Byty sa predávajú, obchody pribúdajú. Neprepáľme to znova

Aktualizovaná (16:30)

Náš malý bytový boom

Ceny ešte nerastú ani zďaleka takým tempom, aby sme mohli hovoriť o boome, povedal na začiatok posledného panelu konferencie Filip Žoldák, partner realitnej spoločnosti Herrys. Podľa neho sa 60 až 80 percent bytov v bratislavských novostavbách predá ešte počas výstavby. Ani dopyt ešte nedosiahol úroveň spred krízy. Vlani sa predala polovica bytov v porovnaní s rokom 2008. Minulý rok bol zároveň prvý, keď na trh prišlo viac bytov, ako sa predalo.

Po prvotnom prepade sa cena od roku 2009 stabilizovala okolo 1 850 eur bez DPH. Aj to je dôvod, prečo sa predáva toľko bytov, a to aj z papiera. Aktuálne je podľa F. Žoldáka 2 652 voľných bytov, z toho 2 045 je rozostavaných. V prvom štvrťroku tohto roka sa predalo najviac bytov za posledných päť rokov, až 900, tri štvrtiny z papiera. Priemerný kvartálny predaj od krízy je 600 bytov. Ponuka od roku 2011 pomaly klesala.

Slovo boom by nepoužil ani generálny riaditeľ YIT Reding Milan Murcko. Trh je podľa neho v štádiu prebúdzania sa. Kedy sa dostane do rastovej fázy, záleží najmä od vývoja na kapitálovom trhu. Realitný cyklus charakterizoval slovami, že výsledkom racionálneho správania sa všetkých účastníkov je iracionálna situácia na trhu, hnaná silami ktoré nevieme ovplyvniť – bytov je veľa a sú drahé.

Juraj Ťahún z Lucron Development nazýva dnešnú situáciu boomom skutočných bývajúcich. Projekty sú dnes viac zamerané na nich ako na investičných kupujúcich a prenájmy, ako v roku 2008. Výnimkou sú niektoré projekty v Starom Meste. Kupujúci sú zároveň oveľa fundovanejší a kladú podrobnejšie otázky. Oveľa viac si potrpia na kvalitu. Ľudia podľa neho dnes idú z prenájmu do vlastného vďaka dobrým možnostiam financovania.

Klesajúce ceny hypoték vyjadrené výškou mesačnej splátky určujú rozhodnutie ísť do vlastného bývania, potvrdzuje vedúci oddelenia financovania nehnuteľností v Tatra banke Vladimír Lakatoš. Stopercentné hypotéky podľa neho nevymiznú, pokiaľ budú mať ľudia o ne záujem a miera rizika zostane pre banky akceptovateľná. Avšak ich podiel bude na základe usmernenia Národnej banky Slovenska postupne klesať. Za aktuálnym dopytom vidí aj odložené kúpy z čias krízy. Podiel financovania bývania v portfóliu banky by mal podľa neho rásť. Priestor vidí do 10 až 15 percent poskytnutých úverov pre developerov.

Iný pohľad ponúkol nový starosta Dúbravky Martin Zaťovič. V mestskej časti bolo za posledné dva roky skolaudovaných 600 bytov, ďalších 400 má stavebné povolenia a developeri naďalej chodia s novými zámermi. V mestskej časti s 37-tisíc obyvateľmi tak pribudne dvetisíc bytov. Developerom radí, aby do zámerov zahrnuli aj výstavbu občianskej vybavenosti a infraštruktúry.

M. Murcko s tým súhlasí. Development musí byť vyváženým ekosystémom. Chápem ľudí z okolia projektov, že sa im nepáčia tri roky výstavby, ale sú aj iné záujmy v spoločnosti, hovorí. Nestaviame preto, že chceme my, ale preto, že ľudia potrebujú bývať, dodáva.

Diskusia sa viackrát vrátila k otázke podielu investičných nákupov nových bytov. Podľa F. Žoldáka sa v jednotlivých projektoch pohybuje od 10 do 90 percent. Čím je viac menších bytov s nízkou cenou, tým je viac investičných nákupov. Čím sú byty väčšie a je ich menej, kupujú ich ľudia, ktorí chcú naozaj bývať, vysvetľuje.

Na stavanie bytov mimo Bratislavy ponúkli diskutujúci developeri rozdielny pohľad. M. Murcko hovorí, že pre YIT je dôležitá absorbcia trhu. Ak sa niekde predá 150 bytov a ja prídem s 50, tak mám z toho zmiešané pocity. Stavať niekde 20 - 30 bytov nemá pre nás zmysel, dodáva. F. Žoldák hovorí o úspešne predaných projektoch v regiónoch. Predaj sa však výraznejšie začal až keď bola stavba dokončená.

Potvrdzuje to aj J. Ťahún. Začiatok predaja novostavieb v Trnave bol veľmi ťažký, dosť sme sa s tým trápili, opisuje skúsenosti Lucronu. Ľudia začali dôverovať novostavbe až po čase, doslova sme si ich vychovali, dodáva. Priestor vidí aj v iných krajských mestých, treba si však zmapovať potenciál a stavať po etapách.

Aktualizovaná (12:30)

Spoločná reč samosprávy, developerov a obyvateľov

Konferenciu otvorila prezentácia rakúskeho architekta Alberta Wimmera, autora novej Hlavnej stanice vo Viedni. Hauptbahnof je podľa neho dôkazom, že aj veľký projekt s verejnou investíciou je možné realizovať bez škandálov, načas a s dodržaním rozpočtu. Základom je dôvera, nedôvera prináša zlyhanie.

Musíte byť otvorený a zapojiť verejnosť, ktorá aj tak skôr či neskôr vyžaduje zapojenie. Vždy sa pýtam, aká je hodnota projektu pre verejnosť, nielen záujmy súkromných developerov. Pri Hauptbahnhof sme tri týždne strávili diskusiami so všetkými záujmovými skupinami, pretože niektoré rozhodnutia prichádzajú aj zdola. Pre úspech je dôležitá rovnováha, a musí byť jasné, kto je za čo osobne zodpovedný. Nestaviame len stanicu ale aj novú časť Viedne, tvoríme šťastné mesto. Mesto síce viedlo prípravu hlavného plánu (masterplan), ale ten bol len hlavnou myšlienkou, v ktorej rámci sa mohli investori pohybovať. Všetko vzniká súťažami, čo prináša kvalitu, opisuje rozvoj projektu A. Wimmer.

Bratislava má úplne iné problémy, podľa primátora Iva Nesrovnala je mesto dlhodobo podfinancované. Od reformy verejnej správy v roku 2004 má polovičný rozpočet oproti tomu, aký by mala mať ako hlavné mesto (450-tisíc obyvateľov = 450 mil. eur), ešte menší ako krajské mesto Brno. Problém je aj, že nie je krajom a nemôže riešiť širšie súvislosti. Problémom je aj výsledok sčítania obyvateľov a asi 150-tisíc ľudí, ktorí tu nie sú prihlásení.

Až 80 percent rozpočtu sú mandatórne výdavky, na vlastný rozvoj zostáva iba 7 percent, čo je dlhodobo neriešiteľná situácia. Výsledkom je, že mesto si nevie financovť projekty inak ako cez eurofondy a úvery, ktoré už neprichádzajú do úvahy, pretože mesto je na hranici úverového zaťaženia. Bratislave je tak odkázaná na súkromné zdroje, preto je dôležitá spolupráca mesta so súkromnou sférou. Architektúra a urbanizmus je podľa primátora spôsob, akým spoločnosť komunikuje s obyvateľmi, vytvára komunitu na základe rovnosti príležitostí.

Za jeden z dôvodov pridlhých termínov rozhodnutí považuje nedostatočne pripravenú projektovú dokumentáciu. Územný plán ako základný dokument pre rozvoj mesta nie je dobrý, neprináša dobré riešenia. Ak sa pozrieme z Kamzíka, je jasné, že niečo nie je v poriadku, mesto nemá jednotný obraz, pravidlá neplatia rovnako pre všetkých, hovorí I. Nesroval s tým, že to chce zmeniť.

