V Bratislave sa veľa stavia. Koľko, kde všade a za aké ceny, to zvyšku Slovenska vyráža dych. Biznis v hlavnom meste poháňa dopyt obyvateľov po bytoch, podnikateľov po kanceláriách, obchodníkov po nákupných centrách. Na to, aby sa stavalo, treba povolenia. A na to, aby sa vydávali, treba peniaze. Veľa peňazí.
Medzi developermi sa už roky šušká, že magistrát a mestské časti stanovisko, či povolenie nevydajú bez toho, aby na súkromné kontá alebo do igelitiek rozhodujúcich politikov a úradníkov nepribudla okrúhla sumička. Otvorene sa však o tom nehovorí. Dôvod je jasný – kto raz „zaspieva“, už v Bratislave nikdy nič nepostaví.
Peniaze na úplatky idú z rozpočtu developerov. Neputujú na zlepšenie infraštruktúry alebo životného prostredia v Bratislave, ale na jachty, vily a dovolenky mestských úradníkov, či politikov, prípadne na bilbordy politických strán. V konečnom dôsledku ich však zaplatia majitelia nových bytov, či nájomníci kancelárií a obchodov, ktorí to zasa prenesú na svojich klientov.
O koľko sa výstavba v Bratislave predražuje úplatkami a vyčkávaním na vlečúce sa povolenia? O koľko by boli byty lacnejšie, prípadne čo všetko by sa za peniaze, ktoré idú na úplatky, dalo v Bratislave vylepšiť, ak by developeri tieto peniaze platili legálne mestu? Ako, koľko a komu sa platí, keď sa vybavujú povolenia?
Prípadová štúdia bytovečka
Podľa výpočtov developerov sa napríklad rezidenčný projekt so zhruba 50 bytmi v Bratislave kvôli korupcii a dvojročným časovým prieťahom pri vybavovaní predraží o zhruba 500-tisíc eur. Len zhruba sto tisíc eur z toho tvoria priamo úplatky – polovica na úrovni magistrátu, zvyšok na stavebnom úrade, či napríklad úradoch požiarnej ochrany, civilnej obrany, životného prostredia alebo Krajskom pamiatkovom úrade.
Ďalších zhruba 100-tisíc eur stoja úroky, ktoré musí developer platiť dva roky navyše z kapitálu, ktorý na výstavbu získa. Rok a pol trvalo získanie záväzného stanoviska magistrátu a vydanie územného rozhodnutia, ďalšieho pol roka vyjadrenie Krajského stavebného úradu k odvolaniu.
Najväčšiu sumu predraženia o približne 300-tisíc eur tvoria dvojročné prevádzkové náklady na fungovanie firmy, prenájom priestorov a personál. Pri malej firme dosahujú vyše 10-tisíc eur mesačne.
Niektorí developeri sa preto rozhodli robiť už len veľké projekty, pretože tam je pomer potrebných úplatkov a zvýšených prevádzkových nákladov k celkovej pridanej hodnote oveľa nižší. Náklady navyše pri meškaní s vybavovaním povolení sa zvyknú podľa nich vyšplhať na 5 až sedem percent z celkovej hodnoty projektu.
Korupcia a nedodržiavanie termínov zo strany magistrátu a stavebných úradov teda každého kupca nového bytu stoja v priemere 10-tisíc eur. Pri bežnej bratislavskej cene 100-tisíc eur za nový byt je to teda desať percent, ktoré nový obyvateľ zaplatí navyše.
Z toho dve percentá – teda dvetisíc eur putuje priamo na úplatky, čiže do zóny čiernej ekonomiky, zvyšných osem tisíc sa minie na dodatočné a zbytočné prevádzkové a finančné náklady developera.
Ak sa v Bratislave ročne dokončí zhruba štyri tisíc bytov okrem rodinných domov, na korupciu každý rok odtečie približne 8 miliónov eur, ďalšie milióny pribudnú z komerčných projektov ako kancelárske budovy alebo nákupné centrá.
