Je nereálne si myslieť, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sa jednomyseľne dohodnú na zatepľovaní bytového domu. Predchádza tomu niekoľko hlasovaní či už na chodbe alebo v kočikárni. V prípade zlého technického stavu však skôr či neskôr väčšina vlastníkov pristúpi k obnove a tí prehovoria aj ostatných vlastníkov. V tomto bode je veľmi dôležitá postupnosť krokov a výber partnerov.
Napriek tomu, že sa o obnove bytových domov hovorí už dlho, je stále ťažké zabezpečiť bezchybnú rekonštrukciu. Pred samotnou revitalizáciou bytového domu by mal byť pre vlastníkov bytov najpodstatnejší výber skúseného projektanta. Odporúčame, aby sa nespoliehali na známych, ktorí im odporučia realizačnú firmu bez dôkladne pripravenej projektovej dokumentácie nezávislým projektantom.
Komplexnosť obnovy
Čo všetko bude zahŕňať obnova bytového domu? Majú o tom rozhodovať vlastníci bytov a nebytových priestorov, správca, projektant či realizačná firma?
Jednoznačne skúsený a autorizovaný projektant ušetrí vlastníkom nemalé finančné prostriedky. Pomôcť vlastníkom s jeho výberom môže príslušný stavebný úrad, správca alebo môžu osloviť projektantov na základe referencií od vlastníkov iných bytových domov. Pri výbere projektanta by rozhodne nemal chýbať zoznam vypracovaných referenčných projektov. V cenových ponukách by mala byť uvedená cena, rozsah dokumentácie, autorského dozoru, ako i lehota vypracovania dokumentácie. Spravidla trvá vypracovanie kvalitnej dokumentácie a vybavenie potrebných potvrdení tri mesiace.
Čo má obsahovať projektová dokumentácia?
- Súhrnnú technickú správu,
- Projekt požiarnej ochrany,
- Tepelno-technické posúdenie budovy,
- Stavebno-technický prieskum a statické posúdenie v prípade odstraňovania systémových porúch bytového domu,
- Architektonicko-stavebnú časť (Výkresovú dokumentáciu, ktorá obsahuje výkresy súčasného a navrhovaného stavu: situácia, pôdorysy, rezy, pohľady, konštrukčné detaily stavby, rozhodujúce detaily zatepľovacieho systému, statický posudok zateplenia),
- Plán organizácie výstavby,
- Výkaz výmer stavebných prác a materiálov,
- návrh farebného riešenia fasády.
Ak vlastníci budú žiadať o úver Štátny fond rozvoja bývania, správca bytového domu doplní projektovú dokumentáciu o tabuľku - špecifikáciu bytov v bytovom dome (podlažie, číslo bytu, výmera podlahovej plochy bytu).
Vďaka detailne spracovanému projektu na obnovu domu vedia vlastníci zadať konkrétne podmienky na výber zhotoviteľa, bez rizika rôznych nedorozumení, či už neúmyselných alebo úmyselných. Oba prípady sú totiž nepríjemné a ich náprava sa málokedy zaobíde bez navyšovania rozpočtu. Najhorším prípadom je, ak sa na nedostatky v projekte príde až v priebehu prác, keď už sú finančné prostriedky obmedzené a problémy je potrebné vyriešiť. Vtedy môže situáciu zachrániť iba dobrá zmluva o dielo a pevné nervy. Je potrebné si uvedomiť, že kvalitná a dôsledná projektová dokumentácia chráni záujmy vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo vzťahu k realizačnej firme. Ak realizačná firma nepostupuje podľa projektovej dokumentácie, vlastníci majú v rukách tromf a majú možnosť sa brániť.
Získanie potrebných povolení
Zástupca bytového domu požiada o vydanie stavebného povolenia alebo ohlási stavebné úpravy (je nutné predložiť kompletnú projektovú dokumentáciu, list vlastníctva, výrez z katastrálnej mapy a písomný súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov s rozsahom stavebných prác). V niektorých mestách je potrebný k farebnému riešeniu fasády súhlas od hlavného architekta mesta alebo odboru územného plánovania.
V prípade, že bytový dom patrí do pamiatkovej zóny mesta, vlastníci budú musieť požiadať o stanovisko aj pamiatkový úrad. Okruh potrebných povolení uzatvára vyjadrenie obvodného úradu životného prostredia. Časovo treba počítať s dvoma až troma mesiacmi, kým vlastníci bytov a nebytových priestorov dostanú potrebné stavebné povolenie alebo súhlasné stanovisko k ohláške.
Výber najvhodnejšieho spôsobu financovania bude ďalším krokom, o ktorom sa dočítate neskôr.
Autorka pôsobí v spoločnosti Bratislavský výškový servis, s.r.o.
