Boom, pády, úsmevy a prepady. Čo ďalej

Aktualizované (16:05)

Panelisti sa zhodli, že projekty sú v súčasnosti lepšie premyslené a kvalitnejšie. Podľa Jozefa Ilčíka, konateľa spoločnosti Perfect Home (autor seriálu Rande s realitou) developerovi nič iné nezostáva, len zapracovať na kvalite.

„Trend je dobrý, zo strany klientov je ďaleko väčší tlak. Na Slovensku však nepoznám fenomenálne dielo, ktoré je vábivé a dokáže očariť. Poznám dobré projekty, kde sa ale cena bytu začína od 300-tisíc,“ dodal J. Ilčík. Problémom podľa neho býva nekonzistentnosť v rámci projektu, keď napríklad jedno poschodie je dobré, ďalšie zlé, lebo ho robí iná partia.

„Kvalita sa zlepšuje aspoň na papieri. Už nevidíme dvojizbové byty s výmerou 90 m2. Znižuje sa metráž, zlepšuje sa funkčnosť, architektúra,“ skonštatoval Ján Palenčár, riaditeľ Urban & Partner.

Aktualizované (15:50)

Pred krízou bola situácia, kedy sa všetci stali developermi v snahe zarobiť a nové byty pribúdali v tisíckach. Kríza priniesla pád novej ponuky a aktuálne podľa Filipa Žoldáka, partnera spoločnosti Herrys, pribúda v nových projektoch už len do tisícky bytov ročne.

Okrem ponuky však spadol aj dopyt a to na tretinu úrovne roku 2008. Postupne tempo rastie, nedosahuje ale úrovne z minulosti. Vtedy sa predávalo šesť bytov mesačne na projekt, dnes to nie sú ani tri. „Dopyt sa sústreďuje na dokončené novostavby. Tie sú takmer o dve stovky eur bez DPH lacnejšie ako je priemer,“ dodal F. Žoldák. Predáva sa však viac bytov ako developeri na trh dodávajú. Otázka teda znie, či bude v roku 2015 nedostatok bytov a čo sa stane s cenou.

Aktualizované (14:30)

Popoludňajšiu snahu mesta a developerov, nájsť spoločnú reč, odštartoval šéf úradu plánovania mesta Viedeň Kurt Puchinger, ktorý poukázal na niekoľko príkladov spolupráce medzi mestom a developerom u susedov.

Vziať si príklad z Viedne si môže podľa hlavnej architektky Ingrid Konrad aj Bratislava. Mesto prirovnala k vlaku, kým za hranicami v Rakúsku kolesá melú kontinuálne, bratislavský vlak ide raz pomalšie, inokedy rýchlejšie. „Niekedy vlak zastaví a ja neviem prečo, niekto nastúpi, iný vystúpi a ja neviem prečo,“ skonštatovala I. Konrad. Negatívom samosprávy je jej izolovanosť a nepochopenie, čo sa deje vonku.

Predseda predstavenstva HB Reavis Slovakia Slavomír Jankovič podotkol, že spomínaný vlak občas prechádza aj cez tunel. "Vidím aj svetlo na konci tunela, len dúfam, že to nie je protiidúci vlak," zažartoval. Pripomenul, že V iedeň má viac ako dvetisíc územných plánov zón. Vďaka tomu sú jasne stanovené podmienky, do akej výšky sa môže stavať.

"Developer vie, že sa nestane obeťou manipulácie, že konkurencia sa nebude rozpínať na jeho úkor,“ porovnal S. Jankovič. V Bratislave jasné pravidlá chýbajú, rovnako ako dialóg ako pracovná metóda. Územný plán by mal byť podľa neho živý organizmus, dokument ktorý sa dá modelovať, nie však anarchia. „Pokiaľ tu budú politické nominácie namiesto odborných, dialóg tým bude vždy trpieť,“ dodal S. Jankovič.

Podľa Andreja Alexyho, architekta z Alexy&Alexy architekti komunikácia medzi investorom a mestom neprebieha ako rovnocenný dialóg. Taktiež upozornil na chýbajúce územné plány zóny. Pozemky mesta sa podľa neho z väčšej miery rozpredali, a to skôr, ako sa ujasnilo, čo na nich bude.

Základné pravidlá nechýbajú len developerom, ale aj zástupcom samosprávy. Ak nie sú, jedna alebo druhá strana môže ich absenciu zneužívať, upozornil starosta Chorvátskeho Grobu Miroslav Marynčák. Na oboch stranách, mesta aj developera, funguje neodbornosť, lenivosť aj korupcia. „Situácia je havarijná. Sme strašne ďaleko od toho, aby sme sa podobali Viedni,“ dodal M. Marynčák.

Aktualizované (12:15)

Panel o kanceláriách a obchodoch priniesol na úvod úsmevné, až absurdné čísla o plánovaných nových kancelárskych priestoroch – 600-tisíc m2 v priebehu štyroch rokov. „Často sú nakreslené na neveľmi zmysluplných miestach a skôr ide o pokus zhodnotiť pozemok kúpený v dobe, kedy sa všetko kupovalo za nezmyselné ceny. Neodrážajú vôbec realitu trhu,“ skonštatovala Pavlína Hajnová, šéfka Centers Data.

Z hľadiska obchodov na papieri aktuálne nie sú nakreslené žiadne obchodné domy, ktoré potrebujú atmosféru a tá je drahá. Viaceré chystané nákupné centrá tiež zrejme zostanú len v rovine úvah. Slovensko by sa však v priebehu štyroch až piatich rokoch mohlo stať veľmocou v kategórii retailových parkov. Ide o nízkonákladové projekty, „krabice“ na okraji miest. „Sú to projekty jediné schopné utiahnuť nižšie nájomné, ktoré je možné pýtať mimo hlavného mesta,“ dodala P. Hajnová.