Územný plán sa síce mení, ale nie správnym spôsobom, prispôsobuje sa investorom a nie investori dokumentu.

K tomu prispieva aj zlý stavebný zákon. Bratislava by mala mať podľa primátora osobitné pravidlá, ako iné hlavné mestá. Návrh, ktorý schválila vláda, zatiaľ ukazuje, že bude mať rovnaké pravidlá, lobby ZMOS je zatiaľ silnejšia, myslí si. Primátor zhrnul, že bez súkromného kapitálu sa mesto rozvíjať nebude. Dôležité je, aby investori videli kontinuitu a predvídateľné pravidlá, to sú problémy, ktoré musí radnica riešiť.

Miroslav Hrušovský z investičnej skupiny Penta charakterizuje vzťah medzi samosprávou a investormi ako parazitický, mali by sme ho zmeniť na symbiotický, dodáva. Investori totiž hľadajú lokality a snažia sa z nich vyťažiť maximum a mesto vidí príležitosť, čo najviac z investora vyťažiť. Ideálne by bolo, ak by mesto, podobne ako vo Viedni, prispelo na infraštruktúru, aj keď to nie je v jeho možnostiach, mohlo by aspoň prejaviť dôveru a s investormi lepšie spolupracovať.

Problémy vzťahu so samosprávou zhrnul do troch základných problémov. 1. transparentnosť procesov, keďže časté sú rozdielne pravidlá pri rôznych projektoch. 2. dlhý čas na vydanie rozhodnutí – je to otázka manažmentu a motivácie ľudí. Napríklad projekt Pri mýte čakal na záväzné stanovisko mesta 9 mesiacov, Čulenova 2,5 roka, kým projekty v Košiciach iba 2 a 3 mesiace. 3. peniaze – mesto dnes môže vyžadovať bez jasných pravidiel vyvolané aj úplne nesúvisiace investície. Je to legitímne, ale treba tomu dať jasné pravidlá.

I. Nesrovnal priznáva, že vydávanie záväzných stanovísk naozaj nemalo jasné pravidlá, zmutovalo len do posudzovania súladu s územným plánom. Ale to je málo, vypracujeme zásady, čo budeme posudzovať, prediskutujeme to s odbornou verejnosťou a zverejníme, sľubuje primátor. Problémom sú podľa neho stanoviská pri dodatočných povoleniach čiernych stavieb. Nie je v záujme mesta, aby schvaľovalo čierne stavby, aj ak sú v súlade s územným plánom, hovorí.

Riešiť chce aj nedodržiavanie lehôt. Typické je to pri posudzovaní vplyvu na životné prostredie, ak mesto prešvihne lehotu, platí súhlas. Dodáva však, že ľudí na úrade je málo a sú zahltení napríklad žiadosťami o územno-plánovacie informácie, ktoré by sa mali zautomatizovať. Zvažuje aj zriadenie investorského účtu na účely sponzorskej pomoci mestu od investorov.

Súhlasí s tým aj riaditeľ Atrios Architects Peter Kysela, ktorý porovnáva dva totožné projekty pre zahraničného investora v dvoch mestách. Projekt pre reťazec Decathlon získal územné rozhodnutie v Bratislave za 1,5 roka, v Banskej Bystrici iba štyri mesiace. V Bratislave podľa neho trvá vybavenie povolení a stanovísk o rok až rok a pol dlhšie ako v iných mestách. Upozorňuje, že zdržanie spôsobuje straty investorom v státisícoch eur. Pri bytových projektoch to zvyšuje konečné ceny o desiatky eur na štvorcový meter plochy, v kancelárskych budovách ide o desiatky centov vo výške mesačného prenájmu na štvorcový meter. O tieto prostriedky prichádza vlastne aj mesto, dali by sa totiž použiť na vyvolané investície. Takéto zdržanie môže zahraničných investorov odradiť.

