Finančná skupina Penta je na Slovensku pojmom od polovice 90. rokov. Po začiatkoch na kapitálovom trhu a vo finančnom biznise sa vrhla najmä na reštrukturalizáciu podnikov, privatizáciu a zdravotníctvo. Prvými realitnými projektmi bolo obchodovanie s nehnuteľnosťami, ktoré skupine ostali pri ozdravovaní podnikov ako ZSNP v Žiari nad Hronom alebo Východoslovenské strojárne Košice.
V polovici posledného desaťročia sa Penta odvážila na realitný trh naplno. Kúpila najprv polovičný podiel v projekte Digital Park na Einsteinovej ulici v bratislavskej Petržalke, po dostavaní kancelárskej budovy k nej pridala podstatne väčšie pokračovanie v druhej etape.
Čoskoro ohlásila megaprojekt na severozápadných hraniciach Bratislavy – Port, neskôr premenovaný na Bory. Okrem obchodov by v ňom mali neskôr vyrásť aj byty a kancelárie, či sklady. Okrem nich terminál verejnej dopravy, električková trať, či nová diaľničná križovatka.
Skupovanie pozemkov v Bratislave a Košiciach vyvrcholilo kúpou areálu Bratislavskej teplárenskej na Čulenovej ulici v centre hlavého mesta. Vtedajšia 1,2 miliardy korún za zdevastované priemyselné budovy bola jedným z výkričníkov realitnej bubliny na Slovensku.
Penta sa však veľkorysého prístupu k prominentnému projektu nevzdala. Jeho prípravu zverila hviezdnej architektke Zahe Hadid. V Košiciach sa skupina chystá budovať byty na sídlisku Terasa, prestavať Všešportový areál, pripravuje rozsiahle pozemky na Pereši a pri letisku. Zatiaľ sa na Východe uviedla prestavbou kancelárskeho centra Tesla. Hlavou realitného biznisu Penty je jeden z jej pôvodných partnerov Jozef Oravkin.
Penta v 90. rokoch začala s financiami a priemyslom. Prvý váš developerský projekt bol až Digital Park I. takmer v polovici posledného desaťročia. Ako ste sa dostali do realitného odvetvia?
Pravda je taká, že za vstupom Penty do realitného biznisu stojím ja. Pred šiestimi rokmi v roku 2005 som prišiel s takouto iniciatívou, pretože som videl, že je to odvetvie, kde dokážeme umiestňovať časť našich aktív s atraktívnym pomerom výnosov a rizika. Náš pohľad vtedy aj teraz je pohľadom finančného investora - je to odvetvie, ktoré reaguje na silný lokálny dopyt. Ten je výrazne cyklický, koncentruje sa na regióny a podregióny aj v rámci konkrétnych miest.
Z makroekonomického hľadiska poháňa tento dopyt hlavný konvergenčný faktor vývoja slovenskej ekonomiky v porovnaní so západnou Európou, ten tu bude hrať svoju úlohu ešte desiatky rokov. Spočíva v tom, že ľudia budú prichádzať do veľkých aglomerácií, ako je Bratislava alebo Košice a preto tam bude ešte mnoho rokov prirodzený dopyt po bývaní, kanceláriách a obchodných priestoroch.
Penta sa však po nesmelom začiatku pustila do realít zostra, predstavili ste niekoľko veľkých projektov, ktoré však kríza zabrzdila. Má toto odvetvie vašu dôveru aj po kríze?
Rozhodli sme sa, že do toho vložíme maximálne 30 % vlastného kapitálu Penty. To je horná hranica, tento ukazovateľ však nikdy neprekročil 20 percent - to je pozornosť, ktorú tomuto odvetviu chceme venovať. Znížený dopyt počas krízy posunul realizáciu niektorých projektov, prinútil nás dôslednejšie analyzovať faktory komerčnej úspešnosti našich projektov.
V developmente aj naďalej chceme pôsobiť, považujeme to za atraktívne odvetvie. Hoci v niektorých segmentoch budeme meniť prístup k projektom. Medzi partnermi sme sa dohodli, že budem zodpovedný za všetky aktivity v tomto segmente.
