Náročný rok 2022, keď dlhopisy alebo akcie zaznamenávali rekordné straty, bol, naopak, veľmi pozitívnym obdobím pre priemyselné nehnuteľnosti. Jedným z tých, ktorí už pred niekoľkými rokmi stavili na tento segment realitného trhu, je skupina ARETE. Igor Šnirc, jej business development director na Slovensku, vysvetľuje, čo viedlo skupinu k investícii do tohto segmentu, aká je aktuálna situácia na trhu, alebo aj to, čo môžu investori v najbližšom období čakať.
Prečo ste sa rozhodli práve pre odvetvie priemyselných nehnuteľností?
Pre priemyselné nehnuteľnosti, pokiaľ hovoríme o našom aktuálnom fonde, sme sa rozhodli už na pomedzí rokov 2018/19, keď sme pracovali na vytvorení fondu ARETE INDUSTRIAL. Ten pracuje s investičnou stratégiou uzatvoreného investičného cyklu a zameriava sa výhradne na priemyselné nehnuteľnosti. Verili sme, že práve v tomto segmente realitného trhu je veľký potenciál a dopyt v regióne strednej Európy bude potrebné v nadchádzajúcich rokoch uspokojiť. Okrem toho nezabúdajme, že logistické a priemyselné nehnuteľnosti sú chrbticou ekonomiky a firmy ich potrebujú v každej fáze hospodárskeho cyklu. Nasledujúce roky sa naše predpoklady naplnili. Vzostup e-commerce ako najväčšieho trhu na svete, zaradenie logistických nehnuteľností do kritickej infraštruktúry štátu, rekordná výstavba a doteraz relatívna odolnosť tohto segmentu nám v čase krízy ukázali, že sme sa vydali správnou cestou. Keď sa pozrieme na čísla, za minulý rok bolo na Slovensku dokončených viac ako 400-tisíc štvorcových metrov nových priestorov a ďalších vyše 280-tisíc štvorcových metrov bolo vo výstavbe na konci roka 2022. Napriek tomu zostala miera neobsadenosti stále nízka, približne 3,5 percenta. Na porovnanie, v Českej republike je miera neobsadenosti ešte nižšia, zhruba na úrovni 1,1 percenta.
Aký fond máte v skupine ARETE v súčasnosti otvorený a čo je jeho cieľom?
V súčasnosti máme otvorený v poradí už tretí fond ARETE INDUSTRIAL zameraný na moderné priemyselné a logistické nehnuteľnosti, ktoré aj aktívne spravujeme. Aktuálna hodnota portfólia je necelých 170 miliónov eur spravovaného majetku (AUM) k prvému kvartálu 2023. Je to približne tretina z nášho celkového cieľa 500 miliónov eur AUM do roku 2027. Okrem existujúcich projektov máme vo výstavbe ďalších takmer sto miliónov eur a voľný kapitál, rádovo v desiatkach miliónov eur, pripravený na nové akvizície výnosových nehnuteľností. Do konca roka 2023 plánujeme spravovať majetok na úrovni približne 300 miliónov eur.
Na ktoré trhy sa zameriavate?
Pôsobíme v regióne strednej Európy a naše portfólio sa momentálne skladá z projektov na Slovensku a v Českej republike. Pripravujeme vstup do niektorých ďalších krajín v regióne, no v spomínaných krajinách sme doma a trh veľmi dobre poznáme. Atraktivitu týchto trhov potvrdzuje stále rastúci záujem nových zahraničných investícií, nízka miera neobsadenosti, dopyt prevažujúci ponuku a potenciál rastu z dlhodobého hľadiska. Pravdepodobne sa však budeme niektorým krajinám z geopolitických a ekonomických dôvodov vyhýbať.
Čomu všetkému sa na Slovensku venujete?
V súčasnosti máme na Slovensku päť projektov v portfóliu. Tie sú diverzifikované lokalitne, ako aj nájomcami pôsobiacimi v rôznych trhových segmentoch, napríklad v automotive, vo výrobe, v logistike či technologickom sektore a podobne. Dôležité je aj vyvážené zastúpenie výrobných, ako aj logistických a skladových spoločností. Portfólio vytvárame prostredníctvom akvizícií existujúcich projektov a priemyselných parkov, ako aj vlastným developmentom. Tým sa líšime od konkurencie, keďže máme interný tím profesionálov s dlhoročnými skúsenosťami s výstavbou na zelenej lúke. Veľmi dôležitá je pre nás aj aktívna správa portfólia, ktorú interne zastrešujeme, lebo to dokáže priniesť ďalšie zhodnotenie a zároveň sme v priamej interakcii s našimi nájomcami. Väčšina našich existujúcich projektov nám umožňuje aj ďalšiu expanziu. Či už pre potreby súčasných, alebo nových nájomcov. Špecializujeme sa aj na oblasť takzvaného sale and lease backu, keď vieme od klienta projekt odkúpiť a podpísať s ním dlhodobý nájomný kontrakt, ako aj na development a projektový manažment pre tretie strany.
