V posledných troch rokoch sledujeme oživenie na realitnom trhu. Ako sa to odráža na počte dražieb a zastúpení rôznych typov nehnuteľností?
Vývoj počtu dražieb kopíruje opačnú krivku ako oživenie na realitnom trhu. Síce sa výrazne lepšie predáva aj nám, ale počet prípadov v dražbách, naopak, podstatne poklesol. Je to spôsobené viacerými faktormi, napríklad nízkymi úrokovými sadzbami a refinancovaním úverov ale aj oživením ekonomiky.
Dražba bola jednou z možností dostať sa pomerne lacno k bytu alebo domu. V posledných rokoch dopyt a ceny na realitnom trhu rýchlo rástli. Prejavilo sa to aj na účasti na dražbách a vydraženej sume?
Síce je menší počet dražieb, ale o to viac evidujeme zvýšený záujem o každý jeden zaujímavejší predmet dražby. Napríklad na byty v Bratislave evidujeme často 15 a viac účastníkov a ceny v takýchto prípadoch stúpli niekedy nad ceny, ktoré boli inzerované na realitných portáloch za obdobné nehnuteľnosti, čiže nad trhové ceny. Nie je to žiaľ pravidlo.
Reflektuje aj nastavenie vyvolávacej ceny rast na trhu?
Správna otázka, ale vysoké vyvolávacie ceny skôr logicky odradzujú záujemcov, preto je dôležité správne nastavenie primeranej vyvolávacej ceny, ktorá sa v našom prípade musí odvíjať od znaleckého posudku.
Mali ste prípady, keď cena nehnuteľnosti na bývanie prekročila trhovú cenu?
Nedávno sme dražili garsónku v Dúbravke, pričom na dražbe sa zúčastnilo asi 35 účastníkov. Cena stúpla o viac ako sto percent oproti vyvolávacej cene. Dôvodom bola práve atraktívna vyvolávacia cena a veľký počet účastníkov, keď sa naplno prejavil efekt dražby a strhol niektorých účastníkov k zaujímavej dražobnej bitke.
Jedným z dôvodov pomerne výhodnej kúpy mohla byť aj slabšia informovanosť verejnosti o dražbách. Kto sa zúčastňuje na dražbách bytov a rodinných domov?
Dôvody nevidíme v slabej informovanosti. Naše inzertné kanály zahŕňajú viac ako 30 webov a ročne objednávame špecializovanú inzerciu v objeme viac ako päť miliónov výtlačkov a veľké množstvo ďalších inzertných aktivít. My ideme vysoko nad rámec zákonnej informačnej povinnosti. Jeden z hlavných dôvodov je, že na dražbu musíte takmer vždy disponovať celou „kúpnou“ cenou, pretože banky úver na dražby neposkytujú, resp. len veľmi výnimočne. Ďalším dôvodom je legislatívny rámec a obava ľudí z účasti na dražbe.
Peter Vetrák, predseda predstavenstva Dražobnej spoločnosti Zdroj: Milan Dávid
Po kríze bolo v dražbách viacero zlyhaných veľkých developerských projektov. Keď sledujete dnešné množstvo nových projektov a prudký rast cien, očakávate, že sa situácia môže zopakovať a niektoré z dnes rozbiehaných projektov môžu skončiť opäť na dražbe?
Vlna predajov sa vezie na nízkych úrokových sadzbách a samozrejme s chuťou trhu nakupovať predávajúci zvyšujú ceny. Sme presvedčení, že tento rast sa blíži ku koncu a projekty, ktoré majú z akýchkoľvek dôvodov zle nastavené parametre a nestihnú svoje portfólio rozpredať z väčšej časti, môžu skončiť v dražbe, konkurze alebo reštrukturalizácii.
Aktuálne pripravujete predaj nepotrebného majetku Bratislavskej teplárenskej. Ide o zatiaľ zriedkavý prípad, keď si takýto postup zvolila štátna firma. Vidno po viacerých medializovaných kauzách väčší záujem verejného sektora o transparentné narábanie s nehnuteľnosťami?
Musím úprimne povedať, že BAT sa pustila do výberu poradcu na predaj ešte pred aktuálnou medializáciou a to viac si ceníme tento prístup. Snažíme sa už dlhší čas upozorniť na fakt, že štát nie je realitná agentúra a napriek nástrojom ako CEM (Centrálna evidencia majetku) a ROPK (Register ponúkaného majetku štátu) predaje výrazne nestúpajú a transparentnosť kríva. Práve na príklade BAT chceme ukázať, že predaj verejného majetku sa môže realizovať aj inak, teda transparentne. Chceme to dosiahnuť jednak veľkou inzerciou ale aj zvolenou formou e-aukcie a/alebo predaja založeného na transparentných podmienkach ponukového konania. Bolo by dobré, ak by príklad BAT nasledovalo viacero štátnych subjektov.
Už dlhšie sa pripravuje nový zákon o dražbách. V akom stave je príprava zákona a čo od neho očakávate?
Tento rok uplynie už 15 rokov od prijatia zákona. Za tento čas ustál zákon niekoľko prieskumov pred Európskym súdnym dvorom pre ľudské práva ako aj našim Ústavným súdom s pozitívnym výsledkom. Neznamená to však, že je dokonalý. Za 15 rokov sa odhalilo množstvo nedostatkov a nový zákon je nevyhnutne potrebný. Návrh nového znenia leží na Ministerstve spravodlivosti už viac ako dva roky a veríme, že sa dostane čoskoro aspoň do legislatívneho plánu úloh, dúfajme, že k tomuto okrúhlemu výročiu.
Čo prináša návrh?
Nové znenie obsahovalo ako prvé na Slovensku reálnu elektronizáciu procesu, čo vôbec samo o sebe znamená posun o niekoľko miest vyššie v meradlách transparentnosti, centrálny dražobný portál, teda jedno miesto, kde každý nájde všetky dražby, čo by bol obrovský posun oproti dnešnému stavu, zásadné sprísnenie podmienok výkonu činnosti dražobníka, pretože dnes je dražobníkom už takpovediac každý bez reálnej kontroly odbornosti, bezúhonnosti alebo finančného zázemia a množstvo ďalších zlepšení, ktoré si už 15-ročný zákon žiada.
Na Slovensku sú stovky dražobných firiem. Dokážu sa reálne uplatniť?
Nami evidované posledné číslo počtu dražobníkov bolo už takmer 600 a to sme si zisťovali už pred dvomi – tromi rokmi. Samozrejme, toto číslo je nereálne na malý slovenský trh a odráža skôr dieru v regulácii subjektov, ktoré majú na starosti práve citlivú realizáciu záložného práva.
