Developeri aj magistrát chcú budovať mesto krátkych vzdialeností. Zhodli sa tiež na tom, že zmeny, ktoré Bratislava očakáva po roku 2030 v súvislosti s pripravovaným územným plánom, by mali čo najlepšie vyťažiť z možností, ktoré metropola dnes a do budúcna má. Aj s týmito tvrdeniami sa otvoril úvodný diskusný panel každoročnej konferencie TREND Reality & Development.
Tá sa konala 25. mája v bratislavskom hoteli Radisson Blu Carlton v náročnom období realitného trhu, ktorý dopláca na stagnujúci dopyt, drahšie financovanie bývania v bankách či rekordný rast cien stavebných materiálov. Konferencia priviedla na pódium vedúcich predstaviteľov slovenského sveta realít.
Viacerí z nich sa zhodli, že Bratislava má stále veľký potenciál byť top európskou metropolou, že bývanie v regiónoch začína byť opäť témou a trh s nerezidenčnými nehnuteľnosťami dopláca na zdĺhavý proces schvaľovaní, hoci by mohol rýchlejšie rásť vďaka vracajúcim sa investorom.
Flexibilnejšie mesto
O tom, že mesto má potenciál, svedčí aj fakt, že stále existuje dostatok nevyužívaných územných plôch. Podľa Juraja Nevoľníka, výkonného riaditeľa spoločnosti Penta Real Estate pre Slovensko, by Bratislave pomohlo zahustenie týchto lokalít, z ktorých mnohé sa nachádzajú v širšom centre mesta.
Dodáva, že hoci trh zažíva náročné obdobie, nemožno tento stav nazývať krízou, akú zažil v roku 2008. Ide o odlišné podmienky, keďže úrokové sadzby skokovo narástli, ale trh si na nový normál zvyká. Hoci je financovanie bývanie komplikovanejšie, Bratislava má i naďalej nízku ponuku bytov. Predpripravených je totiž len tri a pol tisíc bytov.
Tento stav potvrdzuje aj Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ J&T Real Estate. „Nevolajme súčasný stav kríza, pretože podmienky na trhu sú vskutku odlišné. Nie je ani dôvod, aby sme spomaľovali projekty. Nové projekty, ako sú Lido a Southbank, výrazne rozšíria centrum mesta a vytvoria nové podmienky v metropole,“ naznačuje.
Obaja manažéri spolu s Lenkou Antalovou Plavuchovou, námestníčkou primátora Bratislavy, a Pavlom Kožík zo spoločnosti Proxenta uviedli, že schvaľovacie procesy v developmente metropoly musia byť pre jej ďalší rozvoj flexibilnejšie a jednoduchšie, než sú v súčasnosti. To by urýchlilo výstavbu aj nerozvinutých oblastí mesta a zároveň uľavilo dopytu po bývaní.
Magistrát má plán
Developeri naznačili, že schvaľovacie procesy sa rôznia a navrhovali by v nich väčšiu konzistentnosť. „Chápeme, že my chceme rýchle procesy, ale mesto chce mať väčšiu kontrolu. Nemôžeme sa však tváriť, že ak je nejaká plocha určená na rozvoj, zostane v priebehu dekád nezastavaná.
Bratislava je fantastické mesto na život a práve preto mali byť už viaceré plochy rozvinuté,“ argumentoval P. Pelikán. J. Nevoľník dodal, že záväzné stanoviská majú byť posudzované rovnakými kritériami u všetkých typov projektov.
Podľa L. Antalovej Plavuchovej má mesto predstavu, ako by metropola mala vyzerať v roku 2030, všetko závisí od potrebných zmien územného plánu. Mesto má rozpracovaných niekoľko balíkov zmien plánu. Nové štúdie by mali byť predložené do októbra tohto roka. Magistrát by mal pridať na trh asi stovku nájomných bytov.
„Vzhľadom na to, v akom stave sme tému nájomného bývania našli, urobilo mesto už pomerne dosť. Bratislava disponuje pol percentom priestorov, ktoré sú určené na nájomné bývanie,“ tvrdí námestníčka. Dodáva však, že vydávanie posúdení sa zrýchlilo.
Metropola pre milión ľudí
V rámci zlepšenia sa preto má spustiť aj elektronické podávanie žiadostí a celý proces plne digitalizovať. „Robíme všetko pre to, aby sme neblokovali procesy,“ dodáva. Nový stavebný zákon má navyše zlepšiť povoľovacie konania. Niekedy však treba vnímať aj pohľad ľudí, ktorí už v lokalitách bývajú. Mesto by sa ich malo zastať, argumentuje. L. Plavuchová.
