Slovenka Martina Boor vyštudovala hotelový manažment v Madride. Keď sa koncom 90. rokov začal Dubaj otvárať turizmu a propagovať po celom svete, rozhodla sa, že tam na dva-tri roky pôjde. Dnes je to už 11 rokov. Postupne prešla prácou v hoteli a luxusnom shopping centre. Až zakotvila v Dubai Festival City. Ako hovorí, v takom meste v meste.
Ako sa z Dubaja stal taký magnet biznisu a investícií?
Vždy to tak bolo. Dubaj a Abú Dhabí boli vždy centrá obchodu a podnikania. Prístavy, kde sa obchodovalo, miešalo sa tam veľa ľudí. Dubaj sa začal 20 rokov dozadu orientovať na obchod a turistiku. Uvedomili si, že nemajú také zásoby ropy ako napríklad Abú Dhabí. Začali stavať hotely, dávali stimuly na podporu zakladania firiem. Je to dané aj polohou Dubaja, veľa firiem tam má sídla, lebo odtiaľ môžu dohliadať na Áziu aj Afriku. Do toho prišli aj vlastné aerolinky, ikonické hotely. To len pomohlo. Bolo to dobre naplánované.
Oni však nemali vlastných odborníkov...
Áno, je to vystavané cudzincami. Je tam hlavne veľa Britov, ktorí tam majú veľké zázemie, veď región bol kedysi pod ich nadvládou. Ale aj veľa Američanov, Európanov, každá firma si priviezla svojich.
Dubaj sa vo svete preslávil ohromujúcimi realitnými projektmi. No v tomto desaťročí sa im už niektoré vymkli z rúk. Nemali mieru, reálny odhad?
Myslím, že bolo veľa projektov, ktoré boli absolútne nereálne. Otvárali sme na prezentáciách oči, uzatvárali stávky, čo sa zrealizuje a čo nie. Tí ľudia sa pretekali, kto postaví väčšie, vyššie a bláznivejšie. Pohyb peňazí tam bol úžasný, dlhé roky ľudia zarábali obrovské peniaze – kúpili byt od developera a na druhý deň ho predali s 300-percentným ziskom. Tak to šlo pár rokov a fungovalo to. Ale tí istí ľudia sa raz zobudili a mali na seba napísaných 20 bytov, ktorých cena klesla o 60 percent.
Zdroj: strauch
Ako to zvládli?
Veľa ľudí skrachovalo, majú problémy. Nemôžu platiť hypotéky, lebo kúpili byt v čase najväčšieho boomu a cena je teraz dolu o 30, 40, niekedy až 60 percent. Ale Dubaju to len prospelo, zastavili sa nereálne projekty. Jeden rok sa teraz len prehodnocovalo, čo pôjde, čo nie. V našom Festival City sa tiež menili plány, stavajú sa projekty, ktoré nie sú také odvážne ako predtým. Je to dané ekonomickou klímou, treba sa prispôsobiť. Veľa projektov sa vôbec nepostaví, ale to sa stáva po celom svete. Bola to nová krajina, ľudia mali veľké oči a nedopadlo to až tak dobre... Ale aj bez krízy by sa museli niekde zastaviť, tá to len urýchlila.
Ako teraz vyzerá Dubaj? Kopa rozostavaných budov, ktoré sa nikdy nedokončia?
Áno, Dubaj je taký, jedno veľké stavenisko. Teraz sa však už väčšina dostavuje. Ale boli projekty hlavne ďalej za Dubajom, ktoré sa ani nikdy nezačali. Boli len na papieri a na papieri boli už aj predané. Tam sú najväčšie otázniky. Dubaj bude mať teraz previs ponuky bytov, koncom roku 2010 by malo byť asi o 140-tisíc dokončených bytov viac, ako je ľudí, ktorí by ich chceli kúpiť či prenajať si ich. Pre nás, ktorí tam bývame, je to výborné, pretože sa nájmy upravia nadol. Ale pre tých, čo do nich investovali, je to ťažké, lebo návratnosť počítali z iných príjmov. Celý trh sa utriasa a nikto nevie, ako sa to skončí. Dubaj zažil vlani jeden z najväčších šokov. Nebolo to veľmi zábavné.
Koľko stál napríklad byt s dvoma izbami pred vypuknutím krízy a koľko teraz?
Je to veľmi odlišné podľa lokality a projektu. Ale ak niekto zaplatil predtým za byt 700-tisíc amerických dolárov, teraz by stál okolo 450-tisíc. Všetko závisí od polohy. Niektoré oblasti sú veľmi žiadané. Okolie Burj Khalifa je veľmi známe po celom svete, tam sa ceny držia. Je to smutné pre ľudí, ktorí kupovali v júli-auguste 2008 a v októbri to padlo. Smola, ale peniaze sa nedajú tak rýchlo robiť večne. Bolo to pár šťastlivcov a najšťastnejší sú tí, ktorí vedeli, kedy prestať. Ten pokles bol po celom svete, ale v Dubaji bola sínusoida prudšia. Teraz šli ceny zase o trochu vyššie, no tiež to závisí od lokality. Napríklad slávny Palmový ostrov nikdy nešiel príliš dole.
Pokiaľ ide o biznis, je za rozmachom Dubaja fakt, že odtiaľ firmy riadia svoje aktivity v Ázii a Afrike? Alebo je to skôr o turistike?
Pre nás veľa znamená globálny dosah na Áziu a Afriku, čo je väčší rozmer ako Európa. Napríklad Dubai World je jedna z najväčších firiem v oblasti transportu na svete, hoci v poslednom čase sa spomínala skôr pre obrovské dlhy. Jedna z výhod Dubaja je, že ide o veľmi stabilnú lokalitu. Preto firmy, ktoré sú aktívne v Iraku, Iráne, Afganistane a podobne, majú svoje kancelárie väčšinou v Dubaji, kvôli bezpečnosti. Veľa amerických a európskych firiem sa tam teraz usiluje uchytiť a všetci idú cez Dubaj. Je tam dobrá infraštruktúra, dobré aerolinky, je to veľký tranzitný bod. Je najjednoduchšie sa tam usadiť a odtiaľ potom lietať po Strednom východe. Je tam aj najviac zábavy, takže zamestnanci firiem z celého regiónu chodia na dovolenky práve do Dubaja. Netreba zabudnúť na námorníctvo, veľké prístavy sú Doha, Bahrajn, ale aj Dubaj. Sú tam tiež veľmi blízke vzťahy aj s americkou armádou.
A turistika?
Ročne prejde cez dubajské letisko sedem až osem miliónov turistov, hoci teraz to trochu upadlo, ľudia menej cestujú. V posledných rokoch bolo napríklad v Dubaji veľa Rusov a ľudí z bývalých sovietskych republík. Bol to obrovský prílev peňazí, hotovosť v igelitkách, urobili aj veľa investícií do nehnuteľností. No Rusko výrazne pokleslo. Teraz vidíme, že sa začína čínska turistika, prichádzajú odtiaľ bohatí ľudia.
Aký je vplyv rôznych národností na biznis život?
Napríklad indická komunita je tam veľmi silná, veď do roku 1973 tam bola oficiálna mena indická rupia. Indovia sú jedni z najvplyvnejších podnikateľov. Ťažko sa to delí na odvetvia, ale vďaka blízkosti Ázie sú robotníci väčšinou z Indie, Bangladéša, Pakistanu. Filipínci sú skôr na služby, pracujú v hoteloch, ako predavači, majú veľmi dobrý zákaznícky prístup, podobne ako ľudia z Malajzie či Indonézie. Je to dané aj platovými podmienkami. Napríklad Dubai World je vystavaný robotníkmi z Ázie, preto je to postavený tak lacno a tak rýchlo. Plat pre týchto robotníkov je 200 dolárov mesačne. Vždy to bolo trochu kontroverzné, hovorilo sa o porušovaní ľudských práv. Je to zázrak na púšti, ale postavili ho za takúto cenu.
Existuje nejaká kritika politikov alebo slobodná tlač?
Netreba zabúdať, že Dubaj je v podstate diktatúra. Je to vláda jednej rodiny, podobne ako v každej časti Spojených arabských emirátov. Majú spoločnú federálnu vládu a nie je tam demokracia. Čo vláda povie, to bude. V slobode tlače je však oproti stavu spred desiatich rokov veľký rozdiel, ale nejaká priama kritika vlády – to neexistuje. Zásadný rozdiel je v tom, že náš šejk pokladá svoju krajinu za svoju rodinu a svoju firmu. Čiže vidno prílev jeho peňazí na infraštruktúru a do všetkého verejného. Je to doživotný post, takže sa nemusí ponáhľať, aby si uchmatol, koľko môže, kým prídu voľby. Ak jeho krajina bude prosperovať, aj on bude prosperovať, je to jeho vizitka, jeho pýcha. Robí všetko pre to, aby to čo najlepšie fungovalo. To je najväčší rozdiel oproti Slovensku. Či robí samé dobré rozhodnutia, je diskutabilné, ale robí to pre svoju krajinu ako pre svoju firmu, pretože krajina je vlastne jeho.
Z koho žijú nákupné centrá v Dubaji?
