Vplyv covidu a geopolitickej situácie
Pandémia covidu narušila globálne dodávateľské reťazce a spomalila globalizáciu výrobných procesov. O niečo neskôr sa pridala geopolitická neistota, najmä v súvislosti s Blízkym východom a vojnou na Ukrajine. To všetko vyvolalo tlak na presun výroby späť do Európy. Z ekonomického hľadiska sa východná Európa javí ako atraktívna destinácia vzhľadom na relatívne nižšie náklady na pracovnú silu. Okrem toho rastúci dopyt po rýchlejších dodávkach tovaru zvyšuje potrebu skladových priestorov v blízkosti miest dodania.
Oživenie investičnej činnosti v Európe
Trh s investičnými nehnuteľnosťami v Európe vykazuje v roku 2024 sľubné známky oživenia. Rozdiel medzi cenami, ktoré predávajúci požadujú, a cenami, ktoré sú kupujúci ochotní zaplatiť, sa zmenšuje. Ide o pozitívnu zmenu po výraznom poklese cien v posledných 18 mesiacoch. Objem investícií v druhom štvrťroku vzrástol oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 19 % a kĺzavý objem investícií za štyri štvrťroky sa zvýšil o 1,3 %. Tento rast je prvým pozitívnym signálom od tretieho štvrťroka 2022. Zlepšené podmienky na trhu s dlhom viedli k nárastu transakcií s vyšším objemom cudzích zdrojov.
Výhľad do budúcnosti
V prvej polovici roka 2024 sa trh stabilizoval, čo prinieslo nový optimizmus. Centrálne banky a analytici očakávajú ďalšie oživenie trhu nehnuteľností. Očakáva sa, že objem investícií v Európe v prvom polroku 2024 presiahne 74 miliárd eur. V niektorých krajinách ako napríklad v Českej republike a Poľsku sa očakáva medziročný nárast objemu investícií. Investori zostávajú selektívni a zameriavajú sa na aktíva s vysokým potenciálom rastu výnosov a priaznivou dynamikou ponuky a dopytu. Veľkému záujmu investorov sa tešia sektory logistiky a hotelierstva.
Rastúci dopyt po logistických a priemyselných priestoroch
Podľa prieskumu European Logistics Occupier Survey 2024 viac ako 20 % nájomcov plánuje v krátkodobom horizonte zvýšiť svoje požiadavky na priestory, zatiaľ čo 56 % plánuje zachovať súčasnú úroveň. K expanzii smerujú najmä odvetvia omnichannel a tradičného maloobchodu. K pozitívnemu výhľadu rastu prispieva oživenie reálnych príjmov a maloobchodných tržieb v Európe. Väčšina nájomcov (58 %) plánuje v nasledujúcich troch rokoch rozšíriť svoje priestory. Na čele tohto rastu stoja logistické spoločnosti tretích strán (3PL), ktoré naďalej outsourcujú dodávateľské reťazce. V 2. štvrťroku 2024 dosiahol celkový objem priemyselných priestorov 12 mil. m2 , pričom bolo dodaných viac ako 117 000 m2 nových priestorov. Takmer polovica celkového stavu je však staršia ako 10 rokov, čo poukazuje na starnutie trhu a potrebu obnovy v nasledujúcich rokoch. Miera neobsadenosti zostáva nízka a dosahuje 2,92 %.
Korekcia cien na trhu s nehnuteľnosťami
Vysoká inflácia a úrokové sadzby zasiahli svetovú ekonomiku a trh s nehnuteľnosťami v Európe zaznamenal v posledných dvoch rokoch cenovú korekciu. Hoci transakcie na trhu sú menej časté, odhady naznačujú, že ceny komerčných nehnuteľností klesli o 12 - 40 % v závislosti od sektora, podobne ako počas finančnej krízy v roku 2008. Odhaduje sa, že priemyselné nehnuteľnosti v západnej Európe klesli približne o 12 %. So stabilizáciou inflácie a postupným poklesom úrokových sadzieb sa však vyhliadky stávajú optimistickejšími.
Čo to znamená pre investorov?
Teraz je vhodný čas na reštrukturalizáciu investičných portfólií a presun kapitálu späť do nehnuteľností. Tieto investície prinášajú nielen diverzifikáciu a stabilitu, ale aj potenciál rastu. Kľúčom k úspechu je starostlivý výber konkrétnych investícií. Subjekty v dobrej finančnej kondícii, najmä investičné fondy, ktoré majú voľnú hotovosť a nízku úroveň zadlženia, môžu teraz profitovať zo ziskových nákupov nehnuteľností a urýchliť svoj rast.
Investičná skupina ARETE
Investičná skupina ARETE ako jediná na českom realitnom investičnom trhu kvalifikovaných investorov úspešne uzavrela a odkúpila dva fondy zamerané na rezidenčné a priemyselné nehnuteľnosti. V súčasnosti má otvorený ďalší fond, ARETE INDUSTRIAL, druhý najväčší priemyselný fond kvalifikovaných investorov v Českej republike. Teraz je v polovici cyklu s investičným horizontom do roku 2027. Má veľmi nízku mieru zadlženia (LTV 31 %) a spravuje aktíva v hodnote viac ako 6 miliárd Kč s výnosom pre investorov za posledné 3 roky 9,41 % p. a. Napriek poklesu cien nehnuteľností fond udržal hodnotu pre svojich investorov a v súčasnosti sa pripravuje na ďalšie výhodné nákupy väčšieho počtu priemyselných parkov do portfólia fondu.
