Nad mestami sa znovu týčia desiatky žeriavov, stavajú sa tisíce bytov, veľké kancelárske komplexy aj mamutie nákupné centrá. Na poliach rastú výrobné a logistické haly popri len pomaly sa rozširujúcej sieti diaľnic.
Po desiatich rokoch opäť všetci hovoria nielen o rastúcich cenách stavebných materiálov, prác a bytov, ale aj o nedostatku pracovníkov na stavbách i na úradoch, ktoré ich posudzujú. A o chýbajúcich pravidlách či už na úrovni územného plánovania, povoľovacích procesov alebo investícií do infraštruktúry a občianskej vybavenosti.
Developeri a investori zažívajú po desiatich rokoch opäť Zlaté časy. Dokedy vydržia? To je hlavná téma diskusií na 11. ročníku TREND konferencie Reality a development 2017, ktorá sa koná vo štvrtok 25. mája v Hoteli Altes Kloster v Hainburgu.
Štyri diskusné panely sú zamerané na situáciu na trhu komerčných nehnuteľností aj trhu s bytmi, na význam architektonických súťaží v developerskom procese aj na to, kam sa môže rozširovať Bratislava. Diskutovať sa bude o potenciáli veľkých polyfunkčných komplexov, ale aj pribúdajúcich regionálnych nákupných centier. O tom, či bude mať kto kúpiť tisíce bytov v rozostavaných projektoch a dokedy budú rásť ich ceny, o tom, či sa oplatí developerom organizovať súťaže a čo im môžu priniesť.
(Aktualizované 10:40)
Nákupné centrá čaká boj
Trh nákupných centier čakajú zaujímavé časy. Nesúvisí to len s rozšírením či výstavbou nových centier. Svoje urobí aj narastajúci tlak z online sektora. „Tržby sa prelievajú z kamenného predaja do oblasti online. Každý obchod je tak nútený ponúknuť určitú pridanú hodnotu. V tomto smere môže zohrať úlohu gastroservis, ktorý môže odlíšiť jednotlivé nákupné centrá, “ uviedol senior konzultant spoločnosti JLL Daniel Kúth.
Podľa jeho slov čaká v najbližších rokoch výrazná zmena. „Nákupné centrá sa budú musieť zmeniť. Nebude to len funkcia nákupu, ale aj zážitku či inej pridanej hodnoty,“ konštatuje D. Kúth. Na Slovensku je aktuálne 1,6 milióna štvorcových metrov nákupnej plochy, až 37 percent z nich sa nachádza v Bratislave.
Aj keď sa čakajú zmeny, majitelia nákupných centier sú pozitívne nastavení. „Nálada je dobrá, uvidíme akým smerom pôjde trh,“ uviedol Jakub Gossányi, Head od Development spoločnosti HB Reavis Slovakia, ktorá pripravuje obchodné centrum Stanica Nivy.
Aj v súvislosti s týmto centrum vznikla otázka, do akej miery je potrebné ďalšie nákupné centrum v Bratislave. J. Gossányi upozornil na to, že trh v hlavnom meste sa neustále mení a je schopných v určitých časových intervaloch prijať nové nákupné plochy. „Okolo nás vzniká 260-tisíc štvorcových metrov kancelárií. To odpovedá aj otázke, či Bratislava potrebuje ďalšie nákupné centrum,“ naznačuje J. Gossányi.
Práve na Mlynské nivy sa budú upierať oči v ďalších rokoch. Rozšírenie totiž pripravuje aj Eurovea. Radoslav Mokrý, člen predstavenstva spoločnosti Eurovea, upozorňuje na to, že rozšírenie centra bolo nevyhnutné a prichádza v čase, keď sa im podarilo celý komplex stabilizovať.
„Keď sme Euroveu prebrali, jej nastavenie nebolo dobré. Urobili sme značné zmeny, ktoré projekt nakopli. Eurovea je dnes nadštandarný produkt a vie zaujať. Máme promenádu, prvotriednu architektúru, sme v absolútnom centre,“ uviedol R. Mokrý.
Zaujímavo vyznela aj nedávna výmena pohľadov na riešenie dopravnej situácie. Kým HB Reavis chce postaviť lanovku, J&T Real presadzuje rozšírenie električky. „Nás postoj sme koordinovali aj s HB Reavis. Električka je pre nás ďaleko logickejšia. Tento nosný systém je overený a neriskujeme ním,“ vysvetľuje R. Mokrý.