Proti prúdu
Presnejšie informácie, akými kanálikmi korupcia v Bratislave priteká, sú témou článku v papierovom vydaní TRENDu, ktoré vyšlo tento týždeň. Objavil sa už aj v archíve na internete pre predplatiteľov.
Je výsledkom zlosti, túžby po spravodlivosti, alebo aj zlého svedomia niekoľkých developerov. Tých pomery na bratislavskom magistráte v minulom volebnom období dotlačili k tomu, že sa o vybavovaní svojich realitných projektov rozhodli otvorene porozprávať.
Škoda, že až potom, ako na magistrát nastúpila nová garnitúra na čele s primátorom Milanom Ftáčnikom. Ešte väčšia škoda, že sa rozhodli zverejniť svoje skúsenosti zatiaľ iba anonymne. Aj tak je však obraz bratislavského developerského sveta bizarný až šokujúci.
Uplácanie má prebiehať prostredníctvom inžinieringových firiem, ktoré preberajú úplatky v hotovosti a zrejme v rovnakom skupenstve ich odovzdávajú aj rozhodujúcim politikom. Inak sa povoľovanie zmien v územnom pláne, udeľovanie záväzných stanovísk magistrátu, či územných rozhodnutí a stavebných povolení zasekne.
V tomto prípade mal v minulom volebnom období na magistráte slovo okrem primátora hlavne poslanecký klub Občianski kandidáti, odštiepený z SDKÚ. Bol najsilnejší v mestskom zastupiteľstve, mal viceprimátora Tomáša Korčeka, ktorý mal pod sebou aj územný rozvoj a bez súhlasu jeho poslancov sa v meste prakticky nič nepohlo. Jeho vedenie malo potom prerozdeľovať úplatky aj na mestské časti, ktoré tak tiež ochotne spolupracovali.
V prípade veľkých projektov dokonca mali politici sami volať developerom a povedať si taxy, za ktoré zmeny v územnom pláne podporia, v jednom prípade šlo napríklad údajne až o 5 miliónov eur.
Poplatky či úplatky?
Investori priznávajú, že lepšie to nie je ani v ďalších veľkých mestách, hoci niektoré výstavbu podporujú a developerom sa usilujú pripraviť vhodné podmienky. Úplatky však namiesto nich často žiadajú štátni úradníci, ktorí sa k projektom musia vyjadriť.
Ešte viac korupcie zažívajú developeri v Českej republike, najmä Prahe. Tam majú dokonca domáce firmy často obsadenú celú mestskú časť a znemožňujú zahraničným developerom rozbehnúť ich projekty. Dostať sa tam dá iba kúpou už povoleného projektu od domácich.
Developeri tvrdia, že sumy v desiatkach miliónov eur, ktoré vynaložia na úplatky, neefektívny chod vlastných firiem a zbytočné zabezpečenie kapitálu by radšej platili legálne do rozpočtu mesta. Ak by Bratislava každoročne vložila do infraštruktúry, zelene, dopravy, či kultúry odhadom 50 miliónov eur, hlavnému mestu by to výrazne pomohlo.
Developeri, ktorí korupciu z princípu odmietajú, ako napríklad švédsky stavebný koncern Skanska riešia situáciu tak, že v Bratislave kupujú hotové projekty s vydaným stavebným povolením. Vyhnú sa tak kontaktu s úradníkmi.
Nový primátor Milan Ftáčnik vyhlásil korupcii vojnu, plánuje o projektoch rozhodovať transparentne, pozval do svojich tímov odborníkov zo zahraničia, všetky informácie chce zavesiť na internet. Čas však takéto ambície politikov často otupí, ešte častejšie ich celkom zlomí v páse.
Treba sa teda novej metle na magistráte pozerať na prsty, či nás len nechce opiť rožkom. Lebo biznis politici budú tlačiť na to, aby biznis s povoleniami fungoval ďalej akoby sa nechumelilo. Veď tie ovce v uliciach to zaplatia.
Ilustračné foto - Peter Kremský
