Ak sa stavba zrúti, je to problém aj pre (ne)zabezpečenú banku. Finančné domy si preto vyžadujú vinkulované poistenie. Ako upozorňuje Tomáš Potúček, riaditeľ odboru firemných klientov Allianz Slovenskej poisťovne, banky často podceňujú rozsah poistenia. Ako financujúce subjekty pritom môžu stanovovať rôzne podmienky. Takúto možnosť však niekedy nevyužívajú.
Čo zaujíma banky?
Banky oponujú, že parametre poistenia sledujú. Hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková vysvetľuje, že pri vinkulácii preverujú rozsah aj poistené riziká. „Je potrebné, aby mal klient platné poistenie predmetu zabezpečenia, a to minimálne proti riziku poškodenia alebo zničenia veci voči náhodným udalostiam v dôsledku živelnej pohromy, havárie či katastrofy.“ Riaditeľ odboru projektového financovania VÚB Pavol Hajdu dopĺňa, že poistenie požadujú počas celej životnosti obchodu: „Poistenie subdodávateľov neskúmame, to je plne v kompetencii generálneho dodávateľa stavby.“
Vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Tatra banky Vladimír Lakatoš však spresňuje, že rozlišujú, či je stavba realizovaná jedných generálnym dodávateľom na základe jednej zmluvy, alebo formou viacerých samostatných dodávateľov so samostatnou zmluvou o dielo. „V takomto prípade sa preveruje adekvátnosť/akceptovateľnosť poistenia každého dodávateľa.“ V Slovenskej sporiteľni poistenie subdodávateľov nepreverujú, keďže majú vinkulované plnenie z poistnej zmluvy stavebníka respektíve generálneho dodávateľa. „Ak treba, môžeme preveriť (zodpovednostné) poistenie tretích strán u svojho klienta,“ vraví M. Cesnaková.
Zuzana Eliášová z ČSOB vysvetľuje, že v prípade financovania väčších developerských projektov sa vyžaduje poistenie na výšku celkových projektových nákladov alebo na odhadovanú budúcu trhovú hodnotu. „Práve z dôvodu, aby neprišlo k podpoisteniu a aby tam bola určitá rezerva, keďže časť projektových nákladov financuje klient - teda dlžník.“
Regulačné požiadavky stanovujú podľa Národnej banky Slovenska bankám povinnosť monitorovať, či založený majetok, je primerane poistený proti riziku poškodenia. Tiež sú povinné monitorovať jeho hodnotu . „Uvedená oblasť bola predmetom komplexného hodnotenia bánk (AQR) v roku 2014, ktorú realizovala ECB. V záverečnom hodnotení neboli konštatované nedostatky vo vzťahu k dohliadaným slovenským subjektom,“ pripomenula hovorkyňa Martina Solčányiová.
Asi najznámejším príbehom zrútenej stavby je pád strechy polyfunkčnej budovy v projekte 3nity. Problémy definitívne poslali do konkurzu developera, spoločnosť Nadlan. Financujúca banka Sberbank, vtedy ešte Volksbank, sa dnes k situácii nechcela vyjadriť. Hlavným dodávateľom projektu bol Metrostav. Ten projekt prevzal a v máji ukázal jeho novú tvár.
Stavebné verzus zodpovednostné poistenie
Zjednodušene povedané, stavebno-montážne poistenie kryje všetky riziká, ktoré nie sú uvedené vo výlukách. Okrem typických príkladov všeobecných výluk, ako je vojnový konflikt či jadrový výbuch, sú z pohľadu stavebníkov dôležité tri výluky: chybný projekt, chybný materiál a zle odvedená práca.
Následné škody na správne zhotovených častiach stavby sú už v rámci stavebného poistenia kryté. „Ak klientovi zle navrhnuté vodovodné potrubie zničí časť steny, poisťovňa preplatí škody na stene, nepreplatí však samotné vodovodné potrubie,“ spresňuje Miriam Fuňová z Kooperativy. Chybný projekt by malo kryť zodpovednostné poistenie stavebných inžinierov, chybný materiál sa rieši v reklamačnom konaní a zle odvedená práca je podnikateľským rizikom stavebníkov.
No aj samotné banky si uvedomujú, že niektoré udalosti sú nepoistiteľné. „Poistné podmienky poisťovní obsahujú výluky z poistenia, pričom od niektorých z nich sa nie je možné odchýliť ani individuálnym pripoistením,“ vysvetľuje M. Cesnaková.
Problémová statika zmenila prístup
Na malom domácom trhu už majú developeri aj ich dodávatelia vybudovanú určité meno. O povesť ľudí v pozadí sa banky zaujímajú čiastočne. „Pri každom projekte sa zaujímame o ľudí, ktorí tvoria projektový tím v širšom zmysle slova. Spomínané prípady nemali vplyv na posudzovanie financovaných projektov,“ vraví V. Lakatoš z Tatra banky. V sporiteľni posudzujú podľa M. Cesnakovej každý projekt individuálne: „Hodnotíme množstvo informácii, ako napríklad lokalitu, situáciu na trhu, reputáciu a skúsenosti developera a generálneho dodávateľa.“ Banku zaujíma aj to, či preukázanie záujmu kupujúcich a referencie projektového tímu. „V niektorých prípadoch preverujeme aj hlavných subdodávateľov.“
Zuzana Eliášová z ČSOB potvrdzuje, že najnovšie prípady vyvolali internú diskusiu. Banka sa podľa nej primárne zabezpečuje projektovými aktívami, kladie dôraz na referencie a kvalitu dodávateľov a subdodávateľov, pričom výstavbu, pokrok výstavby, dodržiavanie projektových nákladov outsourcuje na zazmluvneného technického experta, ktorý pripravuje pravidelné monitorovacie správy. „Banka je finančným investorom projektu, keďže spolufinancuje zvyčajne väčšiu časť stavby, ale nepreberá rolu developera, kde developer a jeho dodávatelia sú zodpovední za kvalitu materiálov.“
Banka tiež vyžaduje, aby boli projekty stavane podľa platných predpisov a noriem a vyžaduje povolenia „a spolieha sa, že pred ich vydaním, prišlo ku patričným kontrolám.“ Aj Slovenská sporiteľňa si nechá vypracovať správu stavebného experta, ktorá okrem iného potvrdzuje časový rozpočet, vydanie a platnosť všetkých povolení a „splnenie potrebných regulatórných požiadaviek.“
Paradoxné však je, že aj projekt 3nity či Centroom získali riadne stavebné povolenie a v druhom prípade aj kolaudačné rozhodnutie. A za statiku zodpovedal autorizovaný odborník s právoplatným osvedčením.
Podrobnosti k téme nájdete v aktuálnom TRENDE 44/2015 v článku Kto platí, keď budova spadne? Dozviete sa, že banky môžu pri strate hodnoty založenej nehnuteľnosti žiadať predčasné splatenie úveru i to, že statici nie sú vždy poistení na zodpovedajúcu sumu.
TREND 44/2015