Starosta bratislavského Nového Mesta Rudolf Kusý zhrnul problém samosprávy do štyroch bodov. 1. zúfalé podfinancovanie stavebných úradov. Na normálne fungovanie by sme potrebovali o 80 precent viac, ako máme v súčasnosti, hovorí. 2. obrovský negatívny tlak obyvateľov, ktorí sú proti takmer každému veľkému investičnému projektu. Dôvody plynú z minulosti, keď názor verejnosti nikoho nezaujímal a keď boli dodatočne legalizované čierne stavby. Vyšší záujem verejnosti je však pozitívny. 3. zlý systém a nejasné pravidlá, čo prekáža všetkým rovnako.

Štandardná investícia je podľa neho pre mestskú časť mínusová. Už počas výstavby musí riešiť nedostatočné čistenie ciest. Ak sa nevybuduje sociálna infraštruktúra, noví obyvatelia ju budú v krátkom čase žiadať od mestskej časti – napríklad detské ihrisko, škôlky, park. Investor musí počítať s vybudovaním sociálnej infraštruktúry. Súhlasím, že sa dostávame do extrému. Ak teraz od investorom žiadame maximum, je to reakcia na minulosť. Predtým investor parazitoval na meste, teraz je to naopak, dodáva R. Kusý.

Podľa A. Wimmera v súčasnosti čelíme zmenám, ktoré sú stále rýchlejšie. Jednak ľudia sú vzdelanejší a chcú sa zapájať. Mení sa aj rozmer, napríklad Viedeň rastie o 30-tisíc ľudí ročne. Staré nástroje tieto problémy už nedokážu riešiť. Veľká otázka je, aké zmeny nástrojov sú potrebné na riešenie týchto výziev. Potrebná je „urbánna zmluva“ z oboch strán – užívateľov mesta aj tých, ktorí ho tvoria. Vo Viedni sme to pred pár rokmi dosiahli neformálnym spôsobom, napríklad mesto pružnejšie pristupovalo k výške budov ale malo požiadavku vyššieho prízemia, aby bolo flexibilne využiteľné. Podľa neho nie je iba slovenský, ale celosvetový problém, že spoločnostiam došli peniaze. Ak je požiadavka, aby samospráva pracovala lepšie a rýchlejšie, otázka je, čo za to získa spoločnosť.

Aktualizované (14:00)

Slovenský nákupný ošiaľ i prázdne kancelárie

Na bratislavský trh s kancelárskymi priestormi pribudne k 1,54 milióna štvorcových metrov do konca roka ďalších 40-tisíc m². Zo zmlúv podpísaných doteraz od začiatku roka tvorili až dve tretiny nové zmluvy, uvádza Miroslav Barnáš, konateľ a vedúci oddelenia investičného poradenstva JLL Slovensko. Nová plocha je hlboko pod predkrízovými rokmi, keď na trh prišlo zakaždým až stotisíc štvorcových metrov nových kancelárií. Za zdravú úroveň M. Barnáš označil 60-tisíc štvorcov za rok. Vlaňajšok priniesol rekordný objem transakcií, rekordný objem zaznamenali najmä prelease.

Napriek veľkému množstvu projektu sa darí obsadzovať nové budovy. Nedarilo sa to len v rokoch 2013 a 2014. Neobsadenosť v centre mesta je aktuálne 9,68 percenta, vo vnútornom meste 14,63 percenta a ďalej od centra 12,59 percenta. Najviac neobsadených budov je v treťom okrese. V Starom Meste je to menej ako 10 percent.

V oblasti retailu je v Bratislave sústredených 38 percent všetkej obchodnej plochy na Slovensku. Pozornosť investorov by sa preto podľa M. Barnáša mala sústrediť na Prešov, Poprad a Trnavu.

Developer nateraz posledného otvoreného nákupného centra v hlavnom meste charakterizuje Bory Mall ako mimomestský typ nákupného centra, ktoré žije najmä cez víkend. Pol roka je však na hodnotenie krátky čas, nábehová krivka je medzi jedným a tromi rokmi, hovorí Milan Klégr z Penta Investments. Centrum nedávno otvorilo detské ihrisko s unikátnymi prvkami v strednej Európe. A 11. júna otvorí najväčší multiplex na Slovensku s 12 sálami vrátane Imaxu. Bory však nie sú len retailový projekt, na jeseň sa začne predaj prvej fázy obytnej štvrte Bory Home.

