Dá sa zarobiť na prenájme? Najviac na malom byte

Tridsiatnik Peter si kúpil so zľavou malý jednoizbový byt v Eurovei ako investíciu na zhodnotenie zarobených peňazí. Zariadil ho kvalitne a účelne podľa vlastného vkusu. Exkluzívna lokalita a dizajnový interiér určili pomerne vysokú cenu za prenájom.

Hoci si záujemcovia podávali kľučku, nikto si nechcel prenajať taký malý byt za niekoľko stoviek eur. Peter však nechcel ísť s cenou príliš dole, aby nezískal málo naspäť za opotrebenie nákladne zariadeného bytu. Napokon ho po pár mesiacoch radšej predal s malým ziskom.

Kde urobil chybu? Na výšku prenájmu a ročného výnosu má vplyv viacero faktorov. Za ideálnych podmienok zarobí majiteľ nového bytu v Bratislave pri prenájme v priemere 5,6 percenta ročne, uvádza v analýze poradenská spoločnosť The Advisors.

Takýto výnos dokáže priniesť jednoizbový byt v Novom Meste, kde sú nižšie ceny ako v Starom Meste či Ružinove, ale nie je ďaleko od centra. Pri kúpnej cene 70-tisíc eur možno pýtať mesačne v priemere 400 eur bez energií.

V Starom Meste je takýto byt v priemere o 50-tisíc drahší, ale nájomné nie je adekvátne vyššie, preto dosahuje výnos o celé percento menej. V prípade trojizbového bytu dokonca len štyri percentá. Najlepší výnos teda prinesú menšie byty v treťom okrese.

O tom, či bude investícia do bytu ziskovejšia ako do iného finančného nástroja, rozhoduje nielen exkluzívna lokalita a veľkosť bytu, ale aj viaceré ďalšie faktory, ktoré treba zohľadniť.

„Príliš drahý nábytok a kuchynská linka znížia možný výnos, a pritom len kvôli nábytku nemožno pýtať vyššie nájomné,“ vysvetľuje Bianka Révayová, konzultantka The Advisors. Na druhej strane lacné zariadenie priláka nižšie sociálne skupiny a hrozí aj rýchlejšia výmena nájomníkov, dodáva.

Výberu nájomníkov treba tiež venovať veľkú pozornosť. Ak sa často menia, prináša to problémy s opotrebovaním bytu, ale aj výpadok príjmu. Jeden mesiac bez nájomníka znižuje celkový ročný výnos o 0,45 percenta. Majitelia by preto mali uprednostňovať stálych a spoľahlivých nájomníkov, hoci aj za cenu o niečo nižšieho nájomného, radí The Advisors.

 „Prenajímanie je z hľadiska ochrany prenajímateľa veľký risk. Keď nájomníci neplatia, nevie ich vysťahovať a jedinou legálnou cestou je podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Následná exekúcia vyprataním nehnuteľnosti trvá týždne až mesiace a neplatiči medzičasom obývajú a znehodnocujú jeho vlastný byt,“ upozorňuje B. Révayová.

Oproti nedávnej minulosti sa zúžil okruh ľudí, ktorým sa oplatí kupovať byt na prenajímanie. Neoplatí sa už brať si na takýto byt hypotéku. Napríklad pri financovaní najvýnosnejšieho bytu na 90 percent hypotékou s úrokom 3,5 percenta na 20 rokov by celkový výnos počas tohto obdobia dosiahol len tesne nad 0,3 percenta ročne.

Na výšku výnosu má napokon vplyv aj zdanenie. Príjmy z prenájmu treba zdaniť, do priznania si však možno zahrnúť výdavky spojené s prevádzkou bytu a tým si daň znížiť. Pri zvážení všetkých spomínaných rizík a odporúčaní stále možno dosiahnuť prenájmom lepší výnos ako pri vklade v banke. Dobrá nehnuteľnosť navyše v dlhšom čase ešte získa na cene. Investor potom nemusí dopadnúť ako postava z príbehu zo začiatku článku, ktorý je skutočný, len meno bolo zmenené.

The Advisors použila v analýze priemerné ceny nových ponúkaných bytov na základe vzorky vyše 2 400 jednotiek a analyzovala stovky ponúk prenájmov. Priemernú cenu za štvorcový meter v jednotlivých lokalitách a typoch bytov dala do pomeru s priemerným nájmom na štvorcový meter plochy a vynásobila na celý rok, z čoho vznikol priemerný ročný výnos.