Nablýskané obchodné centrá, móla i nevzhľadné supermarketové budovy. V ostatných rokoch pribúdali na Slovensku rýchlym tempom. A budú pribúdať i naďalej. Svedčí o tom ukazovateľ nasýtenosti krajiny týmito priestormi. SR patrí v tomto parametri stále na chvost Európy. Na tisíc obyvateľov tu pripadá 80 štvorcových metrov obchodných plôch.
Jedným z faktorov, ktorý za to môže, je oneskorený príchod zahraničných hypermarketov a diskontov v porovnaní s okolitými krajinami. Na trh našich západných susedov vstúpili tieto reťazce už začiatkom 90. rokov a postupne sa etablovali aj na nepotravinovom trhu. Na Slovensko dorazili až s odstupom času.
Menej len Bulhari
Ešte v roku 2005 patrilo Slovensko s 907 eurami (pri vtedajšom kurze 34-tisíc korún) na obyvateľa ročne na koniec európskeho rebríčka v objeme maloobchodného predaja. Nižšie bolo už len Bulharsko s necelými 500 eurami. No predaj rastie. Čiastočne aj vďaka odlevu nakupujúcich z pouličných trhov do nákupných centier. Podľa rebríčka očakávaných retailových investícií, ktorý pripravila spoločnosť King Sturge spolu s Experian Business Strategies, zaznamená Slovensko v nasledujúcich desiatich rokoch explozívny rast maloobchodného predaja. Vyššiu dynamiku majú dosahovať len pobaltské krajiny.
Za obdobie poslednej dekády vzrástli maloobchodné tržby v SR podľa Eurostatu v stálych cenách o zhruba 60 percent. Podľa odhadu King Sturge sa v nasledujúcich desiatich rokoch obrat v obchodoch zvýši o ďalších 65 percent. Medzi „horúce miesta“ v Európe zaradila agentúra všetky kraje Slovenska. Z prvej tridsiatky takzvaných NUTS II regiónov s najlepšími ekonomickými vyhliadkami a kúpnou silou agentúra zvlášť pripomenula Bratislavu a okolie i stredné Slovensko.
Príležitostí otvárať peňaženku bude viac. V rokoch 2007 – 2008 má na Slovensku pribudnúť zhruba 340-tisíc m2 predajnej plochy v nových obchodných centrách, očakáva konzultačná spoločnosť Cushman&Wakefield. V jej štúdii pritom nie sú zahrnuté centrá do päťtisíc štvorcových metrov a rozširovanie existujúcich.
Pri porovnaní plánovanej rozlohy centier na Slovensku s okolitými krajinami sa nakupovania- a zábavychtiví obyvatelia majú na čo tešiť. Okrem neporovnateľne ľudnatejších krajín pribudne viac obchodnej plochy len v Portugalsku, Litve, Holandsku a Maďarsku. V Česku má za rovnaké obdobie obohatiť trh 280-tisíc m2, v Rakúsku 250-tisíc m2, v Slovinsku 40-tisíc m2 predajných plôch v centrách.
No obdobie takzvaných ľahkých víťazstiev je preč. Časy, keď developerovi stačilo prakticky v akejkoľvek lokalite ponúknuť priestor pre veľký supermarket, pridať niekoľko štvorcových metrov pre doplnkové služby či menšie obchody a ľudia sa tlačili pred bránami, sú, zdá sa, za nami. Konkurencia sa priostruje pri nákupných mólach, „high street“ obchodoch aj retailových parkoch. Developerov čaká súboj o najvýhodnejší priestor a najlukratívnejších nájomníkov. Obchodníci sa zasa pobijú o zákazníkov. Realitní a obchodní hráči budú objavovať nové možnosti tvorby zisku aj v menších mestách a snažiť sa o udržanie konkurenčnej schopnosti už existujúcich projektov. Zatiaľ čo počiatočná fáza retailových projektov bola najmä o ponúknutí priestoru pre obchodníkov, ohnisko sa teraz presúva na efektívne spravovanie a nájdenie vhodného mixu nájomcov.
Dozrievanie trhu
Stúpajúca kúpna sila obyvateľov spôsobuje záujem retailových investorov o všetky typy produktov. Od nehnuteľností na frekventovaných obchodných uliciach cez nákupné móla a galérie až po jednoduché montované haly s promenádou vpredu zvané big-boxy. Niekoľko (najmä zahraničných) reťazcov tohto typu práve hľadá vhodné lokality na umiestnenie prevádzok nielen v hlavnom meste, ale predovšetkým vo významnejších menších mestách.
Za posledný rok sa Bratislava síce nemôže pochváliť žiadnou väčšou dokončenou obchodnou „dominantou“, no je to len ticho pred búrkou. Veštia ju nedávno otvorené rozšírenie Avionu či 87073 target=blank>očakávané zväčšenie Auparku, prípadne menšie nákupné centrá ako Hron na Dolných honoch či obchodné pasáže kancelárskych budov v centre, napríklad 104086 target=blank>Astoria na Hodžovom námestí či 98396 target=blank>Pressburg Trade Center na Jesenského ulici.
Retailový trh v Bratislave do konca tohto desaťročia výrazne zasiahne aj nová ponuka obchodných priestorov najvyššej kvality. Euroveu aj River Park už stavajú, chystá sa prestavba bývalej centrály VÚB na Gorkého na 101541 target=blank>City Gate či 103440 target=blank>obchodných domov Dunaj. Zatiaľ nejasný je termín dokončenia projektov 94270 target=blank>Yosaria Plaza, prestavba hlavnej železničnej stanice, Centrálu, 92004 target=blank>Centre Plaza na Kamennom námestí či megaprojektov na okraji Bratislavy Port a South City.
Mimoriadny vplyv na život v hlavnom meste bude mať najväčší stredoeurópsky projekt Twin City od HB Reavis Group. Prestavbou autobusovej stanice a priľahlých pozemkov za 17 miliárd korún vznikne do roku 2011 okrem iného obchodno-zábavné centrum s takmer stotisíc metrami prenajímateľnej plochy. Ambíciou developera je pritiahnuť naspäť do centra nakupujúcich, ktorí si zvykajú utrácať na okraji mesta. Prizval si k tomu anglickú architektonickú kanceláriu Benoy, ktorá má za sebou niekoľko podobných centier v domácej krajine.
Okrem klasických nákupných centier pribudnú aj obchodné priestory polyfunkčných areálov, ktorých len v okolí bývalej rafinérie Apollo má vyrásť takmer tucet. Tu všade sa plochy s výkladmi rátajú na tisíce štvorcových metrov. Podobne je to v prípade Ružinova, Petržalky, Podhradia a ďalších lokalít. V Troch vežiach, Eden parku, 80311 target=blank>Slovanoch, 92972 target=blank>Petržalka City, 102893 target=blank>Zuckermandli a 105894 target=blank>Vydrici, ale aj Apollo a City Business Centre. Obchody s vyššou cenovou hladinou strategicky situované v bezprostrednej blízkosti vysokopríjmových zákazníkov sú dôkazom dozrievania trhu.
Nitra kvitne
Azda najväčšiu obchodnú horúčku zo všetkých ostatných miest na Slovensku zažíva v súčasnosti Nitra. Začiatkom vlaňajška otvorili Centro, ktoré sa už bude rozširovať, pred Vianocami ho doplnil Max. Rozbehla sa 79715 target=blank>výstavba Mlynov v centre mesta a čerstvo ohlásená je premena areálu bývalého pivovaru Corgoň na 105681 target=blank>polyfunkčné centrum Nová Nitra. Ponuku ešte doplnia nákupné City Center, CityPark, BigBox a možno Family Center. Navyše je tu obchodný dom Tesco v centre.
Tu už investori musia dôkladne zvažovať využitie každého štvorca priestoru a prísť s niečím výnimočným. Napríklad CityPark prinesie na budúcu jeseň niečo celkom nové. Budúci návštevníci budú môcť nielen nakupovať, ale pribudnú aj exteriérové športoviská.
Dôležitosť pestrosti ponuky si uvedomuje aj Jonathan Wilkinson, riaditeľ developerskej spoločnosti Discovery group, ktorá vo svojom projekte Centro pridáva priestory pre voľný čas a zábavu. „Rozširovanie je kľúčovou stratégiou na dlhodobé udržanie dominantného postavenia nákupného centra v meste,“ odôvodňuje ďalšiu investíciu.
Zatiaľ prekvapujúci mier na retailovom fronte panuje v automobilových baštách - Trnave a Žiline. Tu sa možnosti priam núkajú. Tesco rozširovalo v „slovenskom Ríme“ svoj hypermarketový priestor o galériu a na jeseň pribudol obchodný dom Arkadia s necelými päťtisíc metrami. Na príchod sa pripravuje City Center, ktoré môžu doplniť rozmerovo podobné typy obchodov.
V Žiline je väčšina projektovaných maloobchodných zámerov zatiaľ len na papieri. Výnimkou je od jari rastúce nákupné centrum Max, ktoré majú otvoriť pred Vianocami. HB Reavis Group výkopovými prácami spustil výstavbu Auparku neďaleko centra mesta. Tieto nákupno-zábavné centrá chce developer priniesť aj do Trenčína, Piešťan či Ružomberka. Zatiaľ nejasná je budúcnosť mestskej športovej haly, ktorá sa dostala do rúk miestnej Slovenskej investičnej a realitnej spoločnosti.
Ďalšie projekty si užívajú pokoj – vo svojej lokalite zatiaľ nemajú veľkú konkurenciu. Je to prípad nákupného centra Europa v Banskej Bystrici, ktoré po dokončení odkúpila finančná skupina ING. Developer VAV Invest začína úspešný projekt klonovať aj v susednom Zvolene, chystá sa na Liptovský Mikuláš. V Prešove rozbieha výstavbu holandský Multi Development, v Poprade zasa slovensko-rakúska BZ Group. Nové Zámky majú mať Aquario od rakúskej skupiny Cuubuus, v Spišskej Novej Vsi sa pripravuje zábavno-obchodné centrum Madaras domácej obuvníckej skupiny Imbiz.
Symbióza konkurentov
Zaujímavé je sledovať umiestňovanie jednotlivých typov obchodných centier na území miest. Zatiaľ čo veľké nákupno-zábavné parky ako Aupark v Košiciach a Žiline či nitrianske Mlyny a zvolenská Europa budú stáť v priamom centre miest, nákupné promenády zahraničných reťazcov sa zameriavajú na okrajové lokality v blízkosti sídlisk s dobrou dopravnou dostupnosťou a v susedstve už existujúcich alebo plánovaných hypermarketov konkurencie. Tejto stratégie sa nedrží len Lidl, ale napríklad aj rakúske Big Box Management, City Center alebo Family Center, ktorých cieľovou kategóriou sú sídla nad 20-tisíc obyvateľov.
Ako 85589 target=blank>pre TREND nedávno povedal projektový manažér Big Boxu Torsten Kraul, Slovensko má v porovnaní s Maďarskom alebo Českom ešte priestor na budovanie obchodných centier, pretože dopyt zo strany spotrebiteľov i nájomcov je stále vysoký. Zdôrazňuje, že predpokladom úspechu je výhodná poloha a skladba maloobchodných prevádzok. Nákupné promenády City Center, ktoré budú základňou pre diskontný reťazec Aldi, chcú tiež využiť najmä blízkosť Tesca. Podobnú stratégiu má napríklad aj líder predaja elektroniky Nay.
Karty v oblasti maloobchodného predaja môže zamiešať príchod nového potravinového reťazca, ktorý zaujme miesto po odchádzajúcom Aholde (Hypernova), či český podnikateľ Milan Janků, ktorý prevzal štyri prevádzky Carrefouru. Samozrejme, spať nebudú ani stredoeurópski hráči Meinl, Immoeast, Plaza Center alebo CA Immo.
V prípade príchodu Sparu či Casina (ktoré nedávno ohlásilo expanziu na poľskom trhu) možno očakávať rozširovanie hál plných regálov do zatiaľ nepokrytých miest. No dominantný hráč Tesco Stores nechce čakať so založenými rukami. Podľa Oľgy Hrnčiarovej, manažérky pre vonkajšie vzťahy spoločnosti, koncentrovať sa chcú na mestá od 10- do 20-tisíc obyvateľov, kde pripravujú menšie hypermarkety s predajnou plochou tritisíc štvorcových metrov a supermarkety do tisíc metrov.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
Vizualizácie - City Center Nitra, Max Nitra