Do konca minulého roka som zastrešoval aj aktivity vo finančníctve, Privat banku, v poslednom čase Dexiu, tiež aktivity okolo Slovalca, týmto projektom sa budem venovať aj naďalej, viac však už ako konzultant. Pomer času, ktorý realitám venujem je však priemerne 70 %, v niektorých obdobiach až 90 %, ale inokedy je to zas menej.
Nebolo to neskoro, vstúpiť do realít v roku 2004, veď predtým boli výnosy vyššie...
Je to pravda, najjednoduchšie sa dali peniaze na realitách zarobiť v 2. polovici 90. rokov. Stačilo mať kontakty na mestských úradníkov, získať pozemok, budova sa dala postaviť takmer bez vlastného kapitálu, banky boli ochotné financovať celý projekt. Developer ju potom predal s veľkou maržou, výnosy, ktoré tak vznikali boli neopakovateľné.
Mali sme však aj príležitosti v iných odvetviach a manažérsky sme neboli celkom schopní pokryť všetko. Vôbec nás to nemrzí, že tí, čo boli na správnom mieste zarobili. Už či oprávnene alebo neoprávnene, je to ich prospech.
Vy ste im však dali zarobiť, pretože ste museli pozemky kupovať za vyššie ceny...
Áno, jediný problém toho, že sme do toho vstúpili pomerne neskoro je, že viacero lokalít sa dostalo do netrhového cenového pásma. Netransparentným spôsobom to obsadilo niekoľko developerov. Napriek tomu sme si našli priestor. Potom však prišla kríza a mnoho projektov, ktoré máme pripravené sa z hľadiska realizácie neposunulo ani o krok. V niektorých prípadoch sme museli urobiť zmeny. Meškanie nás však až tak nemrzí, my sme sa do toho rozhodli ísť z dlhodobého hľadiska.
Je to teda trvalé, nie príležitostné zameranie?
Ako partneri sme sa rozhodli, že Penta bude v developmente aj o 5, aj o 10 rokov, ak nám bude prinášať požadovaný výnos a budeme v ňom nachádzať aj dostatočnú sebarealizáciu. Zatiaľ to tak je.
Chceme patriť medzi vedúcu skupinu developerov a poradie nie je úplne dôležité. Chceme byť úspešní tak z pohľadu investovaného kapitálu, ako aj názoru našich klientov na kvalitu produktu, ktorý na trh prinášame. Pre nás to nie je súťaž, kto postaví viac štvorcových metrov.
Nebude váš neskorší príchod na trh nevýhodou v tom, že drahší nákup pozemkov zdraží výsledný produkt?
Je to skôr dôsledok toho, že sme niektoré pozemky kupovali na vrchole cyklu. Napríklad pozemky na Čulenovej a na Bajkalskej ulici v Bratislave sme získali v dvoch z troch súťaží, kde sme sa zúčastnili. Súťažili sme s developermi, ktorí boli v odvetví už na začiatku, ak nie my, kúpili by to oni.
Zaplatili sme len o málo viac ako ponúkali oni. Náš zásobník pozemkov bol nulový. Vtedy sa platili také vysoké ceny, platili ich aj iní, my sme ich zásadne nepreplatili, aj keď pri teplárni bol rozdiel väčší, ale je to jeden z kľúčových areálov v Bratislave.
Kúpiť sa dá predsa všetko, je to len otázka dohody...
Pozeráme sa na to dosť analyticky, vytvorili sme si systém vyhodnocovania pozemkov, kde je niekoľko desiatok kritérií. Najdôležitejšia je lokalita, sú tam však ďalšie konkrétne ukazovatele, ktoré majú vplyv na hodnotu pozemku. Keď sa nad tým viac ľudí zamyslí, prídu na to, že na prvý pohľad skvelá lokalita nemusí byť až taká výborná a pozemok, ktorý sa nezdá atraktívny, môže byť výbornou lokalitou na realizáciu projektu.
Usilujeme sa tiež detailne plánovať scenáre, ako sa môže trh vyvíjať a nepreplácať pozemok. Jeho cena by nemala presiahnuť 10 percent celkovej predajnej ceny projektu, ktorý tam chceme postaviť.
Nemá pozemok aj strategickú hodnotu?
Z môjho hľadiska je pozemok prakticky bezcenný, ak hodnotu nevyjadríme v cash flow, ktorý chceme získať. Ak sa na ňom niečo nepestuje alebo nie je určený na ďalší predaj, je to len opcia, že sa na ňom niečo za nejaký čas a za nejakú cenu postaví. Treba sa naň pozerať ako na cenu opcie, že na ňom možno stavať s pravdepodobnosťou, že sa to za určitú cenu predá. A z toho sme došli k záveru, že 10 percent je za túto opciu maximum.
V developmente sú vysoké realizačné náklady a marža je teraz pomerne nízka. Ak sa pomýlime a opciu preplatíme, projekt je potom menej zaujímavý. Kritická hodnota podielu ceny pozemku je 15 percent. Ak je v slovenských podmienkach pozemok drahší ako 15 percent toho, čo sa na ňom dá postaviť a predať, vystavujeme sa riziku, že aj pri malom časovom posune sa zisk výrazne zmenšuje.
Takže kúpu Čulenovej neľutujete?
Ten areál sme kúpili za 40 mil. eur a teraz má možno polovičnú hodnotu, ak by ho niekto predával. Mohlo by nám to byť ľúto, ale uvažujeme inak. Kúpili sme pozemok na ktorom sme chceli niečo postaviť. Predajné ceny bytov a kancelárií boli vtedy také, že to vyšlo na tých požadovaných 10 percent, odvtedy klesli, takže je to na 12-13 percentách toho, čo tam chceme predať.
Takže sme stále v rámci akceptovateľných hodnôt, projekt stále spĺňa naše kritériá. Byť generálom po vojne a hovoriť, čo by bolo keby - tak sa podnikať nedá. Jediné, čo nás pri tom projekte mrzí je, že sa naťahuje schválenie územného plánu. Je to posledná priemyselná zóna v strede Bratislavy a nestretli sme sa s nikým, kto by povedal, že tam má ostať.
Je to však v balíku s inými problematickými pozemkami a celá zmena územného plánu viazne. To mohlo dopadnúť aj lepšie, ale ak by bola súťaž ešte raz, ideme do toho znovu. Ponúkli by sme pravdaže cenu, ktorá by odrážala dnešnú trhovú úroveň, ale neľutujeme, že sme ho kúpili.
Keď porovnávate svoje projekty, ktorý má najväčší potenciál, o ktorom sa vám najviac sníva?
To je emocionálny pohľad, ale aj ten patrí k tomu. Keby neboli emócie, ani Digital Park by nebol taký, aký je. Ja sa však na to radšej pozerám z racionálnej stránky. Každý z pozemkov je určený pre iný segment, pre bývanie v rodinných domoch je najlepší projekt v Záhorskej Bystrici, pre kancelárie Digital Park a Čulenova, pre retail Bory. Z hľadiska veľkosti projektu má pre nás najväčší potenciál Čulenova a retailový projekt Bory vrátane nákupného centra.
Ako ďaleko sú vaše projekty v segmente bývania?
Najbližšie k realizácii je príprava pozemkov pre výstavbu rodinných domov v Záhorskej Bystrici. Štyri roky sme vykupovali pozemky na západ od Strmých vŕškov, na výstavu sietí máme vydané územné rozhodnutia. Po skončení zimy a získaní stavebného povolenia začíname s výstavbou infraštruktúry na pozemku s rozlohou takmer 25 hektárov.
Myslím si, že je to s prehľadom najlepšia oblasť z prímestských častí Bratislavy. Je odtiaľ výborná dostupnosť do mesta, tiež prístup do Malých Karpát. Každý má iné kritériá, ako by chcel bývať v rodinnom dome. Ale skombinovať blízkosť prírody s rýchlym prístupom do mesta, to sa zväčša vylučuje. Takže toto je najlepšia kombinácia, akú sme našli. Preto sme sa do tých pozemkov pustili, zobrali sme si mapu Bratislavy a vybrali sme si toto.
Projekt Bory je tiež v tejto časti Bratislavy, je tam jedinou väčšou lokalitou pre nákupné centrum...
Je to jediná časť Bratislavy, kde sa ešte dá niečo v retailovom segmente stavať a podľa nás je to jediná zóna mimo širšieho centra, kde ešte niečo vyrastie. Našli sme tam najvhodnejší pozemok, minulý rok na jeseň sme otvorili Metro ako prvého veľkého operátora. Tento rok sa začne stavať Hornbach a niekoľko ďalších prevádzok.