Vlastník administratívnych veží Polus Towers spoločnosť Immofinanz rieši čo s budovami, z ktorých sa nájomníci presťahovali do nových bizniscentier. Development manažér Philipp Gansch hovorí, že sa rozhodli zmeniť využitie a začali s úplnou zmenou na novú úroveň. Výhodou bizniscentra, ktoré už nespĺňalo súčasné požiadavky nájomcov je podľa neho lokalita a dostupnosť. Prvá veža je už z polovice obsadená, plnú obsadenosť predpokladá na budúci rok. P. Gansch upozorňuje, že nie je možné donekonečna stavať nové projekty, pretože to nie je udržateľné. Musíme si položiť otázku, na ako dlho robíme rekonštrukciu a myslieť na to, aby nájomníci vydržali dlhšie. Immofinanz plánuje po dokončení rekonštrukcie oboch veží aj premenu nákupného centra. Máme pripravený aj pozemok na tretiu vežu, ale aktuálne sa sústredíme na to, čo máme, v blízkej budúcnosti nebudeme žiadať o stavebné povolenie, dodáva.

Pohľad nájomcu priblížil majiteľ prevádzkovateľa reštaurácií Medusa Group Peter Štecko. Podľa neho sa zmenil pohľad na servis pre nájomcov v biznisových budovách. Už nie je chápané ako výborný zdroj príjmov pre prenajímateľa, ale ako služba pre nájomníkov prispievajúca ku kvalite administratívneho komplexu. Gastro je však špecifické v porovnaní s obchodom, musí tak zvažovať, či nákupné alebo administratívne centrum bude generovať dostatočný pohyb návštevníkov. Koncept musí myslieť na to, aby reštaurácia prilákala sama o sebe návštevníkov. Dôležitá je udržateľnosť projektu. Výber lokality závisí od nákupných zvyklostí. V Bratislave centrum nežije, je najviac zdevastovaná developmentom, zvyklosti ktoré tu boli, zanikli, opisuje P. Štecko.

Reality sú výrazne preferovanou investičnou príležitosťou pre našich klientov, hovorí Martin Ďuriančík, Investment Manager z Tatra Asset Management. Opatrnosť je však na mieste najmä vzhľadom na nové kancelárske projekty vo výstavbe. Očakáva veľký tlak konkurenčného boja. Podobná situácie je aj v obchode, kde sa síce už toľko nestavia, ale kapacita je taká veľká, že bude trvať ešte niekoľko rokov, kým sa naplní. Investičné príležitosti vidí skôr mimo Bratislavy. Ide najmä o menšie obchodné centrá, big boxy, retail parky a najmä logistické a priemyselné nehnuteľnosti, kde je pomer výnosovosti a rizika priaznivý.

Správanie troch najväčších developerov podľa M. Barnáša zvyšuje komfort príchodu zahraničných investorov do Bratislavy. Ak sa developeri pustia do realizácie všetkého, čo je nakreslené a má povolenia, bude to dobrá správa pre nájomcov, ale nie dobrá pre prenajímateľov a investorov. Reálne by sa podľa neho mohla realizovať tak tretina až dve tretiny z plánov, čo by bolo na hrane.

Podľa P. Ganscha Bratislava ešte nie je v takej zlej situácii, ako napríklad Praha, kde je neobsadenosť kancelárií 17 percent a niektorí prenajímatelia to majú veľmi ťažké. Podobne je to aj v Budapešti.

M. Klégr upozorňuje, že Bratislava má asi najvyššiu nasýtenosť obchodnou plochou spomedzi hlavných miest na svete. Je to podľa neho dané tým, ako sa štátna správa na Slovensku stavia k povoľovaniu projektov a územnému plánovaniu. Priestor pre ďalšie väčšie nákupné centrum nevidí. Nehovorím, že by autobusová a železničná stanica nepotrebovali zásadnú koncepčnú zmenu, ale zmena na plnohodnotné nákupné centrum nie je tou správnou zmenou, myslí si.