Eurovea by chcela rozšírenie otvoriť v roku 2020. O rovnakom termíne hovorí aj HB Reavis. Stále pritom platí, že súčasťou nového centra by mala byť aj lanovka. „V príprave lanovky sme dosť pokročili. Čakáme na schválenie významnej statusu investície od vlády. Pretína totiž 306 parciel. Lanovku je možné zrealizovať za 22 mesiacov. Chceli by sme ju otvoriť v auguste 2020, spolu a autobusovou stanicou. Bude to určite štvrtok,“ hovorí J. Gossányi.
Medzi lídrov v oblasti nákupných centier sa zaradila aj spoločnosť New Europe Property Investors (NEPI), ktorá vlastní napríklad košický Aupark. Nevylučuje ani ďalšie rozširovanie či akvizície v regiónoch. „Pre nás je zaujímavý každý región, ktorý dáva zmysel. V Bratislave sa profilujú silní hráči, ktorí budú v budúcnosti dominantní . Sledujeme to,“ uviedol Asset Director spoločnosti New Europe Property Investors Daniel Boďa.
Zaujímavý bude aj boj o nové značky na trhu. Súboj o ne v Bratislave zvedú hlavne Stanica Nivy. „Keď sa otvára centrum a jednotliví nájomcovia majú záujem, tak sa viažu na iných. V zmluve si napríklad podmieňujú obsadenosť celkového centra,“ vysvetľuje právnik spoločnosti Dentons Martin Mendel. V tejto súvislosti sa spomína hlavne sieť Primark.
(Aktualizované 12:15)
Rozvoj Bratislavy? Potrebujeme nový plán
Bratislava rastie. Pribúdajú nové developerské projekty a počet obyvateľov neustále stúpa. Príkladom je aj mestská časť Lamač. „Každý vie, že Lamač je najmenšia mestská časť. Všetky výhľady hovoria o tom, že dnes máme 7,5-tisíca obyvateľov a do budúcna to bude možno až 30-tisíc obyvateľov,“ naznačuje starosta Lamača Peter Šramko.
Aj preto vznikajú otázky, ako to zvládne doprava. „Bratislava je pripravená. Z časti. Prispôsobujeme rozvoj mesta, rozvoju dopravy. Máme však veľký problém zo zdrojovou a cieľovou dopravou. Každý deň prichádza do mesta 35- až 40-tisíc automobilov,“ priznáva vedúci Oddelenia dopravného inžinierstva Magistrátu hlavného mesta Bratislava Miroslav Širgel.
Podľa jeho slov pripravuje mesto 34 záchytných parkovacích miest po okraji Bratislavy. V tomto smere je však potrebné vyriešiť parkovaciu otázku. „Som rád, že mesto pripravuje parkovaciu politiku. Len musím povedať, že slovo„ politika“ prípravy brzdí. U nás je dnes parkovanie na hrane. Máme 105 percent áut na 100 percent miest,“ konštatuje P. Šramko.
Problémom je aj aktuálny územný plán. „Platný územný plán Bratislavy bol schválený v roku 2007, ale vznikol v roku 1996. Až 11 rokov bol pripomienkovaný. Príprava územného plánu trvá tri až päť rokov. Treba konať okamžite, keďže Bratislava nemá toľko času. Treba neštandardné kroky,“ upozorňuje architekt Peter Žalman.
Že treba s územným plánom niečo robiť, potvrdzuje aj zástupca mesta. V tejto súvislosti je zaujímavé porovnanie so susednou rakúskou obcou Wolfstahl, ktorá schválila to, že sa dedina už nebude ďalej rozširovať. „Naši obyvatelia chcú, aby Wolfstahl zostal dedinou. Nepoznám ani jedného obyvateľa, ktorý chce viac domov ako je dnes,“ hovorí starosta Wolfsthalu Gerhard Schödinger.
Podľa jeho slov je územný plán jasne daný a nepozná výnimky. „Náš územný plán je veľmi silný a rešpektovaný. Keď niekto postaví múr či chatku na poľnohospodárskej pôde, musí ju zbúrať. Územný plán platí a musí sa rešpektovať,“ hovorí G. Schödinger.
V tomto smere sa najmä v Bratislave vedú polemiky, do akej miery sa zmenil prístup developerov. „Posun tu je vidieť. Developeri, ktorí tu chcú dlhodobo podnikať, pochopili, že po sebe nemôžu nechať spálenisko. Väčší hráči si uvedomujú, že projekt je ich vizitka a mal by byť pozitívne vnímaný,“ konštatuje riaditeľ pre development Penta Investments Juraj Nevolník.
