Realitné fondy by na Slovensku mali vznikať už od budúceho roka. S týmto termínom počíta pripravovaná novela zákona o kolektívnom investovaní. Vznik fondov, ktoré budú investovať do nehnuteľností, si vynútil dopyt zo strany správcov i investorov.
Využiť konjunktúru domáceho realitného trhu bolo doteraz drobným podielnikom odopierané. Hlavným cieľom právnej úpravy je tak „rozšíriť možnosti investovania“, tvrdí rezort financií.
Také horúce to však s rozširovaním investičných príležitostí nebude. Slovenské realitné fondy totiž nebudú pre každého.
Novela je zatiaľ iba v plienkach, už teraz je však jasné, že investícia bude obmedzená výškou sumy, ktorú musí podielnik zložiť. Akou, o tom sa diskutuje.
Reálny dopyt
Investovanie do nehnuteľností naberá vo svete na popularite. Najmä po páde akciových trhov po septembri 2001 sa tento spôsob ukladania úspor stal čoraz častejším.
Z toho ťažia realitné fondy, ktoré aj počas recesie na kapitálových trhoch dokázali svojim podielnikom zabezpečiť stabilný výnos medzi siedmimi až dvanástimi percentami ročne. Len v Nemecku založené realitné fondy podľa European Real Estate Yearbook 2005 spravovali vlani ku koncu októbra 88,8 miliardy eur. Prírastok oproti roku 2001 predstavuje viac ako 40 percent.
Slovenskí drobní investori však rast domáceho trhu s nehnuteľnosťami zatiaľ nemali možnosť využiť. Niektoré zahraničné realitné fondy vlastnia nehnuteľnosti aj na Slovensku.
Nemôžu však mať takzvaný európsky pas a teda sa aktívne predávať v ostatných krajinách EÚ. Záujemcovia ich môžu kúpiť iba na požiadanie.
Ešte vlani rezort financií TRENDU zdôvodňoval neexistenciu legislatívy pre realitné fondy nedostatkom dopytu zo strany investorov i správcov. Situácia sa zmenila. „Po takomto druhu investovania existuje reálny dopyt, preto sme sa rozhodli rozšíriť možnosti investovania na Slovensku,“ zdôvodňuje Vladimír Dvořáček, generálny riaditeľ sekcie finančného trhu Ministerstva financií SR.
A obavy z toho, že tú pravú chvíľu na zakladanie fondov nehnuteľností Slovensko už zmeškalo, nemajú ani správcovia. „Hovoríme tu o podnikaní na desiatky rokov. Nejdeme iba participovať na nejakom momentálnom boome na trhu s nehnuteľnosťami,“ zdôrazňuje výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností Ľubor Kyselý.
Len pre skúsených?
Možnosť využiť širšie možnosti však dostanú iba investori s istým stupňom bonity. Vstup do realitného fondu bude totiž podmienený minimálnou investíciou.
„Ak to má rozšíriť možnosti investovania, aký má obmedzenie zmysel?“ pýta sa predseda predstavenstva developerskej HB Reavis Group, a.s., Bratislava Ivan Valent. Minimálna vstupná suma je v špeciálnych fondoch štandard, argumentuje riaditeľ odboru finančných služieb ministerstva financií Ján Foltán.
Keďže s realitnými fondmi na Slovensku nie sú skúsenosti, podľa neho je limit úplne oprávnený. Nehnuteľnosti sú totiž menej likvidné ako cenné papiere. Kúpa a predaj nehnuteľnosti trvajú aj niekoľko mesiacov. „Cieľom je, aby do fondu nenastúpil investor s nevhodným investičným profilom,“ zdôrazňuje.
Predstava Úradu pre finančný trh o vstupnom minime je 40-tisíc eur, teda vyše 1,5 milióna korún, správcovské spoločnosti to však považujú za prehnané a navrhujú stotisíc korún. „Fondy nehnuteľností chceme maximálne priblížiť k bežným retailovo predávaným fondom. Ide o štandardný produkt, ktorý má miesto na trhu a bude obľúbený,“ domnieva sa výkonný riaditeľ Ľ. Kyselý.
Hoci význam limitu pripúšťa, tieto fondy sú podľa neho ideálne aj pri rozkladaní rizika investície. Často sa preto budú využívať ako doplnok k hlavným investíciám do tradičných fondov.
Príliš vysoký limit by ale drobných investorov o takúto možnosť pripravil. Ani investičná manažérka Czech and Slovak Investment Advisors (CSIA) Katarína Lindbergh obmedzenie nepovažuje za dobrý nápad. Poukazuje na príklad z ČR, kde je táto hranica milión českých korún, no skúsenosti sú skôr negatívne.
Kupovať aj stavať
Inak sa slovenské realitné fondy majú čo najviac podobať ostatným podielovým fondom. Samozrejme, s prihliadnutím na špecifiká realitného biznisu.
