Ako predpovedať realitnú bublinu

Teo Nicolais prednáša na svetoznámej americkej univerzite v Harvarde a zaoberá sa realitným trhom. Podľa jeho príspevku na univerzitnom blogu možno odhadnúť, kedy sa bublina opäť nafúkne a potom zasa spľasne. Celý cyklus má pritom štyri opakujúce sa fázy, príchod krízy sa dá ľahko vytušiť.

Štyri fázy preskúmali už v roku 1879, ide o zotavenie, rozpínanie, pretlak ponuky a recesiu. Táto štvorica sa v posledných dvoch storočiach neustále strieda a vo viac či menej pravidelných intervaloch vytvára rovnaké krivky rastu i prepadu cien nehnuteľností. Kde sme teraz?

Fázy realitného cyklu Zdroj: Mueller, Real Estate Finance 1995

Fáza 1: Zotavenie

Cena pozemkov je v tejto časti najnižšia vôbec. Populácia však zaznamenáva rast, čo zvyšuje dopyt po službách a tovaroch. Aby sa opäť naštartovala ekonomika, vlády a centrálne banky zasahujú. Napríklad nízkymi úrokovými sadzbami, čo nápadne pripomína dnešnú situáciu.

Rastúci dopyt a lacné peniaze vedú k rozširovaniu biznisov. Firmy prijímajú zamestnancov, stavajú továrne a kupujú nové stroje. Klesá počet prázdnych budov, keďže sa ľudia a spoločnosti sťahujú do predtým neobsadených objektov. To všetko vedie k nárastu cien pozemkov.

Fáza 2: Rozpínanie

Prechod z prvej fázy do druhej nastáva vtedy, keď obyvatelia a firmy obsadili väčšinu ponúkaných budov. Neobsadenosť klesá a voľných priestorov na trhu je čoraz menej. Majitelia zvyšujú nájmy, a keďže veľká časť ich nákladov je fixná, rastie ich profit. Vidina lepších ziskov láka na výstavbu nových projektov i rekonštrukciu existujúcich.

A hoci ekonomika nás učí, že trh si sám zreguluje dopyt a ponuku, pripomína T. Nicolais, v realitách to neplatí. Dôvodom je príliš dlhé obdobie, kým ponuka dorovná dopyt. Postaviť novú budovu totiž trvá jeden až dva roky, spolu s prípravnou fázou môže ísť pokojne aj o 3 až 5 rokov, nehovoriac o získaní financovania. Na Slovensku toto obdobie ešte predlžujú nejasné schvaľovacie procesy.

Takže kým trh dobehne rast záujmu, ktorý môže sám osebe odštartovať zo dňa na deň, celková ekonomická situácia je už úplne inde, ako vtedy, keď dopyt začal rásť. Počas celého tohto obdobia sa zvyšovali ceny nájmov a ponúk, ku koncu už ozaj rýchlo.

Prichádza kritický bod, kedy ceny pozemkov už neodrážajú súčasné trhové podmienky, ale očakávaný rast. Investori platia ťažké peniaze očakávajúc, že sa im pozemky zhodnotia. Boom oficiálne začal. Môže dospieť až do takej absurdnosti, ako hovorí príklad zo Španielska. Developer vo Valencii tu mohol počas boomu len na raste ceny pozemku zarobiť viac než zarobil na výstavbe samotného projektu na tomto pozemku.

Fáza 3: Prepísknutá ponuka

Prepálili sme to vtedy, keď dlhodobá obsadenosť projektov prekračuje priemerné hodnoty, čo ďalej tlačí na rast nájomného i cien bytov, kancelárií a pozemkov. Prvý znak, kedy trh začína padať je jasný – keď vzrastie zásoba nepredaných projektov a zvýši sa neobsadenosť.

Málokedy sa to deje rýchlo, nápoveďou je, že trh nasycuje obrovské množstvo projektov zo strednej časti druhej, rastovej, fázy. Nájmy a ceny ešte stále rastú, ale pomalšie než predtým až začínajú pomaly klesať. Skúsení developeri si všimnú túto zmenu a zastavia novú výstavbu, aby nedošlo k prepáleniu trhu. „Ak nájdete takého developera, dajte vedieť,“ ironicky vyzýva T. Nicolais.

Fáza 4: Recesia

Obsadenosť projektov klesla pod dlhodobý priemer a nová výstavba je zastavená, čo znamená pokles dopytu. Zo zotrvačnosti ale do ponuky prichádzajú kvantá stavieb z rastovej fázy, čo zvyšuje počet nepredaných bytov a komerčných priestorov, znižuje ceny a výnosy majiteľov pozemkov. Je to druhý neklamný znak veľkých problémov.

Tretí znak je medzi investormi asi najmenej obľúbený – rast úrokových sadzieb a sprísnenie podmienok financovania. „Áno, naozaj sa s tebou rozchádzam,“ hovoria vtedy banky. Rast cien totiž podľa T. Nicolaisa vždy skôr či neskôr privedie banky k boju s infláciou formou zvýšenia úrokov.

Dobrou správou je, že to zastaví aj posledných optimistov developerov, keďže novú výstavbu už nedokážu ufinancovať. Zlou, že je príliš neskoro pre projekty naštartované uprostred boomu. „Hudba už nehrá, ale na tanečný parket sa stále hrnú ďalší,“ píše prednášajúci na Harvarde.

Každých osemnásť rokov

Prepad realitného trhu má za následok problémy celej ekonomiky, výstavba je totiž jedným z najvýznamnejších ťahúňov hospodárskeho rastu, čo dokazujú aj Španielsko či Írsko. Ekonomický pokles vedie k ďalšiemu utlmeniu realít, nasledujú dražby pozemkov, projektov a krachy firiem. Na Slovensku to znamenalo odchod niekoľkých zahraničných firiem i ukončenie špekulatívnych biznisov.

T. Nicolais však za najfascinujúcejšiu na celom realitnom cykle považuje jeho pravidelnosť. Podľa predošlých štúdii totiž až na dve výnimky (druhá svetová vojna a rozdelenie boomu v roku 1979 zvýšením úrokových sadzieb) mali od jedného vrcholu k ďalšiemu vždy zhruba 18 rokov. To sa týka cien pozemkov.

Kde sme teraz?

Hoci štúdia sleduje situáciu v Spojených štátoch amerických, možno ju aplikovať aj na Slovensko. Podľa autora sa Amerika vlani nachádzala na začiatku druhej fázy, teda rozpínania. Pripomína množstvo miest, ktoré majú slabú ponuku prenájmov a masívnu zásobu nových projektov prichádzajúcich do ponuky.

Podobné možno vidieť aj na Slovensku, najmä najväčšom bratislavskom trhu. Od polovice minulého roka pribudli do ponuky stovky až tisíce nových bytov, ktoré sa rekordne rýchlo predávajú, hoci ešte nie sú postavené. Úrokové sadzby sú veľmi nízke, obavy investorov o euro i lacné peniaze motivujú k špekulatívnym nákupom.