Hoci viac sa hovorí o plánovaných projektoch obnovy Pradiarne v bývalej Cvernovke, Spilky v niekdajšom pivovare Stein a Jurkovičovej Teplárne, aktuálne zažiarila Mlynica. Stovky ľudí sa pred týždňom vydali na neľahkú cestu predvianočnou Bratislavou do priemyselného areálu na Turbínovej ulici. Prilákal ich tradičný zimný Urban Market. Majstrov, ktorí si sem chodia kupovať nástroje a materiál, tak nahradili hipsteri.
Z Rožňavskej ulice museli prejsť trištvrte kilometra autom alebo peši po rozbitej ceste medzi halami Dusla, Istrochemu, Bratislavskej teplárenskej a ďalších firiem, aby sa dostali do iného sveta. Mlynica je projekt, aký poznáme z mnohých svetových metropol, kde je premena priemyselného dedičstva na umelecké, spoločenské, kreatívne, komerčné priestory či loftové bývanie trendom už dlhší čas.
Mlynica Zdroj: TREND Reality
Zábava, práca a bývanie v jednom
Mlynica sa profiluje ako multifunkčná budova. Na prízemí vznikol eventový priestor, na štyroch poschodiach sú kancelárie a coworkingové priestory a na dvoch horných poschodiach je šesť loftov. Eventový priestor má plochu vyše 700 štvorcových metrov, na ktorých sa konali diskusie či koncerty počas Urban Marketu a už predtým niekoľko firemných akcií.
Na prízemí ho dopĺňa menší uzavretý priestor s takmer stovkou štvorcových metrov, kde vzniknú VIP priestory. Kancelárie majú plochu takmer 2 100 m2 rozdelených do 16 priestorov od 42 do 283 m2. Z toho dva sú coworkingové priestory na treťom a štvrtom podlaží.
Mlynica počas Urban Marketu Zdroj: TREND Reality
Všetkých šesť loftov s výmerami od 69 do 103 štvorcových metrov, ku ktorým ešte prislúcha terasa, je predaných, jeden je už aj obývaný. Dva majú britských vlastníkov, ostatné si zväčša kúpili domáci vlastníci na svoje firmy. K Mlynici prislúchajú dve parkoviská spolu pre 53 vozidiel. Súčasťou areálu je aj susedné Silo, ktoré sa v druhej fáze zmení na kancelárie s úžitkovou plochou 547 m2.
Mlynica - terasa loftov Zdroj: TREND Reality
Znovuobjavený skvost
Budova mlynice bola postavená v areáli podniku Ľahkých stavebných hmôt v polovici 60. rokov minulého storočia. V objekte sa miešali prímesy do betónových kvádrov, odtiaľ putovali na výrobnej linke ďalej. Výroba fungovala do roku 1992. Po privatizácii noví majitelia areál postupne rozpredávali a vznikli v ňom rôzne prevádzky.
Nevyužívanú mlynicu objavil Oto Bortlík, spoločník a konateľ slovensko-rakúskej stavebnej firmy Ise, zhruba pred siedmimi rokmi. Keď išiel okolo autom, zastavil sa a prezrel si ju. „Nemal som veľa času, ale budova mi utkvela v pamäti. Som stavbár a zaujala ma ako konštrukčné dielo, bolo tu cítiť klasické materiály a postupy,“ spomína si.
V areáli sa opäť ocitol v roku 2015. Hoci sem prišiel kvôli úplne inej veci, chcel budovu ukázať synovi a kamarátovi, ktorí ho sprevádzali. „Prešli sme si budovu, ktorá bola v katastrofálnom stave, ale niečo z nej bolo cítiť. Navyše tu bolo ticho, pokoj, bola to mŕtva zóna. A možno práve to ma lákalo a vyvolávalo určitú emóciu,“ opisuje, čo predchádzalo rozhodnutiu kúpiť ju.
Začal skúmať, komu nehnuteľnosti patria, či sú na predaj, čo tu bolo v minulosti a či tu nie je kontaminácia. Následne si všetko prepočítal, prekonzultoval s rakúskymi partnermi vo firme a stretol sa s majiteľom. „Myslím si, že sme sa férovo dohodli. Nehnuteľnosti sme kúpili a začali sme sa konkrétne zaoberať, čo v nich bude,“ hovorí O. Bortlík.
Mlynica - pôvodný stav pred rekonštrukciou Zdroj: ise
Architekti s rukopisom
Pre šéfa stavebnej firmy to nebola prvá developerská skúsenosť. Ise sa okrem dodávateľských stavebných prác pre iných investorov občas púšťa aj do vlastných projektov. Krátko pred kúpou mlynice dokončila bytovku Nikola House v Ružinove (prečítajte si hodnotenie), ďalší bytový projekt pripravuje v Karlovej Vsi. O. Bortlík aj mlynicu kupoval s predstavou, ako ju chce využiť. Videl v nej sálu pre konferencie, kultúrne, spoločenské či firemné akcie aj krásne priestory s takmer osemmetrovou výškou ideálne pre ozajstné lofty.
So zámerom oslovil architektov z ateliéru GutGut. „So Števom Polakovičom a Lukášom Kordíkom sa poznáme už veľmi dlho, ale nikdy sme nespolupracovali. Poznal som ich práce a vedel som, že majú svoj rukopis a nedajú sa ohnúť cez koleno,“ vysvetľuje, prečo si ich vybral pre projekt Mlynice. Zavážila aj skúsenosť ateliéru s rekonštrukciou paneláka v Rimavskej Sobote, za ktorú dostali v roku 2014 architektonickú cenu CE.ZA.AR.
Spoluprácu na projekte si obe strany pochvaľujú. Architekti priniesli koncept a počas celého procesu projektovania s investorom diskutovali a hľadali optimálne riešenie z hľadiska ceny, dizajnu a architektúry, aby boli vzájomne spokojní.
Mlynica - kancelárie a coworking Zdroj: TREND Reality
Zachovať maximum pôvodnej mlynice
Od začiatku bolo zámerom zachovať maximum z pôvodnej budovy a nezasiahnuť do jej podstaty, pre ktorú ju kúpili. Zároveň však aj maximálne využiť, čo ponúka. Podarilo sa to vďaka vloženiu rôznych premostení a ďalších úrovní, pričom zostalo zachované centrálne átrium.
V eventovom priestore zas vidno vyústenia betónových násypníkov, do ktorých boli zhora povkladané kancelárske moduly. Ich veľkosti určili násypníky, ktorých bolo šesť či osem v rôznej výške. Niektoré kancelárske priestory sú dvojpodlažné.
Mlynica - zachované bývalé násypníky Zdroj: TREND Reality
Náročným sa ukázalo byť vyplnenie obrovských kruhových otvorov po technológiách. Pôvodne uvažované sklo takej veľkosti na podlahe coworkingového priestoru zavrhli a vznikla betónová výplň s takmer tromi stovkami malých sklených kruhov, ktorá sa vyrábala na mieste.
K pôvodnému schodisku v zadnej časti budovy pristavali výťah. V prednej časti bolo vybudované úplne nové komunikačné jadro s oceľovým schodiskom a väčším výťahom, ktorý má vstup aj zvonka.
Mlynica - zabudovaný výťah Zdroj: TREND Reality
Počas projektovania pribudol aj jeden loft navyše. Pôvodne ich malo byť päť na najvyššej úrovni, pričom vďaka trom úrovniam výšky strechy k nim mohli vzniknúť terasy so zaujímavým výhľadom. Výbežok so zníženou strechou ponúkol nápad vložiť do neho ďalší loft so vstupom cez vlastnú terasu.
Na začiatku bolo čistenie a sondovanie
„Krátko po nadobudnutí nehnuteľnosti sme ju začali čistiť, vyniesli sme jeden kontajner holubieho trusu a rôzneho neporiadku,“ rozpráva O. Bortlík a dodáva, že vtedajší stav si podrobne nafotili. Knihu s fotografiami nechal kolovať v publiku aj počas diskusie na Urban Markete.
Mlynica - kancelárie a coworking Zdroj: TREND Reality
Hneď so začiatkom projektovania sa odkrývali výstuže a robili sondy, aby sa už v projekte podarilo zachytiť prípadné problémy a zistