TREND Reality navštívili najväčšie stavenisko v meste aj ďalšie projekty jeho developera HB Reavis, ktorý je v posledných rokoch jednotkou na varšavskom trhu kancelárií. O pôsobení pôvodne slovenského developera hovorí Yacine Diallo, šéf developmentu HB Reavis Poľsko.
Vo Varšave sa stále vo veľkom stavia. Nie je problém obsadiť nové kancelárske priestory?
Varšavský trh je v súčasnosti veľmi náročný. Ale keď staviate správny produkt v správnej lokalite, nájdete nájomcov. Varšava má aktuálne len päť miliónov štvorcových metrov kancelárskych priestorov. Na európske hlavné mesto v 40-miliónovej krajine to nie je veľa a stále cítime dopyt po nových lokalitách, firmy sa presúvajú z budovy do budovy.
Kde vidíte potenciál trhu?
Potenciál vidím v dosiahnutí šiestich až siedmich miliónov štvorcových metrov. Pre porovnanie, len o málo väčšia Viedeň má 11 miliónov. Aktuálne dáva Varšave veľkú šancu brexit. Spoločnosti ako JP Morgan sa už rozhliadajú a Varšava súperí s mestami ako Frankfurt či Paríž. Pobočky veľkých značiek si tu dokážu nájsť priestor.
Yacine Diallo - šéf developmentu HB Reavis Poľsko Zdroj: Martina Brunovská
Aká je pozícia HB Reavisu na varšavskom trhu?
Do HB Reavisu som nastúpil v roku 2011, vtedy to bol v podstate start-up, bol som jedenástym zamestnancom. Odvtedy sme na varšavskom trhu dosiahli veľký úspech. Prvý pozemok bol kúpený v roku 2010, postavili sme tu náš prvý projekt Konstruktorska Business Center. Odvtedy sme odovzdali viac ako 250-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej kancelárskej plochy. Napríklad v minulom roku sme odovzdali 52-tisíc štvorcových metrov, druhý v poradí, Skanska, odovzdal 32-tisíc štvorcových metrov. V tomto smere sme tretí rok po sebe najväčším developerom kancelárií vo Varšave.
Kto sú hlavní hráči na trhu?
Je tu viacero veľkých hráčov ako Skanska, Ghelamco, Echo Investment, Immobel. Myslím si, že v náš prospech hrá schopnosť rýchleho rozhodovania a to, že sme vynaložili veľkú snahu, aby sme zistili, aké sú potreby nájomcov. Napríklad sme vytvorili nové koncepty - Origameo sa zaoberá výskumom a novými riešeniami pracovného prostredia, HubHub ponúka coworkingové priestory a priestory pre start-upy. Naozaj funguje, keď pripravujeme priestory pre nájomcov na mieru, preto staviame budovy tak, aby sme mohli na požiadavky flexibilne reagovať. Napríklad v Gdanski Business Center (kde vznikal tento rozhovor, pozn. TRENDU) máme pri sebe finančné spoločnosti, call centrá aj štátne inštitúcie.
Aktuálne dáva Varšave veľkú šancu brexit. Pobočky veľkých značiek si tu dokážu nájsť priestor.
Vydrží aktuálny stavebný boom v najbližších rokoch?
V roku 2020, keď plánujeme dokončiť náš najväčší projekt Varso Place, je vo Varšave ambícia priniesť obrovskú novú kancelársku plochu okolo štyristotisíc štvorcových metrov. Väčšina budov bude odovzdaná okolo Ronda Daszyńskiego.
Je to centrálna obchodná štvrť Varšavy. Vy však staviate v rôznych lokalitách v meste, čo vás odlišuje?
Máme trochu inú lokalitu aj produkt. Všetko robíme vo vnútri firmy, máme oddelenie akvizícií, navrhujeme budovy, využívame síce špičkových architektov, ale máme aj vlastný dizajnérsky a fit-outový tím, máme lízingový a správcovský tím, vlastnú stavebnú firmu. A tiež tím, ktorý hľadá investorov so záujmom o kúpu budov. Vďaka tomu dokážeme kontrolovať celý proces a učiť sa zo skúseností. Vieme, aké sú potreby klientov a keď sa nasťahujú do budovy, poskytujeme im služby a organizujeme podujatia. Takmer každý týždeň sa niečo deje, napríklad deň bicyklov, deň módy a podobne. Pre nájomníkov sme jediným kontaktným miestom, kde všetko vybavia.
Niektoré projekty ste už predali. Akú máte obsadenosť?
Predali sme Konstruktorska Business Center a Gdanski Business Center I, ktoré je plne obsadené a rokujeme o predaji druhej fázy. West Station, spoločný projekt so štátnymi železnicami PKP, je obsadený na 95 percent a rovnako komunikujeme s potenciálnymi kupcami.
Na viacerých projektoch spolupracujete vy aj vaši konkurenti so svetovými architektmi. Čím je pre nich Varšava zaujímavá?
Myslím si, že zaujímavé sú pre nich projekty veľkého rozsahu. Náš najmenší projektu Postepu 14 má 35-tisíc štvorcových metrov. Keď sme začínali náš prvý projekt Konstruktorska s 50-tisíc štvorcovými metrami, každý nám hovoril, že je to veľký risk a pýtali sa, či to naozaj zvládneme dokončiť. Jedným z kľúčových argumentov pri predaji projektu bol práve najväčší pôdorys na trhu a pokiaľ sa nemýlim aj v Európe – 7 400 štvorcových metrov na jednom podlaží. Pre zahraničných architektov je zaujímavé aj to, že tu majú väčšie pole pôsobnosti, väčšiu možnosť ako zažiariť, ukázať potenciál a schopnosti. Pri navrhovaní veľkého projektu ide aj o tvorbu mesta. Našim zámerom je, aby sa budovy stali súčasťou okolia a využívali ich aj naši susedia. Pre architektov je to veľká výzva. Samozrejme, rovnako aj navrhovanie najvyššej budovy v Európskej únii.
Stavenisko Varso Place a Varso Tower Zdroj: Martina Brunovská
Varso Tower navrhli Foster+Partners. Oslovili ste najväčšie britské štúdio priamo?
Áno, rokovania boli náročné, ale bolo to pre nich zaujímavé, pretože ide o projekt európskych rozmerov.
Aký je postoj mesta k developerom?
Mesto je proinvestične naladené a developerom pomáha. Radnica chápe prínosy a potenciál, ktoré mestu prinášajú investori a príchod veľkých firiem. Práve Varso je dobrý príklad. Pôvodne sme rozmýšľali o budove s výškou 140 metrov, kvôli okolitým budovám sme nechceli ísť príliš vysoko. Keď sme zámer predstavili mestu a pýtali sme sa ich, ako vidia rozvoj tejto lokality, odpoveď bola: 140 metrov? Prečo nejdete tak vysoko, ako sa dá? Bolo to prekvapivé, ale zodpovedá to prívetivému postoju mesta k výstavbe výškových budov.
Napokon ste Varso Tower vytiahli na 230 metrov, respektíve 310 metrov s anténou.
O konečnej výške rozhodlo mnoho faktorov od statiky a konštrukcie až po preslnenie okolitých bytov, čo sme veľmi podrobne analyzovali.
Ako prijímajú nové projekty a výškové budovy obyvatelia?
Ľudia vidia, ako sa mesto rozvíja a stavajú sa nové projekty, na čo reagujú pozitívne. Samozrejme, keď sa začne stavať, prekáža im hluk a nečistota, ale keď je projekt dokončený, reagujú pozitívne. Tak to bolo napríklad pri projekte Gdanski Business Center. S obyvateľmi susedstva sa vždy pravidelne stretávame, aby sme ich informovali, čo sa deje a aby sa pripravili aj na tie nepríjemnejšie časti výstavby, keď napríklad betónovanie nemôžeme prerušiť. Keď vedia, čo sa deje, reagujú s oveľa väčším pochopením.
Cestu redaktora do Varšavy zabezpečil HB Reavis.
Projekty HB Reavisu vo Varšave
Konstruktorska Business Centre
Dokončené: 2013
Kancelárie – 49 000 m2
Architekt: Epstein
Stav: predané Golden Star Estate B.V.
Gdanski Business Center Zdroj: HB Reavis
Gdanski Business Center I
Dokončené: 2014, 2015-16
Kancelárie – 48 000 m2
Architekti: E&L Architects / Benoy
Stav: predané Savills Investment Management
Postepu 14
Dokončené: 2015
Kancelárie – 34 000 m2
Architekt: Hermanowicz Rewski Architekci
Stav: sídlo HB Reavis Poľsko
Gdanski Business Center II
Dokončené: 2015-16
Kancelárie – 53 000 m2
Architekt: Hermanowicz Rewski Architekci
Stav: v procese predaja
West Station I-II
Dokončené: 2016-17
Kancelárie – 69 000 m2
Architekt: FS&P Arcus
Burakowska 14 - vizualizácia Zdroj: HB Reavis
Burakowska 14
Plánované dokončenie: 2020
Kancelárie a služby – 80 000 m2
Architekt: Hermanowicz Rewski Architekci
Varso Place a Varso Tower
Plánované dokončenie: 2019 – 2020
Architekti: Hermanowicz Rewski Architekci (Varso Place), Foster+Partners (Varso Tower)
Kancelárie, obchody, hotel – 144 500 m2
Stav: vo výstavbe
Reportáž o rozvoji Varšavy si prečítajte v aktuálnom vydaní TRENDU č. 22/2018.