(Aktualizované 14:50)
Súťaž ako nástroj ku kvalitnejšej architektúre
Môže architektonická súťaž zlepšiť výslednú podobuprojektov? Developeri aj architekti sa v tejto otázke zhodli – môže. Ako príklad slúži riešenie priemyselného areálu Cvernovky. „Chceli sme opätovne naštartovať príbeh Cvernovky a vrátiť do nej život. Dôvodom, prečo sme sa rozhodli vyhlásiť súťaž, bola snaha pristúpiť k tomuto projektu transparentne a zodpovedne,“ konštatuje riaditeľ biznis developmentu spoločnosti YIT Radek Pšenička.
Architektonická súťaž môže napraviť aj negatívne vnímanie developera ako takého. „V ponímaní širokej verejnosti je slovo developer skôr nadávkou, ako úctivým označením profesie. Práve transparentnosť je spôsobom, ako toto povolanie očistiť,“ hovorí R. Pšenička a dodáva, že práve v súťaži sa naplno môže prejaviť transparentnosť.
Súťaží na Slovensku pribúda, stále je ich však málo. Vlani sa na Slovensku uskutočnilo 15 architektonických súťaží, v susednom Česku ich bolo 50. Úlohu v tomto smere zohráva aj finančná stránka. „Výška celkových nákladov sa pohybuje okolo stotisíc eur. Sú to len priame náklady, do ktorých nie sú zahrnuté ďalšie vstupy,“ vypočítava celkové náklady na realizáciu súťaže na Cvernovku R. Pšenička.
S vyhlasovaním súťaží má skúsenosti aj developer Cresco Group. „Naše náklady boli polovičné oproti tomu, čo spomínal kolega,“ konštatuje projektový manažér spoločnosti Cresco Group Peter Murín. Podľa jeho slov súťaž naposledy využili pri projekte Južné mesto. „Súťaže sa nám osvedčili a určite v nich budeme pokračovať. Akýkoľvek náklad sa nedá porovnať s tým, že máte v rukách sedem či osem návrhov od renomovaných architektov. Tie peniaze za to stoja,“ hodnotí P. Murín.
Dôležitým aspektom je to, že do súťaží sa neraz zapoja aj zahraničné ateliéri. Developeri ich do súťaží cielene pozývajú. „Bol by hriech nevyužiť skúsenosti i pohľady zahraničných účastníkov,“ zdôrazňuje R. Pšenička.
V tejto súvislosti je však dôležité aj to, aby boli podmienky súťaží lákavé. „Je mnoho súťaží, kde ani prvé miesto nepokryje náklady na naše celkové vstupy,“ upozorňuje majiteľ pražského štúdia BreakPoint Tomáš Veselý. Súhlasí s ním aj člen predstavenstva, Slovenskej komory architektov Rudolf Žákovský. Ten zdôrazňuje, že by súťaže mali byť pre architektov prístupnejšie.
(Aktualizované 16:10)
Developeri varujú, špekulatívnych nákupov pribúda
Žijeme v časoch realitného boomu. Nízke úrokové sadzby v kombinácií s rastom príjmov spôsobil, že hlad po bývaní je najväčší za posledné roky. Reagujú na to aj ceny nehnuteľnosti. Nie je to nič nečakané. „Rast cien nehnuteľností sme predpokladali už skôr,“ hovorí hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne Mária Valachyová.
Dôvod tohto nárastu bol logický. „Disponibilné príjmy v posledných rokoch rástli, ceny bytov však stagnovali,“ vysvetľuje ekonómka a dodáva, že v poslednom období sme boli svedkami vyrovnávania tejto nerovnosti.
Sektor dnes zaznamenáva obrovský záujem o nové bývanie.„ Za prvý kvartál tohto roka sa predalo 1 500 bytov v bratislavských novostavbách, za posledný rok sa pritom predávalo asi 14 bytov denne,“ hovorí vedúci analytického oddelenia spoločnosti Bencont Group Matúš Jančura.
Dopyt v Bratislave prevyšuje ponuku, keď sa podľa M. Jančuru predávajú hlavne byty z papiera. Ponuka bude pritom rásť. „V najbližšom období sa spustí do predaja tritisíc až štyritisíc bytov. Otázkou zostáva, kedy sa dostanú do predaja,“ konštatuje M. Jančura.