Aj podľa P. Ganscha už v Bratislave bola prekročená čiara.

Pôvodná správa

Neprepáľme to, vyzýva 9. ročník TREND konferencie Reality a development (28.5., hotel NH Gate One, Bratislava). Poukazuje tým na časy, keď realitní hráči do bubliny dúchali dovtedy, kým nespľasla. O biznise budeme hovoriť v štyroch okruhoch.

9.00 – 10.30 SPOLOČNÁ REČ SAMOSPRÁVY, DEVELOPEROV A OBYVATEĽOV

Ako zladiť záujmy zúčastnených strán tak, aby developer neprišiel o svoju investíciu a aj sused jeho projektu bol spokojný? A aby samospráva mala plusový bod pred svojimi voličmi? Má vôbec mesto a mestské časti urbanistickú víziu rozvoja alebo len odpovedajú na dopyt investorov?

• Miroslav Hrušovský, Head of Project Development, Penta Investments
• Rudolf Kusý, starosta, Mestská časť Bratislava – Nové Mesto
• Peter Kysela, Managing Director, Atrios
• Ivo Nesrovnal, primátor hlavného mesta, Bratislava
• Albert Wimmer, architekt Hauptbahnof, Viedeň

10.30 – 10.50 PRESTÁVKA

10.50 – 12.10 SLOVENSKÝ NÁKUPNÝ OŠIAĽ I PRÁZDNE KANCELÁRIE

• Miroslav Barnáš, Konateľ a Vedúci oddelenia investičného poradenstva, JLL Slovensko
• Martin Ďuriančík, Investment Manager, Tatra Asset Management
• Philipp Gansch, Development Manager CZ/SK, Immofinanz
• Milan Klégr, CEO Bory Mall, Penta Investments
• Martin Mendel, advokát, Dentons
• Peter Štecko, majiteľ, Medusa Group

12.10 – 13.10 OBED

13.10 – 14.30 OD PANELÁKOV PO BROWNFIELDY

Na Slovensku je stále množstvo budov, ktoré sa dajú po rekonštrukcii využiť na rôzne druhy bývania, na kancelárie alebo na kultúrne účely. Aké možnosti takéto budovy ponúkajú? Oplatí sa ich rekonštruovať? Ako sa do investície pustiť, aby bola komerčne zaujímavá? Vedia si s nimi architekti kreatívne poradiť a realitní makléri následne predať?

• Ľuboš Čema, projektový manažér, Iuris
• Martin Jančok, architekt, Plural
• Martin Koiš, Karlín Group
• Martin Paško, architekt, Design Factory and Refinery Gallery
• Tomáš Šebo, architekt, Šebo Lichý

14.30 – 14.40 PRESTÁVKA

14.40 – 16.00 NÁŠ MALÝ BYTOVÝ BOOM

Vývoj predaja bytov v posledných mesiacoch motivuje oprášiť slovíčko boom. Pribúdajú nové rezidenčné projekty v hlavnom i krajských mestách. Investori rozmrazujú svoje niekoľko rokov staré plány. Pre koho však stavať, pokiaľ chcete uspieť aj o niekoľko rokov? Oplatí sa zvyšovať ceny bytov alebo netreba byť nenásytný? A čo na to starostovia, za akých podmienok akceptujú developera u seba „doma“?

• Vladimír Lakatoš, vedúci oddelenia financovania nehnuteľností, Tatra banka
• Milan Murcko, generálny riaditeľ, YIT Reding
• Juraj Ťahún, Head of Sales, Lucron Development
• Martin Zaťovič, starosta, Mestská časť Bratislava – Dúbravka
• Filip Žoldák, partner, Herrys

Ako každý rok, aj tento sa budeme snažiť, aby boli prínosom nielen moderované diskusné panely s otvorenými debatami, ale aj stretnutia, výmena kontaktov a spoznávanie nových ľudí. Registrovať sa môžete priamo na našom webe, kde nájdete aj ďalšie informácie.