IBM sa v novembri tohto roku presunie do Westend Gate, Johnson Controls sa o tri roky presťahuje do Panorama Business II a zhruba v tom istom čase sa ČSOB združí pod jednou strechou v plánovanej novej štvrti Zuckermandel.
Všetky zmluvy na dokopy 56-tisíc štvorcových metrov plochy sa podarilo podpísať spoločnosti J&T Real Estate. Vďaka tomu obsadí onedlho dokončenú budovu na Patrónke, rozbehne ďalšiu fázu nadväzujúcu na obytné výškové budovy Panorama City aj dlho plánovanú výstavbu podhradia.
Celkovo bolo počas apríla až júna podľa poradenskej spoločnosti JLL prenajatých približne 75-tisíc štvorcových metrov kancelárií. Zvyšných takmer 18 700 m2 tvorili nové zmluvy a predĺženie nájmov. Pritom v prvom štvrťroku sa uskutočnili obchody v objeme približne 28-tisíc m2.
„Objem uskutočnených transakcií v tomto kvartáli značne narástol, avšak nepočítajúc tri spomenuté transakcie, vidíme oproti predošlému kvartálu pokles o takmer 35 percent,“ hovorí Dalibor Surový, vedúci oddelenia kancelárskych nehnuteľností JLL.
Nová výstavba kancelárií by sa však bez podpisu zmlúv nerozbehla. „Je dôležité hľadať reálne využitie starších budov, ktoré po odchode hlavného nájomcu zostávajú poväčšine prázdne. Práve tie negatívne vplývajú na celý trh, zvyšujú neobsadenosť a spôsobujú výkyvy či prepady nájomného,“ upozorňuje D. Surový.
Dopyt na bratislavskom trhu nenasvedčuje tomu, že by bolo možné vyprázdnené budovy v najbližších dvoch rokoch obsadiť. „Trh má momentálne problém absorbovať ďalšie prírastky kancelárskych plôch, pretože ich vie pokryť len presťahovaním už existujúcich nájomcov. Tento pretrvávajúci trend môže ešte viac vyostriť boj prenajímateľov o každého nájomcu a priniesť nezdravú úroveň nájomného,“ dodáva D. Surový.
Problém bude mať najmä majiteľ kancelárskych veží Polus Towers, z ktorých už odišiel Slovak Telekom a nasledovať ho bude IBM. ČSOB sa starostí s budovami zbavila v rámci dohody o presťahovaní s J&T Real Estate. Developer už podobne prevzal bývalé sídlo Siemensu a prerába ho na byty.
Westend Gate Zdroj: J&T Real Estate
Neobsadenosť sa zatiaľ nezvýšila, mierne klesla na 13,55 percenta, keďže v druhom štvrťroku nebola skolaudovaná žiadna nová kancelárska budova. Ihneď voľných na nasťahovanie je podľa JLL 205-tisíc štvorcových metrov. Najväčšia ponuka dostupných kancelárskych priestorov je už dlhodobo v Bratislave III, konkrétne 39 450 m2 pri miere neobsadenosti 22,16 percenta.
Vyprázdnenie troch budov so zhruba 20-tisíc m2 prenajímateľnej plochy dokáže zvýšiť neobsadenosť o takmer päť percentuálnych bodov. V Bratislave by sa tak neobsadenosť mohla priblížiť k 18 percentám. Za zdravú mieru sa považuje 10 percent okamžite voľnej plochy. Pri vyššej neobsadenosti sú vo výhode nájomcovia.
Aktuálne je v hlavnom meste viac ako 1,5 milióna m2 prenajímateľnej kancelárskej plochy. Hlavnou biznis zónou sú Prievozská a Plynárenská ulica v Ružinove s približne 270-tisíc m2. Ďalšie významné biznis zóny sú na Einsteinovej ulici v Petržalke (110 000 m2) a na Galvaniho ulici v Ružinove (66 000 m2).
Za posledných desať rokov sa ponuka kancelárií zdvojnásobila, ale posledné štyri roky rastie len pomaly. V minulom roku bol objem výstavby najnižší za celé desaťročie, rozostavalo sa len 29 300 m2. Ohlásené sú však aj ďalšie väčšie projekty, ako Twin City od HB Reavis.