Závisí to od konkrétneho centra. Naše je napríklad z 90 percent pre rezidentov, pôvodných i prisťahovalcov. Potom sú nákupné centrá ako Dubai Mall alebo Mall of the Emirates so známou zjazdovkou, ktoré sú atraktívne pre turistov. Každý to chce vidieť, väčšina ide tam. Veľa závisí aj od značiek, stredné a vyššie stredné môžu vyžiť z rezidentov, luxusné značky skôr stavajú na turistov.
Ako vyzerá vaše nákupné centrum v porovnaní s nákupným centrom v Európe, pokiaľ ide o skladbu tovaru, značiek a podobne?
Veľmi podobne, trendy sú rovnaké všade na svete. Sú tam špecifiká, určite máme viac zlatníctiev, pre ich kultúru je zlato veľmi-veľmi dôležité, je to otázka spoločenského statusu. Najmä pre Ázijcov, ale aj Arabov. Takže napríklad keď európsky shopping má 10 zlatníctiev, my ich máme 30. Kozmetika tiež, je to dôležitejšie než v Európe, ale to je asi celý rozdiel, inak je mix nájomníkov veľmi podobný.
Ako sa dá zvýšiť návštevnosť centra?
Obchodmi. Môže byť najkrajšie na svete, ale keď tam nie sú dobré obchody, človek tam príde iba raz. Potom príjazd, parkovanie, treba vyriešiť prevádzkové základy, aby to fungovalo, aby neboli zápchy, aby bolo čisto, aby fungovala klimatizácia, dobré služby zákazníkom. To sú základy. A potom môže prísť rad na marketing, to sú len aktivity navyše. Nemáme žiadne triky, ktoré by boli iné ako tu, funguje to po celom svete. Možno je to iné v tom, že Dubaj je nové mesto a marketingoví ľudia sú tiež odvážnejší, dajú sa tam robiť veci, ktoré by inde neprešli. Je to biele plátno, na ktoré sa dá písať. Nikto nemôže povedať „30 rokov sme to nerobili a fungovalo to“. Treba vyskúšať všetko.
Viete si predstaviť, že by ste pracovali pre nákupné centrum na Slovensku?
Určite áno, no myslím, že vážny problém na Slovensku je pracovná sila. Človek vojde do obchodu a nájde tam predavačku s kusom chleba v ústach. Ľudia nemajú zmysel pre službu zákazníkovi, stále mám silný pocit, že mi robia veľkú láskavosť, keď sa mi vôbec venujú. A to je ten obrovský rozdiel oproti Dubaju. Tam sú ľudia radi, že majú prácu. A nevidím dôvod, prečo by na Slovensku nemali byť radi, že ju majú.
V čom by si Slovensko mohlo zobrať príklad z Dubaja?
Netreba ísť ani do Dubaja, stačí skočiť vedľa do Viedne a zákazník hneď zbadá rozdiel v prístupe a kvalite služieb. Tu chýba hrdosť na dobre vykonanú prácu. Tiež nevidím veľa predávajúcich, ktorí sa tešia spolu so zákazníkom z dobrého nákupu. Veď tak sa predáva, tak sa získa zákazník, ktorý sa do predajne vráti. Tu vidím, že o štvrtej-piatej je už pomaly každý doma. To je taký európsky trend. Ľudia si myslia, že vedia, čo je to tvrdo pracovať. Súkromný život je dôležitý, ale ak chce človek niečo dokázať a niečo zarobiť, musí dať zo seba čosi „extra“. Ja tu veľmi nevidím ľudí, ktorí sa obetujú. Určite na manažérskych miestach áno, ale hovorím o normálnych ľuďoch. Keď idem do kníhkupectva alebo na informácie, ľuďom je tam jedno, akú prácu robia. V Dubaji ľudia pracujú tvrdo. Možno je to tým, že nemáme odbory a je ľahké sa zbaviť ľudí, ktorí nedosahujú dobré výsledky. A tiež je za tým fakt, že do Dubaja idú ľudia za prácou, nemôžu tam žiť bez roboty, ani by im nepovolili pobyt.
Aj do Bratislavy idú mnohí za prácou...
To je pravda, len potom nechápem, prečo sa toľko sťažujú. Mnohí robia, len aby robili. Ale v práci si to treba aj užiť, trávime tam veľa času a bolo by zlé, ak by sme z toho nemali radosť.
Martina Boor pochádza z Bratislavy. Do Dubaja prišla v roku 1999, odvtedy tam žije. Pracovala pre Middle East Council of Shopping Centres. Neskôr bola marketingovou manažérkou BurJuman Centre a v súčasnosti marketingovou manažérkou nákupno-zábavného centra komplexu Dubai Festival City, ktorý má celkovo 260-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy.
Foto - Maňo Štrauch
Bezplatný celý eTREND, kniha ako darček a ďalšie: Trinásť dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND
