Pozrite sa, čo všetko si vyžaduje konverzia bývalej továrne na nové kancelárske priestory

Zamysleli ste sa niekedy, čo všetko si vyžaduje premena storočnej továrne na moderné kancelárske priestory? Konverzia historickej industriálnej stavby si vyžaduje úplne odlišný prístup ako výstavba novej budovy. Vo svete je ich záchrana bežná, na Slovensku, žiaľ, nie. Pozreli sme sa za vás na jeden z mála projektov, pri ktorom developer prijal veľkú zodpovednosť a výzvu obnoviť takúto pamiatku - Pradiareň 1900. Z bývalej Bratislavskej cvernovej továrne vytvorí fínsky developer YIT do roku 2020 jedinečný industriálny priestor s atypickými kanceláriami s  vysokými stropmi a pôvodnými, storočnými klenbami, ktorý reprezentatívne splní najmodernejšie technické štandardy.

KROK 1: Pamiatkový výskum identifikuje hodnotné časti stavby

Prestavba „bežnej“ budovy, ktorá nemá status pamiatky, sa v  princípe nelíši od rekonštrukcie bytu či rodinného domu. Pri pamiatkovo chránenej budove je proces x-násobne zložitejší. Jeho prvým krokom je architektonicko- historický  výskum, ktorý identifikuje všetky hodnotné prvky, ktoré treba zachovať alebo obnoviť. V prípade budovy Pradiarne tím špecialistov na kultúrne pamiatky tvoril procesom skúmania a analyzovania  viac ako 400-stranový dokument až 5 mesiacov. Dokumenty ako archívne výskumy, dobové fotografie, pôvodné mapy, nálezy a sondy boli v ďalšom kroku podkladom pre  analýzu výskumu zo strany Krajského pamiatkového úradu. Ten vo svojom stanovisku spresnil, čo všetko je potrebné zachovať z dochovaných pamiatkových hodnôt  stavby. Napríklad počas histórie sa v Pradiarni viackrát vymieňali okná a zakaždým menili tvar. Boli to práve pamiatkari, ktorí rozhodli, že pri obnove treba budove vrátiť tvar okien z roku 1920, čiže z 3. etapy výstavby továrenskej haly.

KROK 2: Overovacia štúdia

Ako už napovedá názov, tento krok má overiť súlad medzi závermi pamiatkového výskumu a zámerom investora. To v prípade Pradiarne znamenalo návrh, ako zladiť administratívne a obchodné priestory so zachovaním chránených prvkov celej stavby. Architekti v spolupráci s investorom vyhodnotili parametre Pradiarne ako zhodujúce sa s parametrami nových kancelárskych priestorov.

KROK 3: Statický pasport

Premena budovy továrne na firemné priestory  mení zaťaženie budovy. V minulosti cvernovou továrňou prešli  tisícky ton materiálu a stáli v nej ťažké stroje, do budúcnosti priestory zaplnia ľudia a počítače, ktoré staticky nemenia zaťaž. Zmenili a sprísnili sa však normy, preto bolo nutné, aby statici preverili technický stav konštrukcie celej stavby. Tento krok prebiehal viac ako pol roka, keďže si okrem prepočtov  vyžadoval aj analyzovanie vlastností materiálov budovy v laboratóriách. Napríklad, statici merali tvrdosť a pod mikroskopom študovali mikroštruktúru liatinových stĺpov, aby sa utvrdili, že aj po 100 rokoch dokážu plniť svoju funkciu. Výsledkom bola dobrá správa: budova Pradiarne po storočí staticky vyhovuje aj najnovším statickým normám a nepotrebuje zosilniť ani jeden múr.

KROK 4: K slovu sa (konečne) dostávajú architekti

Až po takmer ročnej príprave podkladov pre ďalší stupeň projektovej dokumentácie prichádza rad na výber architektov a projektantov. V užšej súťaži priamym oslovením siedmich ateliérov s preukázanými referenciami s obnovou pamiatok víťazí ateliér Bouda Masár architekti, známy z obnovy Bratislavského hradu a ďalších pamiatok. Nasleduje spracovanie projektu na stavebné povolenie a realizačné projekty pre jednotlivé kroky obnovy. Zadaním pre architektov bolo nielen obnoviť industriálnu pamiatku ako súčasť obnovy národného kultúrneho dedičstva,  ale aj vytvoriť zážitok a zanechať odkaz ďalším generáciám.  Až po schválení všetkých projektov pamiatkarmi prichádza podanie stavebného povolenia. V procese prípravy medzitým ubehol ďalší polrok.

KROK 5: A teraz prichádza to najťažšie:  reálna obnova

Stavebne obnoviť storočnú budovu je mimoriadne zložité. Musíte totiž zladiť „vyslobodenie“ chránených častí z nánosov času (rôzne dostavby a zmeny) s úpravou vnútornej a vonkajšej časti budovy podľa najnovších štandardov. Na pôvodnú továreň z roku 1900 sa za desiatky rokov „nalepilo“ množstvo malých stavieb, osobitne viacero nepodarených z čias socializmu. Keď sa vám tento krok podarí, vznikne obrovský holopriestor len s podlahou, stĺpmi a fasádou, v ktorom môžete začať tvoriť nové priestory. A tu prichádza ďalšia výzva. Pamiatkari vám „predpíšu“, aké okná má mať vynovený industriálny priestor. Tie však bežne nevyrába žiadna firma – musíte hľadať na trhu dodávateľa, ktorý je schopný dodržať presný tvar, technologický postup a vnútorné členenie na segmenty. 

Ešte väčšou výzvou sú remeselné úpravy priestoru. Pamiatkari totiž napríklad vyžadujú opravu pôvodných omietok, ktorých zloženie je diametrálne iné od dnešných materiálov. Alebo ručné čistenie betónových klenutých stropov a natieranie vápnom. Nehovoriac o obnove liatinových stĺpov, ktoré sa nesmú plošne čistiť, ale iba lokálne opatrne ošetriť a pretrieť náterom.

Výsledok: pravý industriál, neporovnateľný s novostavbou 

Ak chcete poctivo prestavať jedinečnú priemyselnú stavbu a dať jej nový účel, trvá to celé roky. Výsledkom je však priestor, ktorý nedokáže v kvalite prekonať ani najlepšia novostavba. Prečo?  „Proces obnovy je mimoriadne zložitý a trúfnu si naň len trpezliví developeri. Výsledok však stojí za to. Na konci totiž vzniká projekt s geniom loci a unikátne kancelárske priestory, ktoré sa nedajú porovnať s ničím, čo zatiaľ v Bratislave existuje. Priestory pre firmy, ktoré si vážia historické hodnoty,“ hovorí Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia.

V projekte Pradiareň 1900 vzniknú kancelárie s vysokými stropmi a veľkorysými rozmermi, ktoré  umožnia nájomcom zariadiť si kancelárie podľa svojho želania.  „To znamená napríklad oddeliť pracovné priestory od oddychových alebo vertikálne rozčleniť priestor a vytvoriť galériu či široké sedacie schody s priestormi, ktoré stimulujú kreativitu,“ hovorí workplace konzultantka a zakladateľka spoločnosti Collective Kristína Pomothy.   Moderné priestory v historickej budove budú spĺňať najvyšší štandard triedy A vrátane energetického certifikátu triedy A.

Industriál v strede zabývanej, živej štvrte

Jedinečnosť projektu Pradiareň 1900 plne vynikne po dokončení vďaka jej polohe. Táto industriálna budova totiž stojí v tesnej blízkosti centra mesta. Navyše, súbežne s obnovou Pradiarne vyrastie v tesnom okolí budovy nová, vitálna štvrť s kompletnou vybavenosťou. Svojím názvom – ZWIRN – nadviaže nová štvrť na historické meno a históriu územia bývalej Bratislavskej cvernovej továrne.

YIT na pozemku bývalej továrne vytvorí nový priestor, spájajúci kvalitné mestské bývanie a verejné priestranstvo určené na stretávanie sa ľudí, výmenu nových myšlienok a trávenie voľného času. To znamená, že zamestnanci budú mať v blízkom okolí k dispozícii kvalitné bývanie, množstvo reštaurácií, obchodov, ako aj športovísk a oddychových zón. Jedinečná lokalita umožní ľuďom dochádzať do práce peši, autom či na bicykli. Ekologickú dopravu zase podporí developer sprchami, šatňami a parkoviskom pre cyklistov, ako aj elektronabíjačkami v podzemnom  parkovisku.