V októbri 2008 oznamoval svetu šéf najväčšej dubajskej štátnej developerskej firmy Nakheel Chris O’Donnell parametre najnovšieho megaprojektu, kilometer vysokej budovy za 38 miliárd dolárov. Hoci tu budú ekonomické rasty a poklesy počas obdobia výstavby vežiaka, dopyt bude prevyšovať ponuku. Fundamenty trhu sú dosť silné, nenastane žiadny pád, presviedčal developer verejnosť. Nič z jeho slov sa nesplnilo: odvtedy ceny bytov v Dubaji spadli o polovicu a developer sa topí v dlhoch.
Čaká sa na výpredaj
Zástupcovia skupiny Dubai World, do ktorej Nakheel patrí, zatiaľ neuviedli, či sa chcú zbaviť niektorých nehnuteľností a vyzbierať tak peniaze na splatenie dlhov. No pripúšťajú, že reštrukturalizácia môže zahŕňať aj túto možnosť. Spoločnosť vlastní kvalitné objekty na celom svete, od kancelárií v Londýne až po luxusné hotely v Spojených štátoch.
Nahromadený dubajský dlh môže mať preto vplyv aj na realitné trhy v týchto krajinách. Ak by sa spoločnosť zbavovala projektov nútenými predajmi, mohlo by to odzátkovať ceny komerčných realít. Mnohí investori by ich radi nakúpili. No ak aj niektoré budovy prídu na trh, každý, kto si myslí, že ich dostane „za babku“, žije vo svete fantázie, uvádza Dan Fasulo zo spoločnosti Real Capital Analytics pre Wall Street Journal.
Americké portfólio zahŕňa napríklad dva hotelové reťazce v New Yorku či výstavbu päťhviezdičkového hotela v Miami. Dubai World je tiež partnerom prevádzkovateľa kasín MGM Mirage, s ktorým chceli v Las Vegas postaviť ďalších šesťtisíc hotelových izieb za miliardy dolárov. Okrem toho Dubajčania ovládajú luxusný obchodný reťazec Barneys New York. Budovy, ktoré kupovali zväčša v rokoch 2006 až 2007, stoja teraz o zhruba 40 percent menej.
Povzbudením pre šejkov pri prípadnom predaji britského portfólia by podľa agentúry Reuters mal byť aj výmenný kurz dolára a libry. Dubajský nepokoj spolu so zvyšujúcimi sa cenami realít v Británii za ostatné tri mesiace môžu povzbudiť dlžníkov, aby čo najskôr pridali nehnuteľnosť na trh, ešte pred prípadným ďalším poklesom, myslí si Matthew Grefsheim, riaditeľ špeciálnych služieb v spoločnosti Hatfield Philips.
Ak aj nedôjde k najhoršiemu scenáru a priamy vplyv najmä na americký či európsky trh Dubaj nebude mať, minimálne to môže byť signálom, že so štátnymi investičnými fondmi už nemožno naisto počítať pri odkupovaní projektov, ktoré sú v úzkych. „Dubaj sa opil dlhom presne ako my tu v New Yorku. Veľa ľudí si myslí, že svoje obchody a projekty financujú ropou. V skutočnosti to bol boom na dlh,“ pripomína D. Fasulo pre Bloomberg.
O tom, že dubajská vláda zrejme nebude v najbližšom období musieť nútene predať svoje nehnuteľnosti vo svete, rozhodla začiatkom tohto týždňa vláda susedného emirátu Abú Zabí. Holdingu Dubai World poskytla injekciu vo výške desať miliárd dolárov. Z toho 4,1 miliardy ide na splatenie dlhopisov developerskej dcéry Nakheel. Zvyšok by mal zadlžený holding použiť na vyplatenie stavebných firiem, dodávateľov, úroky a prevádzkové náklady, pokiaľ nedosiahne konečnú dohodu s veriteľmi, uvádza dubajská vláda vo vyhlásení.
Tento záchranný balík neznamená definitívne odvrátenie problémov a spoločnosť musí pokračovať v reštrukturalizácii. Preto alternatíva odpredaja nehnuteľností vo svete trvá, obzvlášť ak si budú chcieť šejkovia ponechať domáce projekty s cieľom ešte viac nerúcať tamojší trh.
Pokles nekončí
Ten už teraz patrí podľa medziročného poklesu cien medzi najväčších mínusových skokanov na svete. Hoci sa v každej kategórii prepadli takmer o polovicu a aj tu, podobne ako inde vo svete, sa v ostatných mesiacoch stabilizovali, spoločnosť Colliers International predpokladá ich ďalší pokles. Zároveň s tým, ako sa budú dokončovať nové projekty, by mohli zísť dole ešte o pätinu.