Kancelárie plánujete aj ďalej stavať v Petržalke...
Pre administratívu je jedna z najlepších lokalít tá, kde stojí Digital Park. Je to jeden z pozemkov, o ktorom by sme si pred piatimi rokmi na prvý pohľad povedali, že to ani nie je pozemok, ale smetisko na križovatke dvoch diaľnic a z 3. strany je železnica. Ten projekt bol na stole u všetkých developerov, ale nikto to nechcel, bol to ležiak.
V tom bol možno náš pohľad iný, že v čom iní videli problém, my sme videli príležitosť. Je to dobré z hľadiska blízkosti centra, je tam dobré parkovanie, dopravná dostupnosť, prepojenie na Aupark, prístup na diaľnicu na štyri smery. Dopyt klientov presahuje našu ponuku, 1. a 2. fáza sú obsadené takmer na 100 % a aj preto čoskoro začíname s výstavbou tretej fázy.
Čo si sľubujete od Čulenovej?
Z mestotvorného pohľadu je to náš najlepší pozemok - neďaleko od brehu Dunaja, vedľa historického centra, medzi Euroveou a budovami J&T, na druhej strane plánovaný projekt HB Reavisu. To sú seriózni konkurenti, verím, že pri vo svojich projektov vezmú do úvahy, ako sa bude vyvíjať celá táto mestská zóna. Je tam aj viacero pozemkových špekulantov, ale tí to skôr či neskôr predajú.
To, ako tento projekt dopadne, ovplyvní panorámu Bratislavy aj smer, ktorým sa mesto bude vyvíjať. Či od Košickej po Karadžičovu vznikne čisto kancelárska zóna s otáznou architektúrou, ktorá bude večer mestom duchov. Alebo to bude predĺženie centra, kde bude aj kultúra, bývanie, ktorá bude nadväzovať na národné divadlo.
Ako sa pozeráte na slovenské regióny?
Ako developeri sme iba v Košiciach, a to preto, že je to skoro štvrťmiliónové mesto. Spolu so spádovou oblasťou, Prešovom a okolím je to pomerne veľká kúpna sila. Akýkoľvek developerský projekt, ktorý nemá byť len uspokojením vlastných potrieb nemá bez lokálnej kúpnej sily šancu na úspech.
Preto sme do Košíc prišli a do iných miest určite nepôjdeme. Nie že by tam nebol dopyt – je. Ale objem je taký malý, že nespĺňa kritickú veľkosť projektu. Digital Park so 40-tisíc m2 u nás riadil tím štyroch ľudí. Projekt s 10-tisíc m2 sa však nedá zmanažovať s jedným človekom.
Neoslovila vás ani módna vlna budovania rekreačných apartmánov...
Nepodnikáme v cestovnom ruchu, nemáme s tým skúsenosti. Určite je to jedna z oblastí, kde sa z dlhodobého hľadiska oplatí podnikať. Cestovný ruch však treba postaviť na stabilnom lokálnom dopyte a ponuka sa musí naň orientovať. Potom na tom podhubí, ktoré vytvorí infraštruktúru možno stavať perličky pre úzky dopyt vysokopríjmových až bohatých klientov. Ale začať naopak, to môže skončiť zle. Konkurentom držím palce, nech sa im darí.
Prirodzený dopyt po sekundárnom bývaní je malý, drvivá väčšina ľudí si rieši podľa našich prieskumov a analýz prvé bývanie – jeho zabezpečenie alebo zlepšenie. Takže stavať na sekundárnom bývaní sa dá iba pri silnom zahraničnom dopyte, ktorý je však veľmi vrtkavý. Takže veľa apartmánov bude ešte dlho prázdnych, kým ich začnú predávať banky za obstarávacie náklady. Potom sa možno predajú...
V minulosti ste veľa investovali aj v zahraničí...
Ako private equity skupina, v developmente zatiaľ nie. Teraz je našou prioritou Praha, v jej centre sme pred rokom kúpili objekt tlačiarní Rudé právo. Z malej časti ich zrekonštruujeme, z veľkej časti však pripravujeme zbúranie tejto socialistickej budovy. Veľkej časti Pražanov vadí.
