Trh s kancelárskymi priestormi v Bratislave sa po pandémii zmenil, čo pocítili dokonca najväčší hráči komerčného developmentu v metropole. Napriek tomu sa kanceláriám stále darí.
Cítia to najmä pri väčšom dopyte po menších kancelárskych priestoroch. Tento typ dopytu dokonca zosilnel s ohľadom na počet zrealizovaných transakcií v poslednom období.
„V prípade veľkých spoločností sa čoraz častejšie stretávame s požiadavkou na redukciu prenajímanej plochy, a to priemerne o 30 až 40 percent v dôsledku hybridného pracovného modelu,“ tvrdí v rozhovore riaditeľ oddelenia prenájmu komerčných nehnuteľností spoločnosti J&T Real Estate Róbert Tenczer.
Ako sa mení spôsob, akým firmy využívajú kancelárske priestory v súvislosti so stúpajúcim trendom hybridnej formy práce?
S nárastom hybridného pracovného modelu firmy preferujú čoraz väčšiu flexibilitu pracovného prostredia. Ľudia trávia viac času pri práci z domu, často dva či tri dni týždenne, ale zároveň využívajú kancelárske priestory na stretnutia a konzultácie s kolegami a klientmi.
Dôraz sa kladie na vybavenie kancelárskych priestorov, lokalitu a možnosť stráviť čas počas pracovného dňa v príjemnom, kreatívnom a inšpiratívnom pracovnom prostredí. Hoci mnohí nájomcovia svoje prenajímané plochy redukovali, ceny nájmov sa radikálne neznižovali. Naopak, výška nájmu skôr rástla v súlade s infláciou a vyššími stavebnými nákladmi.
A s ohľadom na výšku stavebných nákladov a investície do vybavenia kancelárií sa predlžuje aj dĺžka nájomných kontraktov. Dĺžka kontraktu na sedem až desať rokov už dnes nie je žiadnou výnimkou.
Zmenil súčasný vývoj napríklad profil klientov? Aký je aktuálny dopyt po kancelárskych priestoroch?
Evidujeme silnejúci dopyt menších spoločností s plochou od dvesto do päťsto štvorcových metrov. Môžem potvrdiť, že tento dopyt sa oproti predchádzajúcim obdobiam zvýšil. Aj z tohto dôvodu aktuálne pripravujeme priestory na kľúč, ktoré budú schopné absorbovať tento dopyt a ponúknuť potenciálnym klientom kvalitné kancelárske priestory na okamžité nasťahovanie.
Ovplyvňuje to teda aj vývoj konceptu nových kancelárskych priestorov. Aký je váš prístup k dizajnu týchto priestorov?
V rámci portfólia ďalej rozvíjame koncept De.signed by v spolupráci s rôznymi architektmi v projektoch Pribinova 34, Sklad č. 7, River Park, Tower 115, Westend Gate a Westend Plazza. Ide o koncept štýlových neservisovaných kancelárií, respektíve business suites, ideálny pre menšie a stredne veľké spoločnosti.
Každý priestor má unikátny dizajn od renomovaného architekta, čo klientom poskytuje rôznorodé možnosti výberu priestorov podľa ich potrieb a preferovanej lokality.
Aký je váš pohľad na vývoj cien nájmu v budúcnosti?
Očakávame, že ceny nájmu sa udržia alebo budú prirodzene rásť, a to predovšetkým v súlade s inflačnými faktormi a vplyvom rastu stavebných nákladov. Spomaľovanie výstavby nových administratívnych projektov, ktoré už dnes pozorujeme, môže takisto ovplyvniť dostupnosť kancelárií a ich budúcu cenotvorbu.
Nasledujúce štyri roky prinesú na trh podobný počet štvorcových metrov nových kancelárskych priestorov, ako prišlo na trh za celý tento rok. Zmena projektov z kancelárskych na rezidenčné a ich prehodnocovanie v čase súvisia so zmeneným trendom na trhu a začínajú byť kľúčovým faktorom.
Najnovšie prichádzate na trh s ponukou hotových kancelárskych projektov Pribinova 34 a Pribinova 40 v rámci štvrte Eurovea City. Čo ich definuje?