Odhady sú podopreté tristnými štatistikami. V nasledujúcich dvoch rokoch by malo prísť na trh nových 40-tisíc bytov, pričom približne štvrtina z tohto počtu je už v meste dokončená a prázdna. Obsadenosť kancelárskych budov dosahuje 60 percent, priemerné nájomné kleslo za rok o 44 percent. „V Dubaji máte silný pocit, že mesto je nedokončené, budovy sa stavali v zhone,“ cituje denník Telegraph Mika Prewa zo spoločnosti Nomura.
Kritickú situáciu na trhu si aj vďaka Dubaju teraz uvedomujú v susednom Abú Zabí. Mesto sa chce chrániť pred prebytkom bytov a padajúcimi cenami obmedzovaním výstavby. V nasledujúcich dvoch rokoch chce povoliť maximálne 3 500 bytových jednotiek a 140-tisíc štvorcových metrov komerčných priestorov. Pritom minimálne takýto čas môže trvať len zaplnenie nedávno dokončených alebo finišujúcich projektov.
Dubajský sen sa skončil nielen pre developerských špekulantov. Miestnu ekonomiku, založenú z veľkej časti na zahraničnej pracovnej sile, čakajú v dôsledku zmien ďalšie prepúšťania, ktoré sa prejavia odchodom ľudí a zvyšovaním ponuky bývania, cituje Reuters analytika banky UBS Sauda Masuda.
Otočená cenová špirála zasiahla aj mnoho Európanov pracujúcich v hlavnom komerčnom centre Stredného východu. Steve a Arti Halliganovci žijú v Dubaji už 18 rokov a teraz uvažujú o návrate do Británie. No predtým chcú ešte predať byt, donedávna lukratívnu investíciu, za ktorý zaplatili 150-tisíc libier. „Ešte pred rokom a pol stál štyri- alebo päťkrát viac, ale teraz nikto nevie, pretože len málo ľudí kupuje. Ak aj existuje záujemca, veľmi ťažko dostane úver,“ hodnotí situáciu pre server Skynews S. Halligan. Podľa neho teraz sa môže cena pohybovať okolo dvaapolnásobku kúpnej ceny. Najrýchlejším spôsobom predaja, ktorý si majitelia zvolili, je aukcia. No za každú cenu ho predať nechcú.
Mrakodrapový index
Umelý lyžiarsky svah v obrovskej hale, zvonka obklopenej pieskom a horúčavami. Umelé súostrovie v tvare palmy na pobreží mora s luxusnými hotelovými apartmánmi a vybavením či najvyššia budova sveta s výškou presahujúcou 800 metrov. To je len zopár príkladov realitných projektov, ktoré vychádzali skôr z márnotratnosti šejkov a lacných peňazí ako z reálneho dopytu. A to sa ešte nestihla rozbehnúť výstavba ďalšieho, vyše kilometrového vežiaka v Dubaji.
Takéto stavby už v histórii signalizovali neradostný koniec hospodárskeho cyklu. Takzvaný index mrakodrapu vychádza z predpokladu, že odštartovanie výstavby najvyšších budov sa deje zvyčajne po dlhšom období ekonomického rastu. Optimistické vyhliadky ľudí aj podnikateľov do budúcnosti sú vysoké, úvery ľahko dostupné a jediným limitom je nebo. No po vyčerpaní prirodzeného dopytu a vyschnutí pôžičiek vychádza najavo, že mnohé špekulatívne kapacity sú nadbytočné.
Tento ďalší úder svetovej ekonomike, ktorý prišiel z Dubaja, nie je náhodný. V krajine slnka a piesku je asi najvypuklejšia realitná bublina. Spoločnosť Middle East Economic Digest, monitorujúca miestne projekty, predpokladá, že v Spojených arabských emirátoch sú mimo hry stavebné projekty v hodnote 430 miliárd dolárov. Na dokreslenie obrazu treba dodať, že tu žije ešte o milión menej obyvateľov ako na Slovensku. Zastavením mnohých projektov na Arabskom polostrove môžu zaknihovať straty aj európske stavebné a dodávateľské firmy. Druhý najväčší stavebník na svete, nemecký Bilfinger Berger, sa musí popasovať s nezaplatenými faktúrami za výstavbu diaľnice v katarskej Dohe v sume 100 miliónov eur. Štát projekt zrušil a firma podľa Bloombergu zvažuje stiahnutie z krajiny.
Pozemková záruka
A čo mohlo čakať veriteľov developerskej spoločnosti Nakheel, ak by spoločnosť nebola schopná vyplatiť dlhopisy vo výške 3,5 miliardy dolárov? Pás pobrežných pozemkov s veľkosťou Manhattanu, ktorým firma ručí. Tu chcela postaviť nové mesto zhruba dvakrát väčšie ako Hongkong. No celé územie zíva prázdnotou až na niekoľko rozostavaných nízkopodlažných budov, opustených žeriavov a potulujúcich sa tiav. „Projekt sa pravdepodobne neuskutoční,“ cituje Bloomberg S. Masuda, podľa ktorého by bolo veľkým prekvapením, ak sa vôbec niečo postaví v najbližších piatich rokoch.
Ilustračné foto - Bloomberg
