Inteligentné alebo smart budovy s ich okolím budú čoraz viac ovplyvňovať prostredie a spôsob života najmä vo veľkých mestách. Nezáleží na tom, či majú „len“ pol milióna obyvateľov ako Bratislava alebo vyše osem miliónov ako megapolis New York na východnom pobreží USA. Práve v nich sa prejavuje dlhodobá záťaž pre životné prostredie a jej následky na organizmus človeka. Inteligentné budovy sú technickou, digitálnou a architektonickou odpoveďou na opísaný súčasný stav.

Myslieť globálne, aplikovať lokálne

Z komplexov administratívnych budov s modernými technológiami a rôznymi službami sa stávajú samostatné malé lokality v meste. Podobne ako ľudské telo si budovy dokážu samé skúmať a vyhodnocovať informácie o svojej prevádzke, ktorá má byť efektívna a ekologická. Cieľom je udržateľný rozvoj životného prostredia nielen v budove a bezprostrednom okolí, ale v konečnom dôsledku v širšej perspektíve na celej planéte Zem.

Požiadavky na stavby sa v tejto oblasti sústreďujú najčastejšie do dvoch certifikačných systémov – LEED a BREEM. Aký je medzi nimi rozdiel? Niektorí odborníci odporúčajú pre kancelárske budovy, nenavrhnuté pre konkrétneho klienta, viac LEED a pre priemyselné a obytné budovy pre známeho klienta certifikát BREEM.

Certifikácia kvality a udržateľnosti môže byť dôležitá pre nájomcu aj zahraničné a domáce realitné alebo investičné fondy, ktoré hľadajú dobrú príležitosť na trhu komerčných nehnuteľností. To sa ukázalo napríklad v bratislavskej administratívnej budove Einpark od developera Corwin, ktorá je držiteľom ekologického certifikátu LEED Platinum. Kvalita budovy sa odrazila aj na zvučných menách nájomcov, sídlia tam napríklad slovenské centrály spoločností McDonald´s či Mercedes-Benz. V Einparku majú technológiu zameranú na monitoring koncentrácie oxidu uhličitého, použili dvojitú fasádu či pasívne stropné chladenie. Súčasťou enviro prístupu je aj poloha budovy priamo na cyklotrase.

Najmúdrejšiu budovu na svete vlastnia Slováci

Pozrime sa na víťaza celosvetovej súťaže Smartest Building 2021, kancelársku budovu Southworks v Londýne. Pre nás môže byť potešujúce, že patrí slovenskému investičnému holdingu MiddleCap Group. Stojí na Rushworth Street v centre hlavného mesta Spojeného kráľovstva a práce na nej sa majú skončiť tento rok. Zvíťazila v konkurencii 14 stavieb, medzi ktorými bola amsterdamská inteligentná budova EDGE Olympic aj projekt 300 South Riverside Plaza Suite 1980 v americkom Chicagu. Na Slovensku nás môže hriať pri srdci aj ďalší fakt, a to, že k adeptom na prestížne ocenenie patrila aj budova Twin City Tower v bratislavskej zóne Nové Nivy od developera HB Reavis.

Podľa informácií zo stránky zo MiddleCap Group k jej londýnskej budove z dielne renomovaného štúdia architektov a dizajnérov SPPARC Architects, najdôležitejšie sú v nej pohoda a zdravie človeka. Budova má Platinum Smart Building Certificate, čo je certifikát hodnotiaci inteligentné budovy. Jej smart nadstavba na viac ako 6 500 štvorcových metrov prenajímateľnej plochy je popretkávaná senzormi a technológiou, ktorá monitoruje kvalitu vzduchu, svetelné podmienky, hluk a obsadenosť budovy. Systém vníma ľudí, ich polohu, preferencie a vďaka týmto informáciám dokáže udržiavať zdravé a bezpečné prostredie. To má priniesť komfort zamestnancom v budove prostredníctvom integrovanej aplikácie.

Southworks ponúka okrem kancelárskych priestorov aj ďalšie vonkajšie a vnútorné benefity, ktoré podporujú zdravý a pohodový mestský štýl života. Výhľad zo spoločnej a súkromnej strešnej terasy, šesť staníc metra a štyri hlavné stanice dostupné pešo, priestory pre bicykle, sprchy, bazény či flexibilné podlahy a široká ponuka občerstvenia. Budova vďaka technológiám prispieva k udržateľnosti a užívateľskému komfortu, uviedol partner MiddleCap Real Estate Tomáš Jurdák.

Viac certifikovaných budov

Za úroveň ekologickej certifikácie sa na Slovensku nemusíme hanbiť, skôr naopak. Podľa výkonného riaditeľa Penta Real Estate Slovensko Juraja Nevolníka je certifikácia podľa LEED alebo BREEAM pre väčšinu nových administratívnych budov už štandardom. Vzhľadom na to, že začali vznikať na prelome tisícročia, je často úroveň ich certifikácie, paradoxne, vyššia ako na etablovaných kancelárskych trhoch na Západe. Pri medzinárodných korporáciách je často požiadavka na istý stupeň certifikácie budovy rovno uvedená v oznámení o projekte (tzv. „RFP – request for proposal).

Súhlasí s tým aj výkonný riaditeľ J&T Real Estate Pavel Pelikán, keď tvrdí, že naše národné štandardy majú dokonca vyššiu náročnosť ako vo Veľkej Británii alebo USA. Takže projekty administratívnych budov zodpovedajú ekologickému štandardu projektov v Európskej únii alebo USA. Tému zelených budov priniesli veľké zahraničné spoločnosti so svojimi globálnymi štandardmi. Postupne si aj domáce firmy uvedomujú spoločenskú zodpovednosť a čoraz viac kladú do popredia udržateľné a zdravé pracovné prostredie.

Posun vo vnímaní zelených budov je za posledné roky výrazný a pomerne rýchly. Prispela k tomu aj legislatíva o energetickej úspornosti budov, ktorá postupne sprísňovala kritériá až k dnešnej energetickej triede A0. „Napríklad pred desiatimi rokmi na Slovensku nebola ešte žiadna certifikovaná budova, v súčasnosti je spolu certifikovaných, alebo v procese certifikácie už 41 budov v systéme LEED a 109 v systéme BREEAM,“ uviedol špecialista HB Reavis Martin Stohl.

Pandémia ovplyvnila aj kancelárske projekty

Počas korona pandémie sa v budovách prejavili jej dôsledky v dôraze na ochranu zdravia ľudí, ktorí ju užívajú ako zamestnanci aj návštevníci.

V januári tohto roka, keď sa začínala druhá vlna pandémie, otvárala Penta Real Estate kancelársku budovu Sky Park Offices. Dbala na ochranu zdravia ľudí, ktorí v nej pracujú, aj všetkých návštevníkov. „Do budovy sme aplikovali rôzne technológie, ako napríklad rekuperácia vzduchu cez najmodernejšie filtre spĺňajúce kvalitu certifikátu WELL, merače oxidu uhličitého v zasadacích miestnostiach s automatickým reguláto-rom prívodu čerstvého vzduchu,“ hovorí J. Nevolník. Vstup do budovy a výťahov je možný aj bezdotykovo cez takzvaný virtuálny kľúč. Samozrejmá je pravidelná hygiena dotykových plôch a dostupná dezinfekcia. V súčasnosti vidí postupný návrat do kancelárskych budov a verí, že osobná interakcia na pracovisku je nevyhnutná najmä pre kreatívne myslenie .

Z pohľadu udržateľnosti v súvislosti s pandémiou je dôležitá lokalita, miešanie rôznych funkcií a kvalitné verejné priestory. Je rozdiel, či musíte do práce dochádzať s využitím dopravy alebo peši či na bicykli. Ak je napríklad zákaz konzumácie v interiéri kaviarní a reštaurácií, či si môžete sadnúť na terasu alebo zobrať jedlo so sebou a najesť sa alebo stretnúť sa na príjemnej promenáde. Opatrenia ako zvýšená dezinfekcia povrchov a priestorov, zvýšená starostlivosť o výmenu vzduchu, alebo nová organizácia pohybu zamestnancov sa dajú vo flexibilných budovách zaviesť veľmi rýchlo, skonštatoval J. Pelikán. Výhodou podľa neho je, že ako developer a vlastník budov zároveň zabezpečujú správu a dokážu rýchlo reagovať na vzniknutú situáciu.

Pandémia dostala do popredia viaceré témy, ktoré neboli v spoločnosti prioritné. Najvýraznejšími sú bezpečnosť a zdravie na pracovisku. Doposiaľ sa spájali skôr s rizikovými povolaniami než s interiérmi administratívnych budov a životom v nich. Dôraz sa kladie na individuálne potreby zamestnancov a firiem a samotnú duševnú pohodu a zdravie ľudí, čo je filozofia, ktorú v HB Reavis aplikuje dávno pred pandémiou, uviedol M.Stohl. Samozrejmá je naďalej prevencia, vysoké hygienické štandardy, zabezpečenie dostatočnej výmeny vzduchu s kvalitnou filtráciou, kontrola pohybu pre efektívnu detekciu kontaktov. A na záver možnosť väčšej pracovnej flexibility a hybridných pracovných štýlov vrátane striedania home office s prácou v kanceláriách.

Zníženie nákladov

Primárnym cieľom bolo prijať opatrenia na zabránenie šírenia infekcie, uviedol k téme regionálny developer Reinoo. Vzduchotechniku nastavil na dostatočnú výmenu vzduchu v obsadených kanceláriach tak, aby sa privádzak iba čerstvý vzduch. Interval čistenia a výmeny filtrov vzduchotechnických a fancoilových jednotiek zdvojnásobili. Druhým cieľom bolo zníženie spotreby budov v ich tzv. stand by režime. Výsledkom bolo zníženie nákladov na energie, aby sa zvýšené náklady na prevádzku nemuseli prenášať na klientov. Pri prevádzkach postihnutých pandémiou, ktoré museli byť dlho povinne zatvorené, sa s nájomcami dohodol na odpustení časti nájmu, odložení jeho platenia a na splátkových kalendároch.

Kritériá udržateľnosti v skratke
  • výber pozemku
  • spotreba energie
  • zaťaženie životného prostredia
  • kvalita vnútorného prostredia funkčnosť
  • efektivita a regulovateľnosť hlavných funkcií
  • sociálne aspekty

 

Poznámka: Týždenník TREND a portál TREND.sk sú súčasťou vydavateľstva News and Media Holding, ktoré patrí finančnej skupine Penta