Obe budovy budú ašpirovať na najvyššie hodnotenie BREEAM, pričom sa snažíme klientom poskytovať prvotriedny servis v prémiovej lokalite, ktorou nábrežná štvrť Eurovea City určite je. Dnes už sú v nových projektoch samozrejmé smart technológie a aplikácie, ktorými obe budovy disponujú, napríklad efektívny výber parkovacieho miesta či sledovanie spotreby energií, čím sa znižuje energetická náročnosť nájomcov aj samotnej budovy.
Chceme ponúknuť nielen funkcionalitu pre zamestnanca, ale aj pre spoločnosť ako celok.
Aká je ich obsadenosť?
Súčasná obsadenosť týchto budov sa pohybuje na úrovni približne 70 percent. Medzi hlavných nájomcov patria Slovenské elektrárne, De-loitte či spoločnosti PosAm a Accace. Zároveň sme tesne pred podpisom ďalšieho významného nájomcu s výmerou vyše päťtisíc štvorcových metrov, ktorý by sa mal presťahovať v polovici budúceho roka.
Na trhu naďalej je množstvo starších kancelárskych budov, ktoré ovplyvňujú ponuku. Vnímate to ako konkurenciu?
Staršie kancelárske budovy budú čeliť problémom v súvislosti s novými technickými normami a rastúcimi požiadavkami nájomcov. Tieto budovy by však mohli časom podstúpiť renováciu, aby sa prispôsobili novým štandardom a potrebám firiem.
Čo sa týka budúcnosti komerčných nehnuteľností, sme presvedčení, že existuje potenciál rastu dopytu po moderných a trvalo udržateľných budovách. Trendy v oblasti uhlíkovej neutrality určite ovplyvnia rozhodnutia firiem pri výbere nových priestorov.
Budú jedným z hlavných faktorov, ktorý ovplyvní nájomcu pri výbere nového sídla, keďže bude musieť spĺňať najvyššie technologické štandardy s dôrazom na ESG princípy. Renovácia starších budov a ich prispôsobovanie novým environmentálnym normám budú preto nevyhnutné.
Preferujú dnes firmy prenájom či vlastníctvo kancelárií?
Pripravujeme projekty ako Ganz House, Klingerka 2 a 3 či River Park 2, kde je cieľom rôznorodá ponuka rezidenčných, obchodných a kancelárskych priestorov.
Časť týchto priestorov bude aj na predaj, čo môže reflektovať na dopyt tých, ktorí preferujú vlastníctvo namiesto nájmu. S cieľom vlastniť kancelárske priestory sa stretávame zväčša pri menších spoločnostiach, z čoho vyplýva aj naša ponuka týchto priestorov s výmerami približne od 40 do 200 štvorcových metrov.
Vyzerá to tak, že v Bratislave je dynamický trh s nehnuteľnosťami, ktorý reaguje na nové trendy a požiadavky. Investori si uvedomujú výhody vlastníctva, najmä pokiaľ ide o zhodnotenie nehnuteľnosti v priebehu času a možnosť prispôsobiť priestor konkrétnym potrebám. Naším cieľom je prinášať inovatívne technológie aj s ohľadom na udržateľnosť.
Takéto prístupy nielen znižujú environmentálny vplyv dnešných budov, ale môžu prilákať aj klientov a nájomcov, ktorí sa zaujímajú o moderné a energeticky efektívne kancelárske priestory. Dúfame, že tieto iniciatívy prinesú úspech a pritiahnu nových klientov a investície.
- Róbert Tenczer
- Absolvoval štúdium na Obchodnej fakulte Ekonomickej univerzity v Bratislave. Potom pôsobil vo finančnom a v IT sektore. Do JTRE nastúpil v roku 2007 ako lízingový manažér a od roku 2017 bol zástupcom riaditeľa na oddelení komerčných nehnuteľností. V roku 2022 sa stal riaditeľom oddelenia prenájmu komerčných nehnuteľností v JTRE, u jedného z najväčších slovenských developerov. Riadi tím prenájmu pri projektoch River Park, Eurovea, Pribinova 34 a 40, Landererova 12, Pribinova 19, Klingerka, Westend a mnoho ďalších.
Ďalšie dôležité správy
