Veľkí hráči diktujú nákupným centrám

Predvianočné nákupy sú za nami. Zákazníci míňali, obchodníci predávali, kasy sa plnia, majitelia nákupných centier sa tešili z plných pasáží. Aj pre nich znamenajú vyššie príjmy z nájomného, lepšiu návratnosť investícií. No peniaze k nim neprídu samy. Treba o ne bojovať, súťažiť s konkurenciou, sledovať nájomníkov, odfiltrovať špekulantov.

Časy, keď sa obchodníci bili o miesto v nákupnom centre, odplávali s krízou dolu vodou. Nadol to ide aj s výškou nájomného. Vyberať si môžu len najlepšie centrá so skvelou polohou, dobrým menom a premysleným mixom obchodov a služieb. Ostatní zbierajú, čo ostane.

Špekulanti a diktátori

„Podvodníci sa množia ako huby po daždi, analyzujeme históriu a prepojenia každého nájomníka ako detektívi,“ sťažuje sa majiteľ niekoľkých menších nákupných centier v slovenských regiónoch. „Prenajmú si priestory, mesiace nás zavádzajú, že určite zaplatia. Po roku sa cez noc vysťahujú z nákupného centra a tvária sa, ako by nás nikdy nevideli.“ Vysvetľuje, že nepoctiví obchodníci neustále menia názvy firiem, vyhýbajú sa osobnému kontaktu a občas sa zakrývajú aj papierovým majiteľom z inej stredo- alebo dokonca západoeurópskej krajiny. Keď majiteľ centra dlžné nájomné vymáha, exekútor napokon zistí, že obchodníci predávajú tovar inej firmy a nemožno im ani nič zobrať.

Zdroj: Maňo Štrauch

Dokonca nájomníci zarobia ešte aj na tom, že si od štátu dajú vrátiť daň z pridanej hodnoty, ktorú im prenajímateľ spolu s nájomným vyfakturuje. Aj vtedy, ak ju nikdy nezaplatili. Majiteľ centra však vyfakturovanú DPH odviesť musí a knihuje tak ďalšie straty. Prenajímatelia si už podľa ich zástupcov dokonca vytvorili čiernu listinu nepoctivých nájomníkov, na ktorých si treba dávať pozor. Prezrádzajú, že ide najmä o menších slovenských a českých, ale aj poľských nájomníkov. Prevádzkujú zväčša kaviarne, lekárne, kvetinárstva, rôzne drobné stánky.

V časoch, keď sú viaceré nákupné centrá najmä v menších mestách poloprázdne, je tento boj ťažký. Ich majitelia sa tešia z každého nájomníka, na jeho prilákanie a udržanie vyvinuli rozsiahly arzenál stimulov a bonusov. Medzi najúčinnejšie návnady patrí odpustenie nájomného na niekoľko mesiacov, príspevok na vnútorné vybavenie predajne či bezplatná propagácia v spoločných priestoroch centra a reklamných brožúrkach. Tí najvýznamnejší chcú často ešte viac. Nechcú ísť do rizika a platiť pevné nájomné, ale iba percentá z obratu konkrétnej predajne, väčšinou je to okolo desatiny. „Fungujú takto aj dva-tri roky, to je až za rozumnou hranicou,“ myslí si manažér menšieho centra.

Ide najmä o ťahúňov, kvôli ktorým nakupujúci do centier chodia. V slangu obchodníkov sa nazývajú anchors, čiže kotvy. Okrem Intersportu či dm drogérie medzi ne patria najmä veľké módne značky H&M, C&A, Reserved alebo Marks & Spencer. Ešte pred piatimi rokmi na Slovensku chýbali, dnes zobrali veľké centrá útokom. Do malých miest a okrajových centier sa príliš nehrnú – ak, tak len za cenu veľkých stimulov.

Aj potom majú na majiteľov centier tvrdé nároky. Tí musia zabezpečiť stanovenú návštevnosť, organizovať zákaznícke akcie, investovať do marketingu. Ak sa centrum neosvedčí, veľké zvieratá odchádzajú. Niekedy aj skôr, ako sa im skončí zazmluvnená a zaplatená nájomná doba. „Keď majú silu, sortiment, vedia pritiahnuť masy a prenajímateľ ich chce prilákať, môžu si diktovať podmienky,“ priznáva Sylvia Ďuriníková, asset manažérka spoločnosti CBRE PM, ktorá na Slovensku spravuje nákupné centrá ako Tulip v Martine, Arkadiu v Trnave, Aquario v Nových Zámkoch alebo Europu v Banskej Bystrici.

