Milovníci nakupovania sa majú na čo tešiť. Odvetvie nákupných centier je na Slovensku v rozmachu. Atraktívnych projektov vo väčších mestách je nedostatok, investori preto siahajú aj po menších mestách so zhruba 20-tisíc obyvateľmi. Aj v nich ľudia prestávajú považovať za ideálne nákupy u čínskych šmelinárov a na poľských trhoch, pričom sa presúvajú práve do nákupných centier.
- NEPREHLIADNITE:
- 116904>TREND Špeciál - Reality 2007
Dôvodom je rast ekonomiky, tvorba pracovných miest a zvyšovanie platov. Nezamestnaných, ktorých netrápi, či si ráno oblečú vyťahané tričko alebo kvalitnú košeľu, ubúda, pribúda naopak tých, ktorí sa radia do strednej triedy. Tú okrem iného na Slovensku charakterizuje záľuba v nakupovaní a najmä kvalitnom oblečení a športových potrebách.
Najmä v mestách, do ktorých v posledných rokoch zavítali silní investori, nákupné centrá klíčia ako snežienky na jarnom slnku. Príkladom je Nitra, Nové Zámky, Trenčín, Liptovský Mikuláš, Poprad, ale aj Michalovce a Lučenec. Prekvapením je hlavné mesto. Drahé pozemky urobili z mnohých investičných zámerov nerentabilné sny a developeri začali namiesto o shopping malloch uvažovať o bytových domoch.
Predbehneme Rakúsko
Napriek tomu ostalo v Bratislave stále veľa projektov aj v príprave. Rakúska poradenská firma RegioPlan hovorí o plánoch na 15 nákupných centier v hlavnom meste: „Ak by sa všetky zrealizovali, hustota obchodných plôch v prepočte na počet obyvateľov by sa zdvojnásobila, hoci už teraz je vyššia ako vo Viedni.“ Pravda je, že Rakúsko je typické vysokým pomerom vidieckeho obyvateľstva a jeho zvykom je nakupovať skôr v lokálnych obchodoch. Napriek tomu sú plány slovenského retailu veľkolepé.
Súčasné obchodné plochy na Slovensku, ktoré RegioPlan vyčísľuje na 560-tisíc štvorcových metrov, by sa podľa plánov developerov mali v najbližších rokoch rozšíriť o 800-tisíc m2. Bude to dokonca viac ako v Českej republike či Maďarsku. Slovensko tak v strednej Európe v rozlohe nových obchodov predstihne aj iba niekoľkokrát väčšie Poľsko.
Dôvodom je okrem záujmu ľudí míňať peniaze aj obrovský dopyt realitných investorov. Len čo sa niektoré centrum postaví, už si podávajú kľučky záujemcovia oň kótovaní na viedenskej, pražskej, amsterdamskej, v poslednom čase aj londýnskej alebo newyorskej burze. Projektov totiž v celom stredo- a východoeurópskom regióne nie je dosť. Nedokážu uspokojiť smäd po investovaní v krajinách, kde aj medzičasom znížené výnosy predsa len ešte stále sľubujú viac ako v západnej Európe.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Dopyt zo strany nakupujúcich sa najmä vo veľkých mestách už nasycuje, navyše mzdy nestúpajú tak rýchlo, ako pribúdajú miesta, kde ich možno minúť, upozorňuje RegioPlan. Kúpna sila obyvateľstva je v prípade stredoeurópskych štátov výrazne nižšia ako v Rakúsku, dostihnúť ho im bude trvať zhruba 50 rokov. Kým Rakúšan napríklad v roku 2005 minul ročne v obchodoch zhruba 4 700 eur, Slovák iba 900, Maďar a Poliak niečo vyše 1 200 a Čech vyše dvetisíc eur.
V hustote nákupných centier však stredoeurópske štáty Rakúsko o pár rokov predstihnú, Slovinsku sa to dokonca už podarilo. Slovensko je s hustotou 0,1 m2/obyvateľ zatiaľ v porovnaní s Rakúskom ledva na polovičnej hodnote. Ak by sa zrealizovali všetky plánované projekty, dostalo by sa podľa odhadu rakúskej poradenskej firmy o päť-šesť rokov na hodnotu 0,27 m2/obyvateľ.
Slabší na okraj
Rastúca konkurencia vedie k jedinému výsledku – nákupné centrá sa začnú rozlišovať podľa obľúbenosti, úspešnosti a ziskovosti. V súčasnosti sú ešte mnohé z nich jediné v širšom regióne, prípadne aspoň vo svojom meste či štvrti. Ich úspešnosť však priťahuje súperov a tí sa usilujú byť atraktívnejší, dostupnejší, lacnejší, poskytovať lepšie služby, pritiahnuť zaujímavejšie značky.
Nestačí tak už rozsiahle parkovisko, autobus z centra zadarmo, príťažlivá stravovacia časť a atraktívny detský kútik. Prichádza na víkendové koncerty, akcie pre deti, mimoriadne zľavy, umývanie áut, lacné benzínové čerpadlá či poukážky na zlacnené jedlá. Boj sa zostruje.
Plastickou ukážkou, aká situácia čaká mnohé slovenské mestá o pár rokov, je Nitra. V ledva stotisícovom meste pribudne k Tescu v centre aj rozšírený hypermarket rovnakej značky na jeho okraji, v minulom roku otvorili Max a Centro, ktoré sa má navyše do konca budúceho roka rozšíriť. Stavia sa CityPark a Mlyny v centre, obidve majú otvoriť budúci rok, vo výstavbe je aj Family Center. A to stále nie je všetko, nahlas sa hovorí o City Centre a Big Boxe, o Nitru sa zaujíma Redevco i Multi Development.
V meste pod Zoborom by tak malo v priebehu roka byť k dispozícii vyše stotisíc štvorcových metrov obchodov a ohromujúca hustota jeden meter na obyvateľa. Po pripočítaní spádovej zóny okolia mesta je to menej, napriek tomu vysoká koncentrácia nákupných vozíkov hrozí stratou rentability pre slabších. Kto to bude, keď za projektmi stoja silní globálni investori od Deutsche Bank, cez GE Real Estate po Immoeast?
Rozhodovať by mal mix nájomníkov, možnosti trávenia voľného času a hlavne umiestnenie shopping mallov. Z tohto hľadiska sa napríklad ako menej vydarené projekty spomína väčšina Maxov. Ich developer sa príliš nevenoval dopravnej prístupnosti, a tak trnavský obchodný dom napríklad zápasí so zápchami.
Ďalším problémom je malý dôraz na prepočítanie pohybu návštevníkov, čím vznikli rohové priestory, ktoré nájomníci neobľubujú. EuroMax svoje obchodné domy 106844>stavia naďalej a aj tento rok ich otvára v Dunajskej Strede, Skalici, Žiline a Prešove. Zaujímavé je, že americký investor GE Real Estate, ktorý odkúpil shopping centrá v Trnave, Poprade, Nitre a Trenčíne, už podľa informácií TRENDU o ďalšie záujem nemá.
Nižšiu návštevnosť a nevýhodné rohové umiestnenie totiž obchodné centrum musí riešiť znížením nájomného a investovaním do pritiahnutia zákazníkov reklamou a propagačnými akciami, čo mu uberá na rentabilite. A tým aj na úspešnosti. Konkurencia prinesie na Slovensko podobný úkaz, aký je bežný v zahraničí – rozdelenie nákupných centier na nadregionálne, lokálne a sídliskové.
Ako nadregionálne možno na Slovensku zatiaľ označiť azda päť či šesť projektov – Aupark, Polus a Avion v Bratislave, žilinský Dubeň, bystrickú Europu a po rozšírení košickú Optimu. Mohli by sa nimi stať ešte projekt Multi Developmentu v Prešove, trenčianske Laugaricio alebo trnavský projekt Parker Green a nitrianske Mlyny.
Okrem nich Auparky v Košiciach a Žiline, bratislavská Eurovea a Twin City. Ostatné nákupné centrá zrejme ostanú magnetmi svojho mesta, prípadne štvrte. Ide len o to, či developer pri ich výstavbe, prípadne investor pri ich kúpe plánoval práve takýto dosah. Ak nereálne plánoval väčší, zrejme svoje peniaze nestavil na správneho koňa.
Čo s peniazmi?
Nemá však príliš na výber, pretože nedostatok vhodných investičných príležitostí pokračoval aj v tomto roku. Počet transakcií možno spočítať na prstoch jednej ruky. No na druhej strane ich bolo dostatok na to, aby sa výnosy ďalej stenčovali približne na úroveň šiestich percent. Podobne ako v iných krajinách strednej a východnej Európy možno pri nových nehnuteľnostiach pozorovať rozšírený akvizičný trend vo forme zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte pred výstavbou nákupných centier.
Pre developerov to znamená zabezpečenie si finančne silného investičného partnera už v čase plánovania nehnuteľnosti a výhodné podmienky financovania. Investorom takýto skorý vstup do projektu prináša síce vyššie riziko, ale tomu aj priamoúmerný zisk.
Retailové nehnuteľnosti sa tešia značnej obľube investorov. Očakávanie vyšších výnosov v porovnaní s kancelárskymi objektmi, relatívne menšie riziko a celkovo väčší výber (najmä v regiónoch) sú hlavné faktory, prečo sú v súčasnosti prevládajúcim predmetom transakcií. No nepomerne vyšší dopyt po tomto type realít, ako sú schopní ponúkať developeri, spôsobuje tlak na možné zisky v najlukratívnejších lokalitách a investori sú nútení obzerať sa po vhodných príležitostiach aj v mestách „druhého sledu“ a objektoch „druhej triedy“.
Najvýznamnejšou transakciou v segmente v tomto roku bola 99849>kúpa nákupného centra Europa v Banskej Bystrici, po ktorom sa načiahol významný európsky investor ING Real Estate. Podľa odhadu TRENDU zaň zaplatil viac ako 80 miliónov eur (2,7 mld. Sk). Významnou transakciou je aj kúpa budovy bývalého sídla VÚB banky realitnou skupinou Orco za 42 miliónov eur.
Viac obchodov ako v budúcom City Gate by malo byť v obchodných domoch Dunaj, ktoré sa takisto stali korisťou Orco za 34 miliónov eur. Medzi najvýznamnejšie kúpy podľa výšky transakcie patrí aj nitriansky Max, ktorý za 23 miliónov eur pripadol do portfólia GE Real Estate.
Zatiaľ čo na trhoch západnej Európy prechádza retailový sektor obdobím kvalitatívnej transformácie, ktorej výsledkom sú viac sofistikované predajné koncepty, stredná a východná Európa – a s ňou aj Slovensko – sa stále pokladá za región, kde je obchodov nedostatok. Viacerí realitní konzultanti sa zhodujú v tom, že v nasledujúcich piatich rokoch zaznamená tento sektor na Slovensku najväčší boom, rovnako ako v Rusku, Českej republike či Turecku. Peňazí na projekty bolo zatiaľ dostatok, otázkou je, čo s bezodnými pokladnicami urobí hypotekárne zemetrasenie v USA a následná kríza finančných trhov. Požiadavky na rentabilitu nových projektov sa určite sprísnia.
Priemerná výška nájomného v obchodných centrách Bratislavy sa pohybuje medzi 15 až 25 eurami za m2 a mesiac. Samozrejme, v atraktívnejších lokalitách, ako je napríklad Aupark, je nájomné ešte vyššie. Napríklad obchodná jednotka so sto štvorcami sa tam prenajíma za zhruba 45 – 50 eur/m2/mesiac. A úroveň nájomného porovnateľnej plochy v projekte Eurovea, ktorý príde na trh o dva roky, sa očakáva ešte o 20 percent vyššia ako v Auparku.
Mesto luxusu a peňazí
Bratislava sa na rozdiel od zvyšku Slovenska dostáva na ďalší stupeň životnej úrovne, takže sú pre ňu zaujímavé skôr luxusnejšie nákupné centrá v okolí Dunaja. Stavia sa Eurovea a River Park, čoskoro pribudne Twin City. Výmera moderných obchodných centier Bratislavy dosahuje v súčasnosti približne 265-tisíc m2, teda okolo pol štvorcového metra na obyvateľa.
V tomto roku sa v hlavnom meste neotvorilo prakticky žiadne väčšie nákupné stredisko, ktoré by mohlo zamiešať karty na tunajšom maloobchodnom trhu. Výnimkou je iba menšie sídliskové shopping centrum Hron v Podunajských Biskupiciach ako prídavok k novému hypermarketu Tesco.
Na začiatku roka sa navyše uskutočnilo rozšírenie Avion Shopping Parku o 18 500 m2 prenajímateľnej plochy. Areál pri diaľnici a letisku sa tak stal najväčším nákupným centrom na Slovensku so spolu 72-tisíc štvorcovými metrami (vrátane budovy Ikea). Nasledovalo augustové rozšírenie jeho petržalského konkurenta Aupark o 15-tisíc metrov štvorcových prestížnych módnych značiek (Zara, Peek&Cloppenburg, C&A) na celkových 57-tisíc m2. To ho znova vrátilo na druhé miesto podľa výmery prenajímateľnej plochy. Jediným nákupným stánkom, ktorý nezväčšuje (a ani veľmi nemá kde) svojich 43-tisíc m2, je „pioniersky“ Polus v obchodno-administratívnej zóne Vajnorská – Tomášikova.
V budúcom roku bude ešte pokojnejšie, otvoriť sa neplánuje nič. Neznamená to však, že hráči zaspali na vavrínoch a nič sa nepripravuje. Práve naopak. Kope sa ostošesť. Najväčší polyfunkčný komplex na Slovensku, nábrežná Eurovea, už začína vytŕčať nad hladinu Dunaja. Rovnako tak aj River Park, v ktorom však bude iba osemtisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy pre obchody.
V plnom prúde sú búracie práce na pozemkoch, kde vyrastie najväčší realitný projekt v strednej Európe – nákupno-zábavné Twin City od HB Reavisu, a na jar sa zrejme dočká aj zanedbaný západ Bratislavy. Zemné stroje majú vybehnúť na pole za Lamačom, kde má Penta za lubom vybudovať celú novú štvrť Port. Začať mieni nákupnou zónou.
Výstavbu väčšieho projektu v Bratislave plánuje aj firma Euromax. Je v projektovej fáze, predpokladaný termín dokončenia je v roku 2010. Jeho súčasťou má byť predajná plocha s rozlohou približne 25-tisíc štvorcových metrov, byty, hotelový komplex a kongresové centrum. Celková výška investície má dosiahnuť šesť miliárd korún. Okrem toho v hlavnom meste chystajú menšie či väčšie aktivity aj firmy Redevco, Meinl, Parker Green, pripravuje sa City Center i ďalšie menšie nákupné aktivity.
Vidiek pridáva plyn
Developeri sa už dlhšie zameriavajú aj na ostatné väčšie mestá Slovenska, priťahujú ich však aj okresné mestá nad 20-tisíc obyvateľov. Expanziu moderných maloobchodných priestorov v regiónoch ťahajú supermarkety, hypermarkety a bigboxové promenády. Najväčším hráčom je Tesco, ktoré svoje hypermarkety čoraz častejšie obklopuje galériami, do ktorých láka predajcov oblečenia, obuvi a doplnkov. Urobilo tak napríklad v Trnave, Nitre, ale aj v najväčšom slovenskom hypermarkete na bratislavských Zlatých pieskoch.
Tescu sekunduje Billa, Hypernova, Metro, bauMax, Lidl a Kaufland. Koncom roka sa začína výstavba prvých supermarketov nemeckej diskontnej siete Aldi v Dunajskej Strede a Malackách, v pláne je ďalších šesť až osem miest od Trnavy po Ružomberok a Lučenec. Siete BigBox, Family Center a City Center plánujú každá zhruba desať prevádzok, pridávajú sa i developerskí hráči s projektmi skutočných nákupno-zábavných centier.
Veľmi agilne sa do ich výstavby púšťa banskobystrická developerská firma VAV Invest. Po predaji svojej prvotiny – Europa Shopping Centra neďaleko centra mesta holandskému realitnému fondu ING sa posunula do 25 kilometrov vzdialeného Zvolena, kde by rovnomenné nákupné stredisko mali rozostavať na jar. Podobne ako bystrické, má poskytnúť veľký priestor aj pre športové a zábavné aktivity, nakupovať sa má na vyše 20-tisíc štvorcových metroch. Odvážny zámer v samom centre pohronského mesta by mali otvoriť koncom roku 2009.
VAV Invest však chce už začiatkom budúceho roka začať stavať Europu aj v Liptovskom Mikuláši a mieri aj do ďalších menších miest na strednom a západnom Slovensku, kde cíti rast ekonomiky a priemyslu, teda aj zvyšovanie kúpnej sily. Jedným z nich sú Levice – mesto s azda najmocnejším prílevom zahraničných investorov a vyhliadkami na obrovské investície do dostavby tretieho a štvrtého bloku neďalekej jadrovej elektrárne Mochovce.
Ďalší významný hráč, ktorý má na Slovensku chuť rásť, je rakúska realitná spoločnosť Meinl European Land. Napriek svojim burzovým problémom a poklesu kurzov sa púšťa do rozširovania oboch svojich nákupných centier – Dubňa v Žiline a Optimy v Košiciach. Kúpila aj menšie bratislavské nákupné centrum Saratov v Dúbravke od Tatra Realu a tiež sa ho chystá prebudovať na skutočný shopping mall. Meinl sa podľa informácií TRENDU zaujíma aj o jeden z veľkých projektov v hlavnom meste, ktoré sa zatiaľ pohybujú iba vo sfére zámerov.
Z ostatných medzinárodných hráčov treba spomenúť holandský Multi Development s jeho významným projektom v Prešove. Obzerá sa aj po ďalších mestách, pričom sa hovorí hlavne o Nitre, Poprade a Žiline. Záujem budovať na Slovensku má aj Redevco, rakúska firma Cuubuus so svojimi projektmi Aquario v Nových Zámkoch a Štúrove. Samozrejme, aj európsky retailový líder Unibail-Rodamco ruka v ruke so slovenským lídrom HB Reavis, ktorých Auparky majú vyrásť v piatich slovenských mestách.
Nedávno sa objavila správa o významnej investícii do retailu v Trenčíne, kde fond CSPF Českej sporiteľne chystá projekt za 2,8 mld. Sk. V obchodnej zóne na južnom okraji mesta by v prvej etape mal od jari budúceho roka pribudnúť shopping mall s 25-tisíc štvorcovými metrami.
V rovnakom čase sa má začať stavať už skôr známy zámer írskeho developera Parker Green na okraji Trnavy pri automobilke Peugeot. Prvá fáza nákupného centra s 30-tisíc m2 má byť dokončená v roku 2009, neskôr pribudne ešte polovičná plocha. Vedľa areálu majú otvoriť hobby centrum bauMax a ďalšie obchody.
Ilustračné foto - Vlado Benko, Peter Kremský, vizualizácia Orco