„Často sa stretávame s odporom. Náš prístup je taký, že treba diskutovať, mnohí nakoniec zmeny v lokalitách akceptujú. Všetci sme presvedčení, že potrebujeme novú stavebnú legislatívu,“ konštatovala.
Bratislava však má ambíciu a potenciál byť destináciou s miliónom ľudí, pripomína generálny riaditeľ Proxenty. Dodáva, že hoci banky momentálne s ponukami vyčkávajú, dopyt po bývaní je stále výrazne vyšší ako je ponuka.
Podľa neho je však situácia okolo schvaľovacích procesov katastrofálna, keďže každý úradník je vnímaný ako expert, ktorý vstupuje do povoľovacích procesov. Mali by podľa neho existovať jasné pravidlá, ktoré by mal priniesť nový územný plán, ktorý sa podľa neho musí urobiť dobre.
Ceny ešte porastú
Hoci sa reality ocitli na vratkej rovine, pôjde aj podľa Milana Murcka, generálneho riaditeľa spoločnosti YIT Slovakia, zrejme o dočasný stav, pričom opätovný rast trhu bude už len postupný, nie skokový. Ďalší boom nemožno v krátkodobom horizonte vôbec očakávať, hoci dopyt bude aj naďalej silný, avizoval. Ceny podľa neho budú postupom času opäť rásť.
S určitým zmenami na trhu počíta aj Ján Krnáč, generálny riaditeľ spoločnosti Cresco Real Estate. Tá už pristúpila k zmenám v ponuke bytov a najmä chce pomôcť klientom ľahšie sa dostať k budúcemu vlastnému bývaniu. Naznačil však, že niektorí, najmä menší developeri, môže redukovať svoje portfólio, čo by bola najzásadnejšia zmena na trhu.
Hoci sa developeri zhodli na budúcom raste cien nehnuteľností nielen v Bratislave, bude sa to diať podľa odhadov ďalšej účastníčky panela Danky Morávkovej, vedúcej oddelenia financovania nehnuteľností v Tatra Banke, aj popri vyšších úrokoch na hypotekárnych úveroch.
Tie podľa nej budú vyššie aj v ďalšom období, hoci si bankový sektor rovnako uvedomuje, že pre realitný trh by bolo najlepšie, aby sa čím skôr stabilizoval.
Na záver diskusie developeri spomenuli, že azda kľúčovou zmenou, ktorá zo súčasnej situácie nakoniec vyplynie bude, že v budúcnosti sa zrejme budú v metropole stavať menšie byty. Tých pribúda už dnes a po vzore ostatných svetových miest nepôjde už len o trend, ale o nevyhnutnosť z pohľadu výstavby aj možností financovania bývania.
Priemysel potrebuje nové haly
Realitný trh zažíva viaceré výzvy a zmeny nielen v Bratislave, ale aj v regiónoch Slovenska. Ich nevýhodou naďalej zostáva infraštruktúra. Z pohľadu rezidenčného developmentu však cítiť, že ľudia chcú zostávať aj vo väčších regionálnych mestách, naznačil Matúš Buček, obchodný riaditeľ developerskej spoločnosti Reinoo.
Rozvoju bývania a výstavbe rezidenčných nehnuteľností pomôžu regionálne investície do priemyslu. Tie sa budú rovnako spoliehať a závisieť od rýchlych schvaľovacích procesov, potvrdil Stanislav Pagáč, regionálny riaditeľ CTP.
Z pohľadu regiónov bude oveľa zásadnejší ďalší rozvoj nerezidenčného developmentu. Takzvaný industry development zažíva boom, ktorý súvisí najmä s návratom výroby späť do Európy, konštatuje Miroslav Barnáš, člen dozornej rady a CIO spoločnosti Arete Group.
Mnohé však bude podľa Erika Ivanička, riaditeľa developerskej spoločnosti Panattoni Slovakia, závisieť od budúcich investorov. Tí hľadajú kvalitu a ideálne podmienky, ktoré vidia tiež v infraštruktúre. Panattoni sa už podarilo prenajať takmer kompletné portfólio svojich priemyselných hál.
„Z nášho pohľadu sa už dnes industry development zameriava viac na strategickejšie lokality,“ potvrdil Jakub Randa, lízingový manažér spoločnosti Prologis.
Podľa Miroslava Stieranku, riaditeľa odboru regionálnych kancelárií SARIO, do tohto segmentu vstupuje už aj štát. Nedávne investície, akými je aj investícia automobilky Volvo pri Košiciach, len umocňujú potrebu dobudovania infraštruktúry a potreby rozvíjať priemyselné nehnuteľnosti v krajine s napojením na regióny a rozvoj bývania v nich.
Ďalšie dôležité správy