Hviezdne scény

Na druhej strane rieky sú centrá, ktoré by chcel mať vo svojom portfóliu každý správca realitných aktív – obľúbené u nájomcov i zákazníkov, s istým prílevom klientov. Patria medzi ne najmä Aupark, Eurovea, Polus a Avion v Bratislave, Europa v Banskej Bystrici, Optima v Košiciach, Laugaricio v Trenčíne či niektoré menšie regionálne centrá s vynikajúcou polohou a dobrým menom. „U nás platia fixný nájom všetci, navyše aj percento z obratu podľa jeho výšky,“ hovorí Petra Klasová Hándlová, šéfka správy nehnuteľností spoločnosti EHL Property Management, ktorá riadi nákupné centrum Polus. „My obdobie bez platenia nikomu nedávame, iba ak na čas, potrebný na zariadenie predajne.“

Vysvetľuje, že novým prírastkom do obchodného domu ponúkajú skôr úhradu časti stavebných úprav obchodných priestorov. Veľkí hráči napríklad začínajú na nízkej úrovni pevného a vyššej obratového nájmu. Keď sa ukáže, aký obrat v centre dosiahnu, nastaví sa podľa neho pevný nájom a dopĺňa sa obratovým. Percento z obratu je podľa šéfky Polusu dôležitý kontrolný prvok, z ktorého sa dozvedá, ako sa nájomníkovi darí. Jeho analýza ukazuje, či je nákupné centrum zdravé, prípadne aké obchody a v ktorom segmente by ešte potrebovalo pritiahnuť či ktorých má priveľa.

Metre konzumu
(tis.m2, predajná plocha nákupných centier v Bratislave)

1 Prognóza
PRAMEŇ: Colliers

Napriek tomu sa stane, že nájomníkovi klesá obrat a má problémy s platením. „U nás to bývali tak jeden-dva prípady za rok, tento a minulý rok je to o niečo viac,“ priznáva P. Klasová Hándlová. Medicínou na liečenie chorľavého obchodu býva napríklad jeho marketingová podpora v podobe reklamných plôch na chodbách centra či spoločná diskusia o zlepšení marketingu značky. Buď sa obchod prebudí, alebo radšej odchádza. Neplatičov Polus rieši včas. Veľa ich však neeviduje, skôr listinu čakateľov na voľné priestory. Platia aj takí, s ktorými mali inde problémy. „Keď im nastavíme hranice, musia ich rešpektovať, tu si nemôžu dovoliť to, čo v regionálnych centrách,“ vysvetľuje jeho riaditeľka.

S čiernymi ovcami na trhu nemajú problémy ani Auparky, hovorí PR manažérka spoločnosti HB Reavis Slovakia Mária Juritková. Jej firma ich už okrem Bratislavy prevádzkuje aj v Piešťanoch a Žiline a od minulého mesiaca aj v Košiciach. Najlepšou prevenciou proti neplatičom nie je podľa nej čierna listina, ale skôr zoznam želaných nájomníkov. „Sú to takí, o ktorých máme záujem, poznáme ich z trhu a usilujeme sa ich pritiahnuť,“ vysvetľuje. „Ktorých nepoznáme, snažíme sa ich spoznať a vybrať takých, ktorí sa budú správať čestne.“

Celý koncept Auparku je svojou lokalitou, architektúrou a výberom obchodov zameraný tak, aby nájomníci dosiahli dobré tržby. Napriek tomu sa podľa M. Juritkovej stane, že nájomník prestane platiť, a vtedy s ním treba diskutovať o marketingovej podpore a splátkovom kalendári. Ak sa to nepodarí, treba ukončiť zmluvu a nájsť náhradu. Počet takých prípadov sa oproti minulosti zvýšil o zhruba dvadsať percent. Podľa nej však nemajú veľa nájomcov, ktorých by prilákali na bezplatné obdobie alebo platili iba obratové nájomné.

Koľko platia obchodníci