. V Trnave je situácia trocha iná. Klienti tam dlho nevyužívali hypotéky. Pred pár rokmi asi až 60 percent kupujúcich kupovali byty prevodom,“ porovnáva obchodný riaditeľ spoločnosti Lucron Group Peter Kavecký.

Pochvaľujú si aj developeri na východe republiky. „My sme predali byty v našich projektoch rok pred dokončením,“ hovorí Ján Marušin, konateľ spoločnosti MM Invest, ktorá sa špecializuje na Košice a okolie. Podľa jeho slov neboli pripravnení na takýto nápor. „Zaskočilo nás to tak, že sme nemali čo predávať,“ prezrádza a dodáva, že ďalší projekt uvedú až v septembri. Naznačuje pritom, že v lokalite je potenciál na rast.

Otázkou, ktorou sa v budúcnosti budú musieť developeri zaoberať, sú nájomné byty. „Niekoľkokrát sme si to prepočítavali, ale pri projektoch s nájomným bývaním nám návratnosť nevychádzala ani pri 20 rokoch,“ hovorí J. Marušin. O týchto projektoch však mnohí hráči uvažujú, čo potvrdili aj predstavitelia YIT Slovakia či Cresco Group.

„Nájomné bývanie je téma a zaoberáme sa ňou. Dôležité je však vytvoriť také prostredie, aby developeri začali stavať byty a oplatilo sa im to,“ konštatuje P. Baslík. Podľa jeho slov sa tento segment bude musieť rozvíjať. „Do budúcna sa tomuto nevyhneme. Je to aj otázka na štátne orgány. Pri nájomných bytoch situácia nie je dobrá. Ak by nám napríklad nájomník prestal platiť, naša vymožiteľnosť práva je dnes malá. To sa musí zmeniť,“ konštatuje.

Podľa P. Kaveckého dáva nájomné bývanie nové možnosti, ktoré dnes na trhu chýbajú. Cieľovou skupinou môžu byť podľa neho napríklad rozvedení, seniori, študenti či začínajúce rodiny. „Môžeme očakávať dva segmenty nájomného bývania. Prvým je klasické nájomné, druhým akési komunitné bývanie založené na kamarátskom súžití,“ predpovedá.

Program konferencie:

Meniace sa tváre miest

22. máj 2018, Radisson Blu Carlton Hotel, Bratislava

Trendom sú multifunkčné priestory

9.00 - 10.20 h

• Matej Kováč, riaditeľ developmentu, Istrofinal

• Martin Marko, zástupca riaditeľa, HB Reavis Slovakia

• Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ, Penta Real Estate Slovensko

• Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ, J&T Real Estate

• moderuje: Michal Oparty, vedúci oddelenia projektového manažmentu, JLL Slovensko

Urbanizmus v meniacej sa Bratislave

10.40 - 12.15 h

• Peter Gero, architekt, urbanista, Hamburg

• Matej Grébert, architekt, Compass

• Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ, Inštitút urbánneho rozvoja

• Radoslav Števčík, starosta mestskej časti Bratislava-Staré Mesto

• Matúš Vallo, architekt, Plán Bratislava

• moderuje: Milota Sidorová, riaditeľka, WPS Prague

Konverzia industriálnych priestorov

13.15 - 14.40 h

• Peter Bouda, architekt, Pradiareň – Bratislava

• Vladimír Hain, architekt, Elektrárňa – Piešťany

• Martin Paško, architekt, Design Factory, Jurkovičova tepláreň - Bratislava

• Štefan Polakovič, architekt, Mlynica - Bratislava

• moderuje: Ľubomír Závodný, architekt

Má bytový boom spotrebiteľa?

15.00 - 16.15 h

• Peter Kavecký, obchodný riaditeľ, Lucron Group

• Pavel Baslík, riaditeľ marketingu Cresco Group

• Ján Marušin, konateľ, MM Invest Košice

• Radek Pšenička, Business Development Director, YIT Slovakia

• Mária Valachyová, hlavná ekonómka, Slovenská sporiteľňa

• moderuje: Ján Palenčár, prezident NARKS