S nárastom záujmu prichádzajú aj riziká. „Zaznamenávame aj špekulatívne nákupy, čo môže mať neblahý vplyv na vývoj v budúcnosti. Ak nezabránime morálnemu hazardu, tak sa môže situácia vyvinúť do krízy,“ varuje generálny riaditeľ spoločnosti YIT Slovakia Milan Murcko.
Deje sa to v prípadoch, keď si kupujúci zazmluvní kúpu bytu pred výstavbou. Kým však stavba vyrastie, cena bytu narastie a kupujúci ho predáva z výnosom aj na úrovni 10 percent. Aj z tohto pohľadu vníma M. Murcko pozitívne kroky NBS.
Situáciu môže z dlhodobého hľadiska ovplyvniť aj populačný vývoj. Analytici upozorňujú na to, že štruktúra Slovenska sa zmení. „Ľudí bude stále menej. Populácia bude mať výrazne inú štruktúru, ubudne detí a vzrastie počet seniorov. Úbytky budú rádovo v státisícoch. Produktívna populácia sa zníži z 3,5 na 2,5 milióna obyvateľov v najbližších rokoch. Ten najvýraznejší pokles bude po roku 2030,“ predpovedá demograf z Infostatu Boris Vaňo.
Špecifická situácia dnes nie je len v Bratislave, ale aj v Nitre. „Vidíme 20- až 30-percentný nárast cien bytov pri našich projektoch, ktorých predaj sme skončili pred dvoma rokmi,“ prekvapuje majiteľ investičnej skupiny Proxenta Pavol Kožík.
Trh v tomto krajskom meste sa aktuálne prudko rastie. „Dokázali sme v Nitre kúpiť pozemok, ktorý bol dlhší čas na predaj. Dnes by sme len za predaj pozemku dokázali zaznamenať 50-percentný zisk. Bolo to v čase, kedy ešte nikto nevedel, že Jaguar mieri na Slovensko,“ vysvetľuje P. Kožík. Na pozemkoch dnes jeho skupina pripravuje uvedenie projektu s 270 bytmi.
Program konferencie:
Realitné zlaté časy, ale dokedy?
25. 5. 2017, Hotel Altes Kloster, Hainburg
Nákupné a biznisové centrá chcú žiť
9.00 – 10.30 h
- Daniel Boďa, Asset Director, New Europe Property Investors
- Jakub Gossányi, Head of Development, HB Reavis Slovakia
- Martin Mendel, právnik, Dentons
- Radoslav Mokrý, člen predstavenstva, Eurovea
moderuje: Daniel Kúth, senior konzultant, JLL
Kam sa bude rozširovať Bratislava?
10.50 – 12.10 h
- Juraj Nevolník, riaditeľ pre development, Penta Investments
- Gerhard Schödinger, starosta, Wolfsthal
- Miroslav Širgel, vedúci Oddelenia dopravného inžinierstva, Magistrát hl. mesta Bratislava
- Peter Šramko, starosta, Lamač
- Peter Žalman, architekt
moderuje: Milota Sidorová, riaditeľka, WPS Prague
Architektonická súťaž v developerskom procese
13.10 – 14.20 h
- Peter Murín, projektový manažér, Cresco Group
- Radek Pšenička, riaditeľ biznis developmentu, YIT
- Tomáš Veselý, majiteľ, BreakPoint, Praha
- Rudolf Žákovský, člen predstavenstva, Slovenská komora architektov
moderuje: Matej Šišolák, Jaga Media
Úvery na bývanie rastú raketovým tempom – dokedy?
14.30 – 14.50 h
- Mária Valachyová, hlavná ekonómka, Slovenská sporiteľňa
Kto kúpi všetky rozostavané byty?
14.50 – 16.00 h
- Matúš Jančura, vedúci Analytického oddelenia, Bencont Group
- Pavol Kožík, majiteľ investičnej skupiny Proxenta
- Milan Murcko, generálny riaditeľ, YIT Slovakia
- Boris Vaňo, demograf, Infostat
moderuje: Filip Žoldák, partner, Herrys
TREND konferencia Reality a development je každoročným podujatím, kde sa stretávajú špičky realitného, developerského, stavebného i bankového biznisu, rovnako tak aj zástupcovia samosprávy v podobe starostov a primátorov a architekti. Konferencia v niekoľkých diskusných blokoch prináša skúsenosti najväčších domácich i medzinárodných hráčov, informuje o zaujímavých realitných projektoch. Ide o najväčšie networkingové podujatie profesionálov z realitného trhu na Slovensku.