- ARETE
- Investičnú skupinu založili v roku 2014. Je zameraná na investície do nehnuteľností prostredníctvom regulovaných investičných fondov. Jej investičná stratégia cieli na stabilné priemyselné nehnuteľnosti v regióne strednej Európy. Fondy ARETE sa vyznačujú stratégiou uzavretého investičného cyklu. Vďaka nej v minulosti skupina úspešne uzavrela a vyplatila dva nehnuteľnostné podfondy. Aktuálne vytvára prostredníctvom nákupov a novej výstavby stabilné portfólio logistických a výrobných nehnuteľností fondu ARETE INDUSTRIAL, ktorý je určený iba pre kvalifikovaných investorov.
Aké projekty plánujete v roku 2023?
Vo výstavbe máme projekt v Trenčíne pre medzinárodnú spoločnosť Linde, ktorý dokončíme v lete tohto roka. Zároveň pracujeme na povoľovacích procesoch 13-tisíc štvorcových metrov expanzie projektu pri Dunajskej Strede, kde by sme chceli odštartovať výstavbu v druhej polovici tohto roka. Aktívne vyhľadávame a analyzujeme potenciálne možnosti akvizície nových projektov a pozemkov na development v strategických lokalitách. Očakávame, že pre dnešnú situáciu a zvyšovanie úrokových sadzieb začnú na trhu pribúdať aj spomínané sale and lease back projekty. Firmy si totiž budú chcieť uvoľniť ruky a mať pripravený kapitál, napríklad na financovanie investícií. Najmä do technológií, ako je robotizácia alebo automatizácia. Práve takéto transakcie im umožnia primárne sa sústrediť na svoj biznis a prenechať správu svojich budov či development skúseným profesionálom.
Ktoré faktory mali v poslednom období na trh s priemyselnými nehnuteľnosťami najväčší vplyv?
Spomínané obdobie sprevádzali viaceré negatívne javy, ktoré sme tu veľmi dlho nemali. Začalo sa to pandémiou a obmedzením dodávateľských reťazcov, s čím súvisel pokles dostupnosti kvalifikovanej pracovnej sily a nárast stavebných nákladov. V ďalšej fáze sme čelili konfliktu na Ukrajine a jeho negatívnym následkom. Vyvrcholením je, samozrejme, vysoká inflácia, zvýšenie úrokových sadzieb a úprava yieldov smerom nahor, čo má vplyv na hodnotu nehnuteľností a vedie okrem iného k zvyšovaniu nájomného. V minulom roku to bol na Slovensku pre priemyselný segment približne 17-percentný nárast nájmov v priemere. Na porovnanie, je to o dve percentá menej ako v Českej republike. Napriek tomu bol rok 2022 rekordným rokom z pohľadu objemu podpísaných nájomných kontraktov za ostatných pätnásť rokov. To len potvrdzuje odolnosť a stabilitu industriálneho sektora.
Ako ste sa ako spoločnosť rozhodli na tieto faktory reagovať a ako to ovplyvní budúcnosť?
Ukazuje sa, že dôsledná analytika projektov, ich plánovanie, kontrola a zodpovedný manažment sú veľmi dôležité. Pri akvizíciách, ale aj v developmente. Časy, keď ste sa takpovediac zviezli na padajúcich yieldoch a rastúca cena nehnuteľností vám vykompenzovala aj zlé rozhodnutia, sú preč. Samozrejme, nie všetko je možne vopred predvídať. Je dôležite diverzifikovať a byť opatrný, pretože súčasnosť chybné rozhodnutia netoleruje. Napriek všetkému však veríme v potenciál trhu, na ktorom pôsobíme, z dlhodobého hľadiska. Aj dočasný pokles, prípadne recesia, sú bežné fázy hospodárskeho cyklu, ktoré netrvajú večne.
- Igor Šnirc
- Vyštudoval Ekonomickú univerzitu v Bratislave. Na trhu komerčných nehnuteľností pôsobí od roku 2010 so zameraním na priemysel a logistiku. Má za sebou viac ako trinásť rokov skúseností v medzinárodných poradenských a developerských spoločnostiach. Pre skupinu ARETE pracuje od roku 2019, má na starosti business development na Slovensku. Venuje sa najmä developmentu, akvizíciám a asset managementu v rámci portfólia fondu ARETE INDUSTRIAL.
