Budú ešte na Slovensku nové obchody?

Nedávno sme diskutovali na jednej realitnej konferencii o potenciáli obchodných centier na Slovensku. Názory boli rôzne a škoda tak krátkeho času pre tak zaujímavú tému. Preto by som chcel využiť tento priestor, aby sme pokračovali a dospeli snáď k nejakému záveru aj vďaka komentárom ľudí, čo sa v tejto oblasti pohybujú.

Zdá sa, že potenciál pre obchodné centrá je u nás vyčerpaný alebo, že sa k tomu limitne blíži. Napriek tomu si stojím za názorom, že možnosti tu stále sú.  Kým to trošku rozviniem, odpoviem si sám na otázku čo vlastne je obchodné centrum. Je to miesto, kde ľudia trávia čas. V zásade môžeme obchodné centrá rozdeliť na dva typy a to obchodno-spoločenské centrum a čisto nákupné centrum. Ten prvý typ centra je určený pre ľudí, ktorí prídu nakúpiť a hlavne využijú svoj čas na korzovanie po obchodoch, stretávanie pri káve, či rande v kine. Každé takéto centrum by teda malo mať okrem obchodov promenádu s prevádzkami pre oddych a stretávanie . Druhý typ centra je pre zákazníkov, ktorí neradi korzujú, potrebujú rýchlo zaparkovať, nakúpiť čo potrebujú a zasa rýchlo odísť.

Vzhľadom k dobe, v ktorej dnes žijeme by som povedal, že úspešnejší typ je číslo dva. Nie len preto, že sa väčšinou jedná o jednoduché objekty umožňujúce poskytnúť nájomcom omnoho nižšie náklady na nájom ako v štandardnom shopping malle, ale aj preto že tam strávime omnoho menej času nakupovaním. Človek je však tvor pohodlný a má rád čas pre seba. Preto našťastie existujú aj obchodno-spoločenské centrá, ktoré sú okrem praktického prínosu pre spoločnosť aj väčšinou aj možnosťou pre skrášlenie nášho okolia samotnou architektúrou objektu. Veď predsa ak už chceme tráviť náš čas v budove, mala by nejako vyzerať a možno byť aj ohľaduplná pre zdravie.

Pre príklad, ktorý čoskoro ukáže ktorý typ je obľúbenejší nemusíme ísť ďaleko. Nie len Bratislavčania si všimli, že pri Avione vyrastá nová nákupná zóna. Rozdiel medzi nimi je zjavný. Kým Avion je miestom, kde sa môžeme najesť, dať si kávu alebo zahrať hokej, nová zóna je miestom, kde nakupovanie bude zrejme rýchlejšie a myseľ nakupujúceho zrejme nebude zbytočne blúdiť po obchodoch, kde by neplánovane minul peniaze.

Kde teda má zmysel pripravovať nové projekty? Nie je žiadnym tajomstvom, že v súčasnosti expandujú viaceré potravinové reťazce. Na nich sa viažu potenciálni nájomcovia so spotrebným tovarom ako oblečenie, obuv, drogéria a podobne. Potravinár je teda základ fungujúceho obchodného centra. Ak sa pozrieme na mapu Slovenska, stále nájdeme priestor pre potravinárov. Od veľkosti spádovej oblasti potom závisí veľkosť formátu potravinára a veľkosť celkovej prenajímateľnej plochy. Budem trošku konkrétnejší.

Pozrime sa napríklad na Prešov. V súčasnosti je jediným miestom pre nakupovanie v hlavnom meste Šariša obchodné centrum MAX. V príprave je viacero projektov obchodných centier a nechcem polemizovať ktoré z nich je lepšie alebo horšie. Lokalitne sú všetky relatívne blízko centra mesta a teda rozdielny parameter určujúci úspech môže byť nastavenie ekonomiky projektu a výsledné číslo nájmu na m2. Zahraničné reťazce budú veľmi zvažovať otvorenie nových obchodov na východe Slovenska a cena nájmu bude hrať hlavnú úlohu. Ešte chvíľu zostanem na východe, v jej metropole, Košiciach. Obchodné centrá sú dnes lokalizované v juhozápadnej časti mesta. Novinkou je samozrejme Aupark v centre mesta. Čo ale sever mesta? Sú tam sídliská Dargovských hrdinov a Ťahanovce, ktoré vytvárajú masívnu spádovú oblasť, a to nehovorím o vjazde do mesta od Prešova. Problémom v tejto lokalite sú pozemky. Mesto by si veľmi prialo „upratať“ zónu Magnezitárska, avšak cenové požiadavky za kontaminovanú pôdu v tejto lokalite prevyšujú reálnosť možných projektov. Známa kauza Ťahanovských lesov sa už skončila a tak ani v tejto lokalite zrejme tak skoro nákupné centrum nevyrastie. Aj keď potenciál tu určite je. Ešte by sme možno našli pár podobných prípadov na Slovensku ale je pravda, že veľa ich už nie je.

Inou možnosťou sú ale retailové boxy, ako som spomínal vyššie. Sú to v súčasnosti veľmi obľúbené projekty a viacero investorov naháňa vhodné pozemky. Veľkosť takéhoto projektu záleží na veľkosti mesta, ale dá sa povedať, že už aj v mestečku od 10.000 obyvateľov by sa nechal osadiť menší nájomný objekt k potravinárovi. Výhodou sú nízke nájmy, ktoré si majiteľ objektu môže dovoliť vďaka jednoduchosti stavby. Opäť je ale kľúčový potravinár. Pre takéto projekty nájdeme priestor ešte v mnohých mestách a mestečkách na Slovensku.

Nie len veľkosť projektu je významným faktorom ovplyvňujúcim  úspech projektu. Aj architektúra do značnej miery ovplyvniť budúcnosť obchodného centra. Je umením architekta, aby dokázal z možnej podlažnej plochy vyťažiť maximum, zároveň s citom navrhnúť jednoduchosť stavby, prehľadnú orientáciu pre zákazníkov  v budove a tiež je exteriérový a interiérový vzhľad.  Ako príklad veľmi rád uvádzam brnenské obchodné centrum Olympia. Napriek tomu, že sa v podstate jedná o jednoduchý objekt, má svoje ocenenia za architektúru a ľudia tam radi nakupujú napriek tomu, že je mimo mesta. Je úspešná práve preto, že sa podarilo zladiť všetky parametre. Obecne však platí, že všetko musí byť v dnešnej dobe podriadené ekonomike. Architekt musí udržať svoju kreativitu na uzde a spolu s investorom, väčšinou snažiacim sa postaviť „škatuľu“,  musia nájsť rozumný kompromis.

Verme teda, že u nás ešte vyrastú nákupné centrá, ktoré budú úspešné a kde budeme radi tráviť čas nakupovaním. Ako som povedal na začiatku, potenciál tu stále je.