V nákupných centrách musia správcovia bojovať o nájomcov a tí majú tendenciu zneužívať situáciu. „Hoci nevykazujú obraty, ktoré by naznačovali krízovú situáciu, skúšajú, čo si môžu dovoliť,“ uviedla Silvia Oravkin Matejová zo spoločnosti DTZ, ktorá sa stará o Euroveu.

Niektoré značky, ktoré by v minulosti nešli do mesta pod 100-tisíc obyvateľov v súčasnosti znižujú hranice a v prípade dobrej spádovej oblasti nevylučujú ani príchod do mesta s 30-tisíc obyvateľmi, porovnal Ermanno Boeris, výkonný riaditeľ poradenskej spoločnosti Colliers Slovakia

Pri pohľade na kancelársky trh hrá pri hľadaní vhodného miesta v Bratislave najdôležitejšiu otázku možnosť parkovania, cena bola v prieskume portálu kancelárie.sk druhý a tretí najdôležitejší faktor – v podobe výšky nájmu a prevádzkových nákladov, skonštatoval Robert Čambal z kancelárie.sk. Trendom boli a zrejme aj do budúcna budú renegociácie.

Ako vidí tento segment zahraničie priblížil Gernot Weingraber z rakúskej CA Immo. Firma už pred štyrmi rokmi vsadila na „zelenú kartu“. Odkúpila pozemky v centrách a stavia tam budovy, ktoré sú šetrnejšie k životnému prostrediu. „Predpokladáme, že na napätých trhoch takto získame konkurenčnú výhodu. Niektorí nájomcovia vyžadujú certifikované budovy a taktiež už fungujú realitné fondy, ktoré kupujú výlučne zelené budovy do portfólia,“ dodal G. Weingraber.

Ako glosovala P. Hajnová, „zelené budovy sú pekné, len kto ich má zaplatiť“ pýtajú sa podľa nej nájomcovia v Prahe. Záujem o takéto budovy majú v našom regióne skôr veľké medzinárodné firmy.

Aktualizované (10:20)

Cena peňazí podľa Miroslava Hladkého, vedúceho oddelenia projektového financovania v Tatra banke, výrazne stúpla a kapitál je úzkoprofilový tovar. Situácia z hľadiska možnosti získať peniaze na projekt sa v súčasnosti mierne zlepšuje. Naďalej však platí, že banky sa snažia vyberať si najlepšie projekty.

Po projektoch na Slovensku sa obzerá aj rakúska Hypo – Bank Burgenland, ktorá sa takto podľa country manažéra Petra Kordoša snaží diverzifikovať úverové portfólio. Hoci je slovenský trh malý, nezažil také enormné otrasy, veľkou výhodou je euro. Napríklad klienti v Maďarsku krvácajú na menovom riziku. Banka si projekty vyberá individuálne. Kľúčové je, aby si našli konečného spotrebiteľa.

Napriek opatrnejšiemu prístupu bankových domov sa nájdu aj projekty, o ktoré sa finančné domy bijú. Podľa Roberta Horvátha, partnera v Gradial Investment Management, ide o rezidenčné projekty, pri ktorej bola správne nastavená kombinácia zacielenia na segment, štandardu v pomere k cene a konečnej ceny.

Keď sedí miesto a zákazník, developerovi aktuálne stačí 30 až 40 percent vlastného kapitálu. S desiatimi percentami, bežnými v predkrízových časoch, to však už nejde, skonštatoval Ivan Čarnogurský, generálny riaditeľ Ipec Group.

Tlak na dobrú lokalitu a dobré meno developera podľa Petra Jánošiho z PointPark Properties spôsobil veľké regionálne rozdiely. Z približne 1,3 milióna štvorcových metrov logistických priestorov je 80 až 85 percent v Bratislave a blízkom okolí. Banky lokality mimo tejto oblasti považujú za rizikové a požadujú minimálne 90, niekedy až stopercentnú obsadenosť. Potenciál je preto vo výstavbe na mieru.

Pôvodná správa (zverejnená 5:40)

Realitný biznis na Slovensku si prežil roky boomu, neskôr roky pádu, svetlých vyhliadok a opäť prepadu. V roku 2012 čelí hrozbe konca sveta.

Biznis s nehnuteľnosťami môžu pred pádom do sfér nedôveryhodnosti zachrániť zodpovednejší developeri, načúvajúci urbanisti a optimisticky naladení kupujúci. Ukazuje sa, že napriek zlej nálade na trhu a neochote zadlžovať sa majú dobré projekty odbyt. Ale ako postaviť „ihlu v kope sena“?

V rámci štyroch diskusných panelov sa na tieto a mnohé ďalšie otázky pokúsi odpovedať dnes prebiehajúca TREND konferencia Reality a development 2012.

Na programe sú štyri témy:

Podporia banky nový development a aký to bude? Alebo sa treba obzerať po alternatíve? Kde ju nájsť?
Ako urýchliť proces prípravy nového projektu? Developeri strácajú čas a peniaze v spomalenej práci samospráv. Úradníci zase čelia nepripraveným dokumentom. Ako nájsť spoločnú reč?
Kancelárie a obchody sú úzko naviazané na vývoj ekonomiky. Pre koho ich stavať? V akých rozmeroch a štandardoch? Čo s končiacimi nájomnými zmluvami? Kde sa ešte vojdú obchody?
Niektoré byty sa predávajú a iné ani za svet. Chýba im kvalita, mierka človeka alebo nepoznajú svoju cieľovú skupinu? Čo cena, vyženie kupujúcich do starých bytov?

Portál TRENDreality.sk bude online prinášať to naj počas celého dňa.