Chceme postaviť veľké moderné administratívne centrum, veľkosťou podobné ako Digital Park. To je naša priorita, máme rozbehnuté aj ďalšie aktivity. Je dobre, že sme na trh nastúpili ešte neskôr ako na Slovensku, lebo pokiaľ ide o ceny pozemkov a mnohých projektov budeme kupovať za nižšie ceny, ako to kupovali súčasní majitelia.
Chodíte aj na stavbu, máte to rád?
Ja osobne sa snažím nekomplikovať prácu kompetentnejším kolegom. Na stavbu chodím rád, ale keďže ja tam hodnotu nepridávam, nie je to extrémne často. Rád tam chodím, keď sa stavby dokončujú. Som dosť veľký detailista, všimnem si veci, ktoré iným ľuďom ujdú. Ale nie som stavebný dozor, aby som behal po kanceláriách.
Mojou úlohou je nájsť správny kompetentný tím ľudí, dobre ich motivovať a pravidelne manažovať stanovovaním míľnikov, cieľov, monitorovaním ich dosiahnutia. Funguje to zatiaľ dobre. Myslím, že od nás z tejto divízie Penty zatiaľ dobrovoľne neodišiel nikto, verím, že vďaka kombinácii organizácie práce a materiálnych podmienok tu ľudia robia radi.
Svoju pridanú hodnotu vidím v strategickom uvažovaní - ktorý segment, ktorá lokalita, prečo tá a nie iná, za akú cenu, aký produkt tam priniesť. Usilujem sa počúvať ľudí, ktorí o tom vedia viac, ako zorganizovať architektonickú súťaž, aký koncept vybrať, ako zorganizovať výstavbu, atď.
Boj medzi developerom a architektom o to, ako bude stavba vyzerať je povestný. Je to boj medzi cenou, hodnotou, dizajnom, ješitnosťou?
Pri všetkých projektoch sme organizovali súťaže architektov a za tých päť rokov som sa stretol možno so 40 tímami, ktorí nám niečo prezentovali. Z nášho pohľadu je dôležité čo najskôr a najdetailnejšie oboznámiť tím na druhej strane, aké sú naše priority, preferencie, aké sú naše hranice.
Tomu venujeme dosť času, až môžu mať pocit že sme prílišní detailisti, že ktovie čo nechceme, do čoho budeme zasahovať. Táto príprava sa však zatiaľ vždy vyplatila, takže nakoniec spolupráca fungovala dobre. Máme prípady, keď to tak nebolo, ale problém bol na druhej strane.
My očakávame, že prezentácia schopností a návrhov je podložená aj tímom, ktorý to potom vie realizovať. Ale stalo sa nám, že schopnosť zrealizovať produkt nebola taká, ako prezentovali. Pri stretnutí technických tímov sme videli, že to boli veľké reči a nakoniec to kreslí nejaký čerstvý absolvent školy. Vtedy musíme veľmi rýchlo zatiahnuť brzdu a povedať, že takto to ďalej nejde.
Aj dobrí architekti však občas vymyslia niečo nezmyselné, čo postaviť by bola čistá strata...
Ten antagonizmus existuje a viem si predstaviť, že to často končí aj zle. My sme súkromný investor, ktorý detailne posudzuje návratnosť každého projektu. Nemôžeme si dovoliť stavať niečo čo by bola čistá strata. Ale som presvedčený, že na našom trhu sa dajú realizovať projekty, ziskové pre investorov a kvalitné aj s architektonického hľadiska.
Digital Park 2 je toho príkladom, je to komerčne úspešný projekt napriek kríze. Okrem toho získal cenu za architektúru. Sú ale projekty, ktoré náš trh nedokáže zaplatiť. S M. Fuksasom sme okrem shopping mallu pripravovali aj projekt bytov v Ružinove, kde sme museli spoluprácu zastaviť, realizácia projektu by pre náš trh bola príliš drahá.
Z pohľadu investora je extrémne dôležité presne prezentovať, čo chce, aké kritéria musí projekt spĺňať z pohľadu nákladov a architekt by to mal potom dodať, ak sa na tú prácu po pochopení zadania podujme. Berieme to tak, že si kupujeme talent, tvorivosť a profesionalitu iných ľudí a platíme za to veľa. Keď si to kúpime, chceme dostať, čo sľúbili.
