Po prvé, po druhé, predané! Túto formulku počujú čoraz častejšie aj Slováci. Dražieb nehnuteľností pribúda. Dlžníkov neschopných splácať úvery je viac pre rastúcu nezamestnanosť či pokles príjmov.

Typický majiteľ nehnuteľnosti, ktorá sa dostane do dražby, je klient nebankovej pôžičkovej spoločnosti či banky z nižšej príjmovej a vzdelanostnej skupiny. Zväčša z regiónu južného Slovenska. „Časté sú problémové prípady, keď klienti založia svoju nehnuteľnosť, zoberú si úver a peniaze minú na autá, dovolenky či elektroniku – na veci, na ktoré by inak zo svojho príjmu nikdy nemali,“ vysvetľuje psychológiu úverových nešťastníkov riaditeľ odboru Manažment rizikových pohľadávok Všeobecnej úverovej banky Dionýz Földes.

Dražieb nehnuteľností pribúda

Ficooptimisti

Kríza tvrdo zasiahla do schopnosti platiť pôžičky najmä od začiatku tohto roka. Skok v podobe nárastu nesplácaných úverov sa objavil v marci. Vláda Roberta Fica vtedy ohlásila program pomoci občanom, ktorí zápasia s úvermi. Výsledkom bolo, že platiť prestali často aj tí, čo na to mali. A to je voda na mlyn rozbehnutého dražobného biznisu. „Banky nám už niekoľko mesiacov dopredu avizujú, že máme prichystať stavy,“ tvrdí predstaviteľ faktoringovej spoločnosti, ktorý si neželá byť menovaný.

Najviac nových bytov v dražbách možno očakávať zrejme v septembri. Banky k tomu prinúti nelepšiaca sa platobná disciplína ich zákazníkov. Člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti Martin Krnčan už teraz hovorí o stopercentnom medziročnom náraste. Vlani ich veritelia požiadali celkovo o viac ako tristo dražieb, tento rok ich prišlo toľko iba v prvom polroku.

V minulosti bolo problémových úverov málo a klienti nemali ťažkosti nájsť riešenie v podobe pôžičky v rámci rodiny či prefinancovania cez kreditnú kartu, spotrebný úver alebo nebankovú spoločnosť. V krajnom prípade predali nehnuteľnosť. Tento rok už mnohí cítia dôsledky straty zamestnania a po pol roku bez príjmu majú na krku dlhov viac. Dokonca aj exekúcie. Banka tak musí dať nehnuteľnosť do dražby, aby to neurobil exekútor. Také prípady pribúdajú, aj keď zatiaľ sa podľa D. Földesa osem z 10 iniciovaných dražieb neuskutoční, pretože klient sa s veriteľom dohodne na poslednú chvíľu, krátko pred začiatkom dražobného procesu.

M. Krnčan odhaduje podiel hroziacich a nikdy neuskutočnených dražieb na 70 percent. „Zhruba 20 – 30 percent sa vyrieši už po prvom našom kroku, keď informujeme o príprave dražby. Ďalších 40 percent pripadá na takzvané spočívajúce štádium,“ vypočítava. Znamená to, že veriteľ dal dražobnej firme pokyn, aby niekoľko mesiacov nepokračovala v činnosti a nezvyšovala náklady. On zatiaľ rokuje s dlžníkom o riešení. Po dohode a splatení úveru celkom upustí od dražby.

Pred pádom realitného trhu bola obľúbená ešte jedna možnosť – dlžník predal svoj byt vo vlastnej réžii. Často na tom okrem splatenia dlhu aj čosi zarobil na náraste ceny. Dnes má situáciu ťažšiu, na trhu svoj byt predá s ťažkosťami, ak vôbec. Podobné je to aj v dražbách, kde sa v súčasnosti reálne predáva málo bytov. Dopyt kopíruje celý trh – začiatkom roka sa nedialo nič a veľa dražieb museli opakovať, oživenie prišlo až na jar.

Firma Dražobná spoločnosť má v portfóliu vyše stovky bytov, domov a pozemkov, ale i niekoľko administratívnych budov či obchodných priestorov. M. Krnčan hovorí, že situácia na trhu sa zahusťuje, pribúda konkurencia. S tým súvisí aj znižovanie cien za uskutočňovanie dražieb. Odmena sa zväčša stanovuje ako percento z výšky pohľadávky alebo výslednej ceny vydraženia, pričom je to málokedy dvojciferné číslo. Poväčšine okolo päť percent.

Spod hladiny na trh

Časy, keď dražby mali povesť mafiánskeho podnikania s obavami pred vydieraním a odstrašovaním účastníkov, sú zrejme minulosťou. „Usilujeme sa zaručiť diskrétnosť, oddeliť účastníkov dražby, sprevádzať ich od vchodu do budovy, odovzdávať peniaze za dražobné zábezpeky v oddelených miestnostiach, “ vyratúva M. Krnčan. „Keď si však idú spolu zafajčiť, ťažko môžeme zabezpečiť, aby sa nerozprávali.“

Štandardizáciu dražobného biznisu oproti minulosti potvrdzujú aj bankári. V minulosti sa robili podvody najmä pri dražbe bytov po neplatičoch, ktoré iniciovali bytové družstvá. Cieľom bolo vydražiť za bagateľ cenné nehnuteľnosti, kde sa často podvodne navodil dojem neplatenia. Vtedy sa neinformovali majitelia, z hodiny na hodinu sa menili adresy dražby, umelým nezáujmom sa cena znižovala takmer na nulu. Obeťou boli často starí ľudia z malých miest, u ktorých bolo takmer isté, že dražbu nikdy nenapadnú na súde, a tak kataster na základe notárskej zápisnice z dražby bez problémov nehnuteľnosť zapísal na nového majiteľa. „Aj teraz sa stáva, že sa viacerí prepojení dražitelia dohadujú o cene aj počas dražby, takže sme niekoľko dražieb aj zrušili,“ prezrádza D. Földes.

Krokom vpred bol podľa hráčov na trhu nový zákon o dobrovoľných dražbách účinný od januára minulého roka. Priniesol jasnejšie a prísnejšie pravidlá. Tie obmedzili lovenie v mútnych vodách a priblížili ceny dražených nehnuteľností k trhovým. Po novom sa napríklad nehnuteľnosť, v ktorej má dlžník trvalý pobyt, nesmie predávať za menej ako 75 percent trhovej hodnoty stanovenej súdnym znalcom. Sprísnili sa požiadavky na zverejňovanie dražieb, dražobník musí napríklad inzerovať v regionálnom periodiku, zverejňovať ich v obchodnom vestníku aj v lokalite, kde nehnuteľnosť stojí, označiť ju dražobnou vyhláškou či páskou s nápisom dražba.

Cieľom zákona je, aby sa predmet vydražil za čo najvyššiu cenu, aby sa podvodnou manipuláciou s cenou neokrádali vlastníci a veritelia, ktorých záujmom je získať za nehnuteľnosť čo najviac. Podvodom sa dá zabrániť aj inštaláciou kamier, nahrávaním dražieb. Ak boli porušené práva niektorej strany, môže dražbu napadnúť do troch mesiacov na súde. M. Krnčan hovorí, že ak nemajú stopercentnú istotu, že dodržali všetky povinnosti, a preto by dražbu mohol niekto napadnúť, radšej od nej upustia. Napadnuté sú u nich približne jedna až dve dražby zo sto, no súd žaloby zvyčajne zamietne. Nový zákon priniesol aj novinku, že si dlžník už nemôže vydražiť vlastnú nehnuteľnosť.

Odísť a vypratať

Samostatnou kapitolou je prevzatie nehnuteľnosti novým vlastníkom. Ten získa nehnuteľnosť na základe notárskej zápisnice z dražby a po zaplatení ceny do 15 dní. Inak je dražba zmarená. Kataster potom zapíše nehnuteľnosť iba deklaratórne, byt či dom sa stáva vlastníctvom vydražiteľa v okamihu dopadu kladivka.

Povinnosťou dražobnej spoločnosti je odovzdanie nehnuteľnosti novému pánovi. No jej úlohou je iba spísať zápisnicu, nie skutočne fyzicky odovzdať objekt. Dlžníci, ktorí už mesiace nekomunikovali s bankou, zväčša nespolupracujú ani teraz.

„Často sa nám nepodarí odovzdať nehnuteľnosť novému majiteľovi na prvý-druhý raz, desatina prípadov je problematická,“ priznáva M. Krnčan. Ale úspešnosť majú podľa neho vysokú, nepodarí sa odovzdať iba jeden zo sto prípadov. Ak dlžník neumožní vypratať nehnuteľnosť, nový majiteľ sa k nej môže dostať iba súdnou žalobou o vypratanie. Bývalí majitelia neberú príliš vážne fakt, že náklady na takéto procesy idú na ich konto. V prípade bezproblémovo prebiehajúcej dražby je to približne tisíc až tisícpäťsto eur.

Dražobná spoločnosť dostane odmenu i vtedy, ak k dražbe nedôjde, pretože sa dlžník vyľakal a radšej sa dohodol s veriteľom. „Tá jej patrí, svoju prácu odviedla,“ potvrdzuje predstaviteľ VÚB.

Dopĺňa, že aj pri dražbe sa im podarilo pokryť úver skoro vždy. Výnimky sa našli najmä v chudobných regiónoch, ako napríklad byt v Gelnici, ktorý sa dlho nedarilo predať ani za päťtisíc eur. Aj v súčasnosti má Dražobná spoločnosť v portfóliu domček pri Želiezovciach, ktorý pre VÚB draží za vyvolávaciu cenu 2 390 eur. Pre OTP Banku zasa speňažuje obchodný priestor v Kráľovskom Chlmci za 2 550 eur. Už niekoľko mesiacov bez úspechu. V ponuke má aj viacero bytov v Bratislave, Košiciach či Banskej Bystrici.

Do dražieb sa teraz dostávajú byty nakúpené v časoch realitného eldoráda. Očisťovanie úverového portfólia čaká najmä tie banky, ktoré v posledných rokoch prudko rozširovali svoje portfólio hypotekárnych úverov.

Foto - Maňo Štrauch