Komerční developeri sa konkurencie neľakajú

Na prvý pohľad to vyzerá, akoby si komerční developeri vybrali vlani voľno. Po výrazných prírastkoch kancelárskych aj obchodných priestorov predovšetkým z roku 2004 sa vlani na Slovensku nedokončil žiadny komerčný projekt, ktorý by stál za reč. Teda s výnimkou kancelárskeho Apollo Business Center (BC), ktoré skolaudovali v marci.

Jarný termín otvorenia Apolla bol však skôr formálny, pretože priestory v ňom už boli v podstate obsadené. Dokončenie zatiaľ poslednej veľkej kancelárskej budovy treba zahrnúť ešte do boomu spred roka.

Trh si vybral voľno na dlho dopredu. Do konca desaťročia sa takáto prestávka už asi opakovať nebude. Len v Bratislave má v najbližších piatich rokoch narásť kapacita kancelárskeho trhu zo súčasného milióna štvorcových metrov o polovicu.

A aj úvahy o retailovom naplnení slovenskej metropoly dostávajú košom. Existujúce obchodné centrá sa rozširujú a pribúdajú aj nové. Developeri sa výrazne osmelili aj mimo hlavného mesta.

Kancelársky test.

Bratislavu čaká v najbližších piatich rokoch náročný test. Rozostavané či pripravované administratívne budovy totiž nafúknu štvorcové metre nových kancelárií do doteraz nevídaných rozmerov.

A len málokto si trúfne odhadnúť, čo to reálne s bratislavským trhom urobí. Glosa o krištáľovej guli patrí medzi najčastejšie odpovede na otázku, či je absorpčná schopnosť hlavného mesta dostatočná. No aj skeptici, ktorí pred dvoma rokmi krútili hlavou, že vtedajší nápor nemôže trh uniesť, dnes predsa len zaujali optimistickejší prístup.

V každom prípade, developeri trhu určite dôverujú. Veď inak by sa nechystali Bratislavu zahltiť takým množstvom kancelárskej plochy.

Ani banky to nevidia čierne, inak by sa nepredháňali v tom, kto ponúkne developerom výhodnejšie financovanie. Hlad po nových, kvalitných administratívnych priestoroch v Bratislave silno cítiť.

Žiadne najnovšie projekty problémy s obsadenosťou nemajú. Hoci niektorým to trvalo pomerne dlho od kolaudácie, kým sa im podarilo naplniť priestory na sto percent.

Dnes má však klient, ktorý zháňa kanceláriu vysokého štandardu, problém. Všetky sú plné.

Už najbližšie mesiace by tento problém mali vyriešiť. Na jeseň J&T Real Estate definitívne dokončí vynovené Pressburg Center, ktoré už nesie meno Tower 115 a má byť najvyššou budovou v Bratislave.

Dve miliardy korún, ktoré J&T projekt stál, majú z veže urobiť administratívnu budovu najvyššieho štandardu. Úspešnosti tamojších kancelárií nahráva okrem nedostatku nových priestorov aj atraktívna lokalita na dunajskom nábreží v blízkosti novostavby Slovenského národného divadla.

Vyrastá biznis dištrikt.

Bratislava je špecifická tým, že zatiaľ nemá jasne vyprofilovaný biznis dištrikt. Niekoľko lokalít má ambíciu sa ním stať.

Jednak Nové Mesto v okolí Polusu, kde maďarsko-kanadský developer TriGranit pripravuje už tretiu kancelársku vežu. Navyše, neďaleko odtiaľ v susedstve novomestskej železničnej stanice vlastní TriGranit ďalší pozemok, kde má takisto v úmysle stavať kancelárie.

Biznis štvrť by z Nového Mesta chcela mať aj tamojšia samospráva. Centrum mesta, kde sú tradične nehnuteľnosti najdrahšie, brzdí nedostatok vhodných pozemkov. Pravdepodobnejšie je, že na kancelárie sa prestavia časť historických budov, pôjde však len o malé projekty.

Časť dopytu po kanceláriách v centre mesta chce uspokojiť Park One na Kollárovom námestí. No aj Pressburg Trade Center na rohu Štúrovej a Jesenského ulice.

Dvanásťtisíc štvorcových metrov v budove je už z polovice obsadených. Nájomné sa má pohybovať okolo 15 eur za štvorcový meter a mesiac, čo zhruba zodpovedá priemeru v tejto lokalite.

Najdrahšie kancelárie v hlavnom meste sú dnes súčasťou hotela Radisson SAS Carlton, kde dosahujú aj 17 eur za štvorcový meter a mesiac. Rovnakú taxu, prípadne ešte viac si budú účtovať vo svojich nábrežných projektoch J&T Real Estate aj Ballymore Properties z Írska.

River Park J&T aj Eurovea budú však hotové za dva, respektíve tri roky. Súčasťou oboch projektov bude aj významná plocha obchodných priestorov, spolu ich bude na nábreží takmer 80-tisíc štvorcových metrov.

No a práve nábrežie a neďaleké ulice majú byť tou spomínanou kancelárskou štvrťou. Už dnes stojí na Plynárenskej ulici v bratislavskom Ružinove päť biznis centier, kúsok odtiaľ je aj Apollo BC.

V mieste niekdajšej továrne na nite známej ako cvernovka plánuje okrem bytov stavať nový majiteľ objektu aj kancelárie. No a vedľa Apolla BC, v bývalom areáli Bratislavských automobilových závodov, vyrastie Apollo s poradovým číslom II.

Najväčším kancelárskym projektom HB Reavisu je projekt City Business Center na Karadžičovej ulici na okraji užšieho centra mesta. Budúci rok majú byť dokončené jeho prvé dve fázy, ďalšie dve o rok neskôr. Spolu majú mať okolo stotisíc štvorcových metrov administratívnej plochy.

V Bratislave aj mimo.

Mimo Bratislavy to s novými kanceláriami zatiaľ príliš ružovo nevyzerá. Dopyt po nových office priestoroch je v podstate nulový a developeri nemajú chuť riskantne špekulovať.

Oveľa schodnejšia cesta je pre nich venovať sa inému druhu komerčného developmentu. Obchodno-zábavné centrá pribúdajú, postupne dostane svoje každé väčšie okresné mesto.

Napríklad HB Reavis už zverejnil plán rozšíriť značku Aupark aj do Žiliny, Košíc, Trenčína a Ružomberka. Česko-britská Discovery Group postavila pod Zoborom Centrum Nitra, bratislavský ICT Istroconti mu budúci rok dodá konkurenciu v podobe CityParku.

Rozširuje sa aj značka retail parkov MAX a v Banskej Bystrici sa zakrátko dokončí mamutie Europa Shopping Center.

Ba ani hlavné mesto, v ktorom obchodno-zábavné centrá na Slovensku odštartovali Polusom TriGranit, nevyzerá, že by malo obchodných priestorov dosť. Švédska Ikea rozširuje dvojitý Avion o ďalšie obchody, rovnako postupuje pri Auparku HB Reavis.

Sekyra Group ako súčasť svojho rezidenčného projektu v Mlynskej doline tiež postaví menšie shopping centrum, na nábreží pribudne spomínaný River Park a Eurovea. Budovu Tesca na Kamennom námestí chce na 40-tisíc štvorcových metrov prestavať na moderné veľké obchodné centrum britský developer Lordship.

Ambície prerásť sídliskový obchodný dom chce Yosaria Plaza, ktorý vyrastie na mieste bývalého obchodného domu Prior – Ružinov. Podľa informácií TRENDU sa na budúce leto začne stavať aj ďalšie veľké nákupné centrum na okraji centra Bratislavy.