Nevyhnutné budú dlhšie lehoty z dôvodu menšej likvidity nehnuteľností. Legislatívne treba doriešiť aj to, aby fondy aj napriek absencii právnej subjektivity mohli vlastniť budovy. Spôsob, ako to zabezpečiť, sa zatiaľ hľadá.
Realitné fondy budú môcť kupovať okrem samých budov aj podiely v spoločnostiach, ktoré na trhu s nehnuteľnosťami podnikajú a budovy vlastnia či spravujú. Časť peňazí poputuje aj na developerskú a investorskú činnosť.
Podľa predsedu Predstavenstva J&T Globalu, a.s., Bratislava Petra Korbačku to realitné fondy na Slovensku budú aj využívať. Zaujímavé sú podľa neho všetky segmenty realitného trhu.
„V prvej fáze budú predovšetkým kupovať hotové projekty, neskôr vstúpia aj do novej výstavby, najmä bytov,“ domnieva sa. I. Valent si to však nemyslí. „Dobrý developer sa o zisk nebude chcieť deliť s fondom. A s developerom, pri ktorom sú pochybnosti, že projekt zvládne, zase nebude spolupracovať dobrý fond,“ tvrdí.
Podľa neho bude na Slovensku rezidenčný segment pre realitné fondy zaujímavý až vtedy, keď tu bude fungovať silný trh s nájomnými bytmi. Faktom však je, že investovať do bytového projektu v Bratislave sa chystá napríklad Czech and Slovak Property Fund Českej sporiteľne.
- Aké budú slovenské realitné fondy
Novela zákona o kolektívnom investovaní má od januára budúceho roku zaviesť špeciálne podielové fondy nehnuteľností. Pôjde o otvorené i uzavreté podielové fondy. Špeciálne podielové fondy nehnuteľností budú môcť priamo nakupovať nehnuteľnosti aj podiely vo firmách podnikajúcich v realitnom biznise. Budú môcť vykonávať aj investorskú a developerskú činnosť.
Od klasických podielových fondov sa budú fondy nehnuteľností líšiť dlhšími lehotami. Naplnenie minimálneho objemu majetku trvá tri roky namiesto šiestich mesiacov pri klasických fondoch. Vystúpenie z fondu bude trvať pol roka až rok namiesto dvojtýždňovej lehoty pri ostatných podielových fondoch. Jedna nehnuteľnosť, ktorú fond kúpi, nebude môcť presiahnuť pätinu majetku. Pri bežných fondoch je limit na jeden titul päť percent. Pre realitné fondy sa počíta s voľnejšími pravidlami poskytovania a prijímania pôžičiek. Kým bežný fond môže prijať pôžičky do výšky desať percent vlastného majetku, fondy nehnuteľností by mali môcť poskytovať a prijímať pôžičky až do dvadsať percent hodnoty majetku. A hypotéky budú prijímať do 50 percent.
Hodnota portfólia sa má na základe znaleckého posudku stanovovať raz ročne a tiež pri kúpe a predaji nehnuteľnosti. Pri otvorených podielových fondoch sa stanovuje a zverejňuje minimálne raz týždenne, pri uzavretých raz mesačne. Bežné špeciálne fondy majú túto povinnosť raz za tri mesiace.
Realitné fondy sa nemajú od tradičných líšiť v zverení činností – napríklad správu časti portfólia môže správcovská spoločnosť zveriť inej. Tiež sa počíta s rovnakými limitmi pre poplatky – spolu celkovo maximálne päť percent z objemu investície pre vstupný a výstupný poplatok.
Na nákup a investície však fondy potrebujú peniaze. „Preto bude dôležité, ako sa k realitným fondom postavia banky,“ myslí si P. Korbačka. Žeby sa so slovenskými realitnými fondmi roztrhlo vrece, sa však nedá očakávať.
Najhorúcejšie zatiaľ vyzerá záujem Slovenskej sporiteľne, ktorej česká sestra plní niekoľko realitných fondov. „Uvažujeme o tom,“ zatiaľ bez podrobností konštatuje hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Eva Güttlerová.
Na začiatok bude fond potrebovať aspoň jednu až dve miliardy korún, do roka by však táto suma mala narásť aspoň päťnásobne. Zvyšok si fondy vedia aj požičať a využiť leverage efekt.
Ak im banka poskytne financovanie lacnejšie, ako je celková výnosovosť projektu, rozdiel medzi výnosom a úverovými úrokmi skončí v zisku realitného fondu. „Takýmto spôsobom realitný fond dosahuje podstatne vyššiu výnosovosť vloženého vlastného kapitálu, ako keby zainvestoval do projektu výlučne vlastné peniaze,“ vysvetľuje Roman Krajčír, výkonný manažér projektového financovania Všeobecnej úverovej banky.
Ťažká konkurencia
Slovenské fondy nehnuteľností však podľa I. Valenta nikdy nebudú hrať prvú ligu. Vo fondoch, ktoré sa orientujú na strednú a východnú Európu, je v súčasnosti 10 až 15 miliárd eur, ktoré chcú ich správcovia minúť. Aj na Slovensku. „Slovenské fondy tým globálnym svojou veľkosťou nebudú môcť konkurovať,“ hovorí.
Na strednú Európu si brúsi zuby napríklad ING Property Fund Central Europe, ktorý si dal za cieľ 13,5-percetný čistý ročný výnos. Slovenský trh s nehnuteľnosťami však medzi „novými“ trhmi vyčnieva svojou dynamikou.
A že je lákavý aj pre realitné fondy, dokazujú fakty. V rebríčku najväčších realitných transakcií pod Tatrami figurujú fondy nehnuteľností na popredných priečkach.
Trojicu bratislavských biznis centier na Plynárenskej ulici kúpil vlani od izraelskej B.S.R. Group americký realitný investor Heitman prostredníctvom špecializovaného fondu založeného v Luxembursku. Dvojicu obchodných centier – košickú Cassoviu a žilinský Dubeň zaradil minulý rok do svojho portfólia fond rakúskej Meinl Bank.
Investičný fond so silou pol miliardy eur sa sústreďuje na obchodné prevádzkarne v Česku a na Slovensku. Dvojicu najstarších biznis centier na Plynárenskej ulici v Bratislave vlastní už dlhšie realitný fond patriaci do skupiny HVB. A nitrianske Centro Nitra spolufinancuje fond, ktorý kontroluje Deutsche Bank.
Bratislavské Galvaniho Business Centrum má takisto za majiteľa realitný fond. Ide o rakúsky Sparkassen Immobilien patriaci do Erste Group.
- Ďalšie možnosti
Okrem investícií do realitných fondov, ktoré môžu nehnuteľnosti kupovať priamo, jestvujú aj fondy investujúce do spoločností aktívnych v realitnom biznise. Ide teda vlastne o sektorový fond. V Európe je na výber z viac ako stovky spoločností, ktoré podnikajú v oblasti nehnuteľností a sú kótované na burze. Ich benchmarkom je index EPRA (European Public Real Estate Association). Celková trhová kapitalizácia dosahuje 86 miliárd eur. Odporúčaná minimálna doba zotrvania vo fonde je podobná ako pri akciách všeobecne. Teda v závislosti od situácie na trhu päť až 10 rokov.
Investíciu do akcií realitných firiem však netreba považovať za čisto akciovú, ale viac bezpečnú. „V čase poklesu akciových trhov sa investícia do nehnuteľností osvedčila ako konzervatívna. Fond ESPA Stock Europe-Property vtedy zarobil 12,7 percenta ročne,“ zdôrazňuje Dieter Kerschbaum z rakúskej správcovskej spoločnosti Erste-Sparinvest. Solídne výnosy v podobe vysokých dividendových ziskov očakáva aj naďalej. Preto sú podobné fondy čoraz obľúbenejšie. Nedávno priniesol významný americký správca Fidelity vlastný medzinárodný fond. Jeho vytvorenie zvažoval niekoľko rokov, no až teraz si podľa slov manažéra fondu Steve Bullera boli istí, že trh ponúka dosť titulov a je dostatočne veľký aj z pohľadu ich celkovej hodnoty.
Aj slovenskí správcovia dostali chuť pustiť sa do tohto biznisu. Asset Management Slovenskej Sporiteľne plánuje predaj fondu nakupujúceho akcie realitných firiem spustiť ešte v tomto roku. Malo by ísť o fond zo skupiny Erste Bank. Na Slovensku nebude takýto fond úplnou novinkou. Už v minulosti niektoré slovenské správcovské spoločnosti využívali trh s nehnuteľnosťami použijúc podobný model. Napríklad vo fondoch Prvej penzijnej sa dali nájsť akcie či dlhopisy hneď niekoľkých spoločností, ktorých predmet činnosti súvisí s nehnuteľnosťami. Czech Property Investments (CPI) priamo alebo prostredníctvom dcérskych spoločností vlastní byty či obchodné centrá v celej Českej republike.
Okrem fondov nakupujúcich akcie firiem z realitnej brandže sú investorom k dispozícii aj certifikáty, ktoré ponúkajú garanciu vloženého kapitálu a participáciu na výnose. Realitné certifikáty majú ako podkladové aktívum akcie realitných investičných trustov (REITS). To sú spoločnosti, ktoré prenajímajú, investujú, vyvíjajú a spravujú nehnuteľnosti. „Ich charakteristickým znakom je, že sú oslobodené od podnikovej dane z príjmu, plynúcej z prenájmu nehnuteľností. Zároveň musia vyplácať najmenej 90 percent zisku formou dividend,“ vysvetľuje Marek Janecky z ABN AMRO Asset Managementu (Czech). Z toho plynie ich vysoký dividendový výnos – päť percent v USA a štyri v EÚ, dopĺňa. Nominálna hodnota týchto certifikátov, ktoré ABN AMRO vydáva, je tisíc amerických dolárov.
Ilustračné foto – Miro Nôta, Foto – Vlado Benko
