„Výsledok referenda vo Veľkej Británii nás nepotešil, v krátkodobom horizonte to bude výzva, investori nemajú radi neistotu. Sme presvedčení, že londýnsky trh ostane v dlhodobom pláne dobrou investíciou,“ reaguje Marian Herman, finančný riaditeľ HB Reavis Group.
Dodáva, že v HB Reavise vnímajú možné dosahy Brexitu. „Preto sme alokovali fondy tak, aby sme si udržali pozíciu a poistili riziká a tiež naše investície vo Veľkej Británii. V biznise budeme pokračovať ako doteraz, sústredíme sa na náš rast a projekty v Británii,“ dodáva.
HB Reavis vstúpil na britský realitný trh v roku 2013 a odvtedy nakúpil tri nehnuteľnosti v centrálnom Londýne za 150 miliónov eur. Dva projekty majú plánované dokončenie na budúci rok a tretí o rok neskôr. Spolu zahŕňajú administratívnu plochu 35 500 štvorcových metrov, čo je takmer toľko ako prvé dve fázy City Business Centra pri bratislavskej autobusovej stanici Nivy.
Vstup pôvodom slovenskej firmy na jeden z najsilnejších svetových realitných trhov nebol jednoduchý. Prvú budovu kúpili až po dva a pol roka trvajúcej snahe. „Niekto sa s nami nechcel ani stretnúť, iní sa nám smiali do tváre, keď sme povedali, že sme developer z východnej Európy,“ povedal TRENDU pred rokom Radim Řimánek, šéf britských aktivít skupiny HB Reavis. Firma si napokon získala dôveru a má záujemcov o prenájom budov.
61 Southwark Street - vizualizácia londýnskeho projektu HB Reavisu Zdroj: HB Reavis
Investície klesajú od začiatku roka
Do Londýna už roky smerujú obrovské investície. Číňania skúpili v Londýne celé ulice, firmy aj jednotlivci z Blízkeho východu, Ruska aj Afriky nakupujú rezidencie aj kancelárske budovy. Predaju do cudzích rúk sa nevyhli ani moderné symboly Londýna – New Scotland Yard kúpila firma z Abu Dhabí, ikonický mrakodrap Uhorka zas brazílsky miliardár.
V rokoch 2013 – 2014 minuli zahraničné subjekty za nákup londýnskych nehnuteľností 25 miliárd dolárov, najviac zo všetkých miest na svete. Tesné víťazstvo hlasov za Brexit vo štvrtkovom referende však môže londýnsky realitný trh zabrzdiť.
Známky oslabenia priniesol už začiatok tohto roka. Podľa JLL objem realitných investícií klesol v prvom štvrťroku medziročne o 31 percent za celú Britániu a o 11 percent v Londýne. Ako však analytici upozorňujú, nejde iba o odkladanie rozhodnutí na čas po referende, ale aj o výsledok horšieho výhľadu svetovej ekonomiky.
Prenajatá plocha v londýnskych bizniscentrách zatiaľ náladám odolala. Podpísané zmluvy sa v prvom polroku pohybovali na úrovni desaťročného priemeru. A to aj napriek tomu, že dôležitý sektor finančných služieb zasiahne Brexit okamžite a medzinárodné firmy sa môžu obávať zhoršenia prístupu na spoločný európsky trh.
Čínske realitné investície v Londýne Zdroj: Knight Frank Research
Realitní experti upozorňujú, že definitívnemu vystúpeniu Británie z únie budú predchádzať dvojročné rokovania o podmienkach Brexitu. Ak bude odchod dobre zmanažovaný, môžu byť dosahy na realitný trh do značnej miery vymedzené dvojročným obdobím.
Navyše, nie je jasné, či si Británia zvolí nórsku cestu začlenenia do Európskej dohody o voľnom obchode, švajčiarsky štýl založený na vyjednávaní podmienok alebo úplné odtrhnutie s neskoršou obchodnou dohodou.
Úvodný šok rýchlo pominie
Počas obdobia rokovaní môže byť na jednej strane aktivita investorov, developerov a nájomcov tlmená neistotou. Na druhej strane pokles kurzu libry môžu využiť investori zameraní na okamžitý zisk. Zhoršená nálada na britskom trhu podľa JLL znehodnotí výnosy z nehnuteľností odhadom o 10 percent.
Na realitných trhoch v Európe, vrátane Slovenska, môžu podľa analytikov JLL nastať prehnané okamžité reakcie, avšak po úvodnom šoku možno očakávať opätovný nárast aktivity. Z Brexitu napokon môžu získať ostatné vyspelé trhy v Európe.
„Táto udalosť môže byť spúšťačom pre mnohých investorov ako aj pre ostatné firmy k tomu, aby urobili zmeny v súčasných stratégiách na realitných trhoch. Niektoré rozhodnutia môžu aj naďalej zostať odložené alebo budú prehodnotené úplne,“ vysvetľuje Peter Nitschneider, vedúci oddelenia oceňovania nehnuteľností a prieskumu trhu v JLL Slovensko.
Napriek neistote hlavné atribúty Londýna ako miesta pre biznis sa nezmenia, či už ide o výhodu anglického jazyka, koncentrácie vzdelaných ľudí, siete firiem a inštitúcií až po ponuku kultúry a zábavy.
Vďaka tomu je dopyt po londýnskych kanceláriách veľmi rôznorodý z pohľadu sektorov aj veľkosti. Najsilnejším sektorom v posledných rokoch sú navyše Technológie, médiá a telekomunikácie (TMT), ktoré budú najmenej zasiahnuté Brexitom.
Zahraniční prenajímatelia sú pesimistickejší ako domáci developeri
Realitná poradenská spoločnosť JLL uskutočnila dva prieskumy o vplyve prípadného vystúpenia z EÚ na britský realitný trh. V marci sa pýtala na názor veľkých zahraničných nájomcov a v apríli hlavných britských investorov.
Otázky sa týkali ich predpovedí výsledkov referenda, stratégie pred blížiacim sa hlasovaním a vplyvu rozhodnutia odísť na realitné rozhodnutia. Ako ukázal prieskum, zahraničné firmy vnímali hrozbu Brexitu negatívnejšie ako domáci developeri.
Ktoré realitné sektory Brexit najviac zasiahne Zdroj: JLL
Dnes už nie je podstatné, že až 80 percent z 84 oslovených realitných hráčov očakávalo hlasovanie v prospech zotrvania. Tretina firiem prenajímajúcich si priestory v Británii a takmer polovica britských developerov tvrdila, že rozhodnutia odložia až na čas po referende.
Takmer polovica zahraničných firiem očakávala, že rozhodnutie o odchode prinesie prehodnotenie požiadaviek na prenajatú plochu. Iba necelá pätina hovorila, že to nebude mať žiaden vplyv na ich stratégiu. Necelá tretina očakávala väčšiu opatrnosť pri prenajímaní.
Britskí investori boli trochu optimistickejší, vyše 62 percent tvrdí, že prípadné hlasovanie za odchod Británie z EÚ nijako neovplyvní ich stratégiu. Avšak až 41 percent z nich si myslí, že najcitlivejšie bude reagovať londýnsky kancelársky trh. Brexit totiž prinesie neistotu, ktorá sa krátkodobo prejaví v znížení prenajatej plochy a objemu investícií.
