Vychádzajúce trendy v nehnuteľnostiach je štúdia, podľa ktorej hráči v európskom realitnom biznise už prijímajú skutočnosť, že dnešná situácia môže trvať ešte dlho. Odvetvie prechádza hlbokými zmenami vyvolanými trvajúcou slabosťou európskych ekonomík a úverových trhov. Navyše, je tu hrozba ďalších šokov z krajín ako Taliansko, Portugalsko či Španielsko. Realitní manažéri si kladú otázku, ako to ovplyvní dopyt po realitách a ich stratégie sa menia na defenzívne. „Ťažko povedať, či budú ceny stúpať, alebo klesať. Trh môže zažívať obraty,“ tvrdí jeden respondent.

Európske realitné odvetvie sa nachádza v procese opätovného sebaurčenia, pre ktorý je teraz charakteristické prostredie neistoty, zmätenia, strachu a nedôvery. „Toto je najzmätenejšie podnikateľské prostredie, ktorým som kedy prechádzal,“ cituje štúdia jedného ostrieľaného manažéra fondu.

Každoročný prieskum, ktorý pripravuje Urban Land Institute spolu s PricewaterhouseCoopers, patrí medzi najprestížnejšie v realitnom odvetví. Poskytuje pohľad na trendy v investovaní a výstavbe, financovaní a kapitálových trhoch, jednotlivých sektoroch, krajinách. Prieskum sa realizuje medzi 600 predstaviteľmi – investormi, developermi, realitnými spoločnosťami, veriteľmi, sprostredkovateľmi a konzultantmi.

Najostrejší budíček v tomto roku majú podľa viacerých respondentov pocítiť sekundárne nehnuteľnosti, kam skutočný hlavybôľ ešte nedorazil. „Myslím, že by mala nastať zmena v zmýšľaní. Nehnuteľnosť je o lokalite a úplne základných realitných fundamentoch. Veľa ľudí sa spálilo pri naháňaní sa za vysokými výnosmi a kupovaní projektov s nízkou kvalitou. Nezáleží na tom, ako dobre to viete zabaliť do cenných papierov alebo si požičať peniaze. Na konci dňa to bude stále len obyčajný kus braku v strede ničoho.“

Zmätok už nie je výhovorkou pre nečinnosť a naprieč celým odvetvím existujú príklady, keď znudení a frustrovaní developeri sa menia na investorov, dlhodobo nezamestnaní vyhľadávači obchodov snoria po pozíciách asset manažmentu, ktoré kedysi považovali za príliš špinavé. Fond manažéri, ktorí nemôžu dostať úver a presadzovať stratégie založené na vysokých výnosoch a riziku, sa uspokojujú s nižšími výnosmi. A možno práve tieto prispôsobenia povedú k lepšej výkonnosti v roku 2011. Napriek mnohým uvedeným výhradám respondenti vyjadrili zlepšenie vyhliadok ziskovosti v tomto roku.

Málo kvalitných ľudí

Podľa štúdie bude jednou z najväčších tém v tomto roku pokračujúce zmenšovanie odvetvia. Znižovanie pracovných pozícií bude pretrvávať, pretože firmy pokračujú v odstraňovaní menej podstatných úloh. „Existuje celá jedna generácia, ktorá sa nenaučila, ako manažovať nehnuteľnosti. Z kalkulačnej tabuľky vyplývalo, že to bude fungovať, tak to spravili. Máme množstvo blikajúcich iskier, ale potrebujeme viac toho, čo sa nazýva vízia. Zvyčajnou reakciou je stiahnuť sa do defenzívy, ale kde sú ľudia, ktorí sa môžu odlíšiť od iných?“

„Nachádzame sa v období dvoch rokov, možno viac, keď bude každých šesť mesiacov sentiment kolísať. Budú časy, keď sa veci zlepšia a inokedy zasa zhoršia. Po kataklizme, ktorou sme prešli, nebudú veci jednosmerné.“ Mnohí opytovaní opísali výhľad ako pesimistický, len ťažko dôverujú pozitívnym ekonomickým indikátorom. Niektorí vyslovili aj obavy z možného rozpadu Európskej únie, najmä ak Španielsko a Taliansko budú nútené požiadať o pomoc.

Je málo tých, ktorí predpokladajú dvojitú recesiu, väčšina sa prikláňa k dvojrýchlostnej výkonnosti európskych ekonomík. Sú aj takí, ktorí spochybňujú schopnosť kontinentu pritiahnuť kapitál z globálneho pohľadu. Najmä keď Ázia zažíva realitný boom a Spojené štáty americké aktuálne ponúkajú lepšiu dostupnosť problémových nehnuteľností. Krajina je všeobecne známa mnohými dražbami domov.

Realitnému svetu bude vládnuť vlastný kapitál, čo vidno v poskytovaní realitných úverov aj na Slovensku. Európske odvetvie je takmer jednotné v presvedčení, že tok vlastného kapitálu sa oživí. Menej optimizmu majú odborníci, keď ide o úvery. Ich značný nedostatok by mal pokračovať dokonca ešte výraznejšie ako v predchádzajúcich rokoch. „Banky pozastavia nové úverovanie a počkajú, ako sa existujúce pôžičky dostanú z potenciálnych problémov,“ uvádza jeden z oslovených v rámci štúdie. Takýto názor má 84 percent opytovaných.

Nálada je opäť lepšia pre equity trh. Zatiaľ čo vlani hodnotilo 62 percent respondentov situáciu na trhu ako nedostatočnú z hľadiska vlastného kapitálu, tento rok sa ich našlo len 47 percent. Najpesimistickejšie sú súkromné fondy. „Realitné investície v Európe neporastú, pretože investori hľadajú nízke riziko a vysoké zisky v krajinách ako Brazília, Turecko, India a Čína,“ mieni jeden zástupca tejto skupiny. Optimistickejšie naladené sú verejne obchodovateľné realitné spoločnosti: „Zotavenie po kríze vedie k dobrým možnostiam biznisu v nasledujúcich piatich rokoch,“ nazdáva sa iný oslovený.

Budova dôležitejšia

Tento rok sa sentiment voči investovaniu a výstavbe do nehnuteľností v Európe podstatnejšie zlepšil po prvý raz od roku 2007. Mnoho respondentov sa však zhoduje v tom, že zotavovanie ekonomiky bude dlhé a pomalé. Existuje opatrný optimizmus pri nemeckej ekonomike, pričom nemeckí respondenti sú všeobecne optimistickejší ako iní pri vyhliadkach na budúcnosť Európy ako celku. No širšie obavy o stav ekonomiky kontinentu ostávajú dominantnou témou.

Všeobecným názorom je, že stenčovanie výnosov (yieldov) je preč a v stagnujúcej ekonomike je rast nájomného v administratíve nepravdepodobný. V takomto prostredí bude úspešná investícia závisieť od konkrétnej nehnuteľnosti. Silné zručnosti v asset manažmente budú cestou na dosiahnutie zisku, nie vyberanie najvýkonnejších miest. Existuje rozšírený názor, že selektovanie jednotlivých miest nie je vhodným prístupom. Jeden respondent to opisuje ako nezmyselné. „Odpoveďou je výber nehnuteľnosti, nie trhov alebo lokalít. Všetky trhy ponúkajú možnosti pri správnej cene.“

Z odpovedí je jasné, že je tu silné zameranie na nehnuteľnosti prinášajúce prísun hotovosti a zisky. Avšak širší konsenzus, ktorý bol vlani zjavný, sa tento rok rozpadol. V minulom roku investori hľadali „investície, ktorým každý rozumie“. Vysoko kvalitné aktíva prenajaté veľmi dobrým nájomcom, nachádzajúce sa v najlepších centrálnych lokalitách a na väčších likvidných trhoch. No prejavovala sa obava, že príliš veľa peňazí bude naháňať rovnaké nehnuteľnosti, a to vytlačí ceny nahor. Mnohé odpovede teraz naznačujú, že obava bola oprávnená. Londýn aj Paríž sa už zdajú opýtaným pridrahé. Takže predchádzajúca zhoda v tom, kde sa dá nájsť príjem, sa rozpadla.

Podľa väčšiny respondentov bol vlaňajšok pri výkonnosti existujúcich nehnuteľností rokom stability, nasledujúcom po období dramatického vývoja v roku 2009. Mnohí tvrdia, že to bol rok stabilizácie cien aj nájomnej stránky rovnice. „Počas posledných dvanástich mesiacov sa ohodnotenie nášho portfólia nezmenilo. Neobsadenosť vzrástla, ale nie výrazne,“ uvádza jeden respondent. Iný poznamenáva: „Spoločnosť musela predať rôzne budovy, aby získala nejakú likviditu. Avšak táto zlá výkonnosť nie je až taká zjavná v porovnaní s minulým rokom, pretože sme realizovali dôležité rozhodnutia už v roku 2009.“

Niekoľko oslovených sa vyjadrilo, že boli schopní vlani dosiahnuť zisk tým, že sa zbavili nehnuteľností, z ktorých museli predtým odpisovať hodnoty. Takéto predaje by mali pokračovať aj v tomto roku. Je jasné zameranie na asset manažment, ktorý by mal udržať hodnotu existujúcich aktív. Niekoľko respondentov uviedlo, že investujú do súčasných nehnuteľností, aby ich zatraktívnili nájomcom. V Bratislave to vidno napríklad na obchodných centrách a ich rekonštrukciách – typickým príkladom je nedávno zrenovovaný Polus City Center.

Náznaky zotavenia

Medzi veľké obavy niektorých respondentov patrí splácanie úverov. Stabilizácia cien a príjmu spôsobila, že len zopár oslovených uvádza porušenie zmlúv ako okamžitú obavu. No tie vyplývajú z blížiacej sa splatnosti dlhu v tomto a najmä v budúcom roku.

„Refinancovanie bude kľúčovou témou. Zvýšenie ceny úrokov, ale aj tlak bánk na nižší pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti budú sťažovať diskusie o refinancovaní,“ uvádza jeden oslovený.

Podľa iných to bude len posunutie negatívnych dôsledkov. Zatiaľ čo refinancovanie dlhu je najväčšou obavou pre investorov so zadlženým portfóliom, pre tých, ktorí sa len chystajú investovať, to môže znamenať príležitosť.

Minuloročný prieskum ukázal, že hlavnou témou bola dostupnosť získavaných nehnuteľností a nedostatok tlaku na predávajúcich. Názory sa líšili v tom, či spúšťačom obrovských výpredajov budú banky. Uplynulý rok ukázal, že veritelia neboli katalyzátorom aktivity a rovnako by to malo ostať aj v tomto roku. Neochotu bánk ísť do dražieb a výpredajov badať aj na slovenskom realitnom trhu – dražieb nehnuteľností pribúda len pomaly a aj to najmä v prípade starších bytov.

Hoci väčšina respondentov sa naďalej sústredí na akvizície nových nehnuteľností, náznaky zotavovania pokračujú aj v tomto roku. Niektorí z opýtaných vyjadrujú obavy z nedostatočného entuziazmu bánk požičiavať na developerské projekty, čo vnímajú ako dlhodobú prekážku pre výstavbu. Iní to zasa chápu ako príležitosť, pretože to môže znižovať konkurenciu. „Boli sme známi ako developer a toto sa výrazne zmenilo. Meníme sa z developera na nadobúdateľa. Máme veľký záujem expandovať aj ako investičný správca,“ hodnotí smerovanie svojej spoločnosti jeden respondent.

Autor je spolupracovník TRENDU.

Článok vyšiel v samostatnej prílohe TREND extra Reality.

Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Desať dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND.

Foto na titulke - Flickr.com