Tieto otázky dostávam veľmi často od rodiny, známych, či kolegov. Je pochopiteľné, že práve v tomto období, keď úroky v bankách dosahujú rekordné minimá mnoho mladých otvára tému vlastného bývania a takéto otázky sú stále častejšie.
Nepoklesnú, ale ani neporastú. Takúto odpoveď považujem dnes za najreálnejšiu. Alebo lepšie povedané, budú stagnovať so zanedbateľnými výkyvmi. Ceny bytov už pravdepodobne, až na pár zle riešených a zle lokalizovaných novostavieb vo všeobecnosti nepoklesnú. Zdá sa, že dôvodom je najmä, narastajúci dopyt.
Ako je však možné, že aj pri vysokej nezamestnanosti a stagnujúcej spotrebe domácností a nie tak veľkej cenovej korekcii bytov, dnes domácnosti v pomerne veľkom počte navštevujú pobočky bánk a berú si hypotéky? Len v apríli bolo objemovo v porovnaní s rovnakým obdobím v minulom roku až o 16,3% viac hypoték v ekonomike.
Odpoveď je celkom jednoduchá: Dnes je dostupnosť bývania výrazne lepšia.
Časť dopytu je samozrejme odloženou investíciou vyčkávajúcich domácností, no z tej väčšej časti zohráva rolu najmä dostupnosť bývania. Čo môžme vnímať pod pojmom dostupnosť bývania?
Každý kto sa rozhodne kúpiť nehnuteľnosť chce jednoducho „čo najviac muziky za čo najlepšiu cenu“. Lenže aká cena je tá subjektívne najlepšia? Cenou bývania pre kupujúcich dnes totiž nie je celková cena nehnuteľností, ale je to cena obete, ktorú musia podstúpiť, koľko musia mesačne obetovať dnes a v budúcnosti zo svojich príjmov.
Obeťou tu je pochopiteľne splátka domácnosti. V skutočnosti si tak domácnosti kupujú také bývanie, aby im po odrátaní hypotéky ostalo v peňaženke dostatok peňazí na zachovanie určitého životného štandardu. No a práve zostatok v peňaženke po odrátaní priemernej hypotéky je tým mantinelom pre „čo najviac muziky“.
Tento mantinel sa v kríze posunul na maximá od roku 2005. Inými slovami, dnes priemernej domácnosti ostane po zaplatení splátky a pri zohľadnení inflácie viac ako za posledných pár rokov. K tejto lepšej dostupnosti bývania prispeli tri faktory: nižšie ceny bytov, nižšie úroky v bankách a rast miezd v hospodárstve.
Rozhodol som sa vykresliť historickú radu takýto zostatkov po odrátaní splátky na 70 m2 bývania pri hypotéke na 30 rokov a to v Bratislave a v zostatku Slovenska. Keďže inflácia usekáva z hodnoty peňazí, historický vývoj je opravený na dnešnú cenovú hladinu.
O hypotéku žiada najčastejšie dvojica, zobrazil som vývoj zostatku pre dve priemerne zarábajúce osoby. V Bratislave tak dnes priemerne zarábajúcej dvojici pri kúpe 70 štvorcových metrov priemerného bývania a úvere na 30 rokov ostáva v peňaženke po odrátaní mesačnej splátky hypotéky od čistej mzdy približne 860 €.
Ešte v roku 2008 bola situácia úplne iná a zostatok bol až o 300 € nižší. Rovnako v ostatných regiónoch sa už priemerný zostatok vyšplhal na najlepšie úrovne od roku 2005. To samozrejme stále neznamená, že bývať na hypotéku môže každý, a že je to jednoduché. Je to dnes len jednoducho dostupnejšie ako v predchádzajúcich rokoch.
A práve to zlepšenie dostupnosti bývania je v súčasnosti hlavným ťahúňom predaja hypoték a aj napriek zlej situácie v ekonomike tvorcom dopytu. Dnešná priaznivá situácia však nebude trvať nekonečne. Európska centrálna banka bude v najbližšom období aj ďalej zvyšovať kľúčovú úrokovú sadzbu, čo zdraží hypotéky a tak sa zostatok posunie nižšie.
To môže v budúcom roku mierne ubrať z apetítu po hypotékach. Na druhej strane by mala ubúdať aj ponuka, keďže projektov nového bývania je dnes málo. V celku tak ani tento rok ani budúci očakávam len zanedbateľné výkyvy cien.
K zlej dostupnosti bývania ako tu bolo v roku 2008 sa teda tak skoro nedostaneme. V najbližších rokoch je málo pravdepodobné, že sa nehnuteľnosti stanú znova terčom špekulantov a tak bude dopyt tvorený najmä neinvestične a s reálnym záujmom o bývanie. Ten bude ovplyvnený a ohraničený najmä zobrazeným zostatkom v peňaženke.
