Na trhu pôsobí viac druhov realitných kancelárií/poradcov. V zásade ide o:
- Lokálne realitné kancelárie - zväčša sa zaoberajú rezidenčnými transakciami.
- Realitné (franšizingové) siete ako napr. RE/MAX – zväčša rezidenčné transakcie ale nájde sa tu aj podiel transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami.
- Realitní poradcovia , ktorý sa zameriavajú prevažne na transakcie a poradenstvo v oblasti komerčných nehnuteľností a správu nehnuteľností (napr. Colliers International, CBRE, The Advisors)
Hlavné faktory, ktoré je vhodné brať do úvahy pri výbere realitné agenta:
1. Špecializácia agenta
Realitný biznis je veľmi široká oblasť, ktorá zahŕňa široké spektrum nehnuteľností počnúc bytmi, rodinnými domami, pozemkami na bývanie, pozemkami na komerčnú výstavbu, cez obchodné, skladové a kancelárske priestory, investičné celky ako aj finančné poradenstvo.
Vyberajte si agenta so špecializáciou na danú problematiku.
2. Referencie
Každý agent má za sebou históriu, pýtajte sa na jeho posledné obchody. Odporúčame si referencie aj overiť. Pýtajte sa a rozhodujte sa na základe odporúčaní.
3. Angažovanosť
Overte si s agentom či má dostatok času sa venovať vašej požiadavke/prípadu. Ak by bol príliš zaneprázdnený, môže sa stať že nevenuje vášmu prípadu úsilie ktoré si zaslúži.
4. Služby
Agent Vám vie poskytnúť rôzne služby, počnúc výberom nehnuteľnosti, cez zastupovanie pri rokovaniach, zabezpečením financovania, až po samotné sťahovanie.
5. Provízia
V tomto prípade väčšinou platí, že lacné nie je dobré. Ideálne ak agent berie štandardnú výšku odmeny na danom trhu a za daný rozsah služieb a typ transakcie. Informujte sa aké sú štandardy v danej oblasti z viacerých zdrojov. Pokiaľ očakávate od realitného agenta vyjednanie čo najlepších obchodných podmienok, dajte si záležať na tom aby bol dostatočne finančne motivovaný a nedostal so do konfliktu záujmu pri zastupovaní oboch zmluvných strán pri tej istej transakcii.
Obchodné zvyklosti na bratislavskom trhu
Výška provízie v závislosti od rozsahu služieb, ktoré vám agent poskytne sa pohybuje:
1. Pri predaji
- Byty, Rodinné domy - 1 až 3 % z predajnej ceny
- Pozemky - 2 až 3 % z predajnej ceny
- Kancelárske, Obchodné a Skladové priestory - 2 až 3 % z predajnej ceny
2. Pri prenájme
- Byty, Rodinné domy - 1 mesačné čisté nájomné
- Pozemky - 1 mesačné čisté nájomné
- Kancelárske, Obchodné a Skladové priestory - 1 až 2 mesačné čisté nájomné
V praxi niekedy nastáva i konflikt záujmu, kde jeden maklér zastupuje predávajúcu i kupujúcu stranu. V prípade jediného zástupcu, agent môže poskytnúť informácie o vlastníctve kupujúceho/predávajúce, odhaliť všetky vady nehnuteľnosti, taktiež môže vyjednať čo najlepšie obchodné podmienky vo Váš prospech. V prípade duálneho systému má na isté informácie agent alebo maklér embargo. Raz nemôže zverejniť niečo o kupujúcom raz o predávajúcom, čo všetkým stranám komplikuje situáciu a dochádza k časovým aj finančným stratám.
Čo je vlastne prínosom realitného agenta ? Základné prínosy:
- Poskytne Vám informácie o zvyklostiach a aktuálnych podmienkach trhu.
- Pripraví presnú špecifikáciu toho čo potrebujete.
- Pripraví harmonogram činností, ktoré budú nasledovať.
- Poskytne Vám komplexný prehľad ponúk na trhu.
- Zabezpečí predvýber nehnuteľností a následné obhliadky.
- Pomôže Vám s výberom nehnuteľností a ich porovnaním tak finančným, ako aj technickým a právnym.
- Zastupovanie pri rokovaniach a vyjednávanie čo najlepších podmienok vo váš prospech.
- Zabezpečenie presťahovania sa do novej nehnuteľnosti.
Klienti si v súčasnosti robia dôkladný prieskum on-line. Pred stretnutím sa s maklérom majú množstvo užitočných informácií a zmenšujú tzv. informačnú asymetriu. Odpadá množstvo návštev nehnuteľností, oboznamovanie sa s lokalitou, majiteľmi, prenajímateľmi atď. Samozrejme ide o značný tlak na províziu, pretože veľkú časť „práce“ vlastne odvedie samotný klient a on-line nástroje, ako je napríklad portál Kancelarie.sk. V mnohých prípadoch kúpy alebo predaja nehnuteľností ide o najväčšiu transakciu zo strany majiteľa v živote. Nečudo, že sa snaží náklady „skresať“ na minimum.
Popísali sme si možnosti, úlohy a prínosy, ktoré agenti a makléri na našom trhu poskytujú. Zodpovedanie otázky, či spolupracovať s agentom počas transakcie alebo nie, by malo byť po zvážení opísaných faktov už oveľa jednoduchšie.