Pri Boroch ste museli M. Fuksasa tiež trochu okresať nie?
Chceme nielen stavať projekty s čo najväčším ziskom, ale chceme zarábať peniaze spôsobom, ktorý nám prináša radosť. Radosť je aj o vizuálnom dojme, ktorý z toho projektu máme. Pri Boroch sme vybrali niektoré riešenia, ktoré boli esteticky veľmi príťažlivé. Na druhej strane je nájomné, tvrdý konkurenčný boj jednotlivých reťazcov a treba nájsť priesečník.
Nehľadáme ho len na strane nákladov, niekedy si povieme, že zarobíme o niečo menej a projekt bude lepší. To je aj prípad Borov, ale aj iných projektov, napríklad Digital Parku. Mohlo tu stáť podstatne viac metrov, mohla tu byť podstatne lacnejšia fasáda. Ale keď sa tu teraz rozprávame, vôbec tu nepočuť diaľnicu, v iných biznis centrách je to iné.
Veríme, že investícia do kvality sa vráti, aj keď sa to nedá vedieť dopredu, nedá sa to presne vypočítať. My však priesečník kvality budovy, architektúry a nákladov neposúvame len smerom k znižovaniu nákladov. Radšej si povieme, že to bude kvalitnejší projekt, lepšia architektúra, pre niekoho možno krajšia a bude to stáť o niečo viac.
A nemusí to byť ani oveľa drahšie, dôležité však je, aby bol projekt úspešný. Ak zasa nebude úspešný, tak to nebude preto, že tam mal byť nejaký iný architektonický prvok, ale preto, že tam ten projekt vôbec nemal stáť, malo tam byť niečo iné. Takto postupujeme aj v prípade Borov.
Úspech sa v developmente zvyčajne meria výnosmi a návratnosťou...
Áno, ale keď bude projekt úspešný, nikto nezmeria, ako sa na úspechu podieľala architektúra. Architektúra však môže byť faktor, kvôli ktorému sa ľudia rozhodnú, prečo by si v nejakom projekte kúpili alebo prenajali priestor.
Určite nie je jediný a ani najdôležitejší, ale pri podobnej cene, lokalite a kvalite porovnateľných projektov môže architektúra byť vážnym faktorom pri rozhodovaní v prospech jedného z nich. Kombinácia faktorov úspechu je niečo, čo sa nedá jednoducho merať. Dá sa to rozhodnúť intuíciou a šiestym zmyslom, niekedy to treba vyskúšať, mať chuť riskovať a uvidieť, či to prinesie úspech.
V prípade Borov však priestor pre architektúru je – ide o veľký projekt...
Bory sú náročný projekt - je veľmi ťažké zmeniť pole, ktoré bolo stovky rokov poľom, a ešte myslieť aj na architektúru. Nikomu nechýbalo, že tam nebolo niečo iné. Vytvoriť tam teraz destináciu, do ktorej budú ľudia chcieť chodiť, to je výzva. Preto začíname postupne.
Najprv tam budú samostatní prevádzkovatelia „big boxov“, ktorí pritiahnu ľudí aj do poľa. Do Metra budú chodiť ľudia hocikde, tak ako chodili doteraz do Ivanky. Pripravujeme výstavbu Hornbachu a intenzívne pracujeme na projekt vlastného shopping mallu, ktorý navrhol známy taliansky architekt Masimilliano Fuksas. To je priestor na kvalitnú architektúru v tejto fáze projektu.
Sme presvedčení, že projekt bude úspešný, aj keď sme pôvodný termín výstavby s dôvodu krízy posunuli Podľa všetkých analýz nám vychádza, že posledná veľká nákupná zóna v Bratislave by mala byť práve v jej severozápadnej časti. Celý projekt pripravujeme dlhšiu dobu, len vykupovanie niekoľko tisíc parciel na rozlohe viac ako 1,5 mil. m2 nám zabralo takmer 5 rokov.
Pre našu skupinu to bude dlhodobý projekt, chceme toto územie rozvíjať 10 rokov. Dovtedy bude diaľnica pritiahnutá z rakúskej strany až k rieke Morava a prepojená na našu diaľnicu. Bude to najkratšie spojenie do Viedne bude to jedna z najlepších oblastí v Bratislave.
Foto - Maňo Štrauch
Vizualizácie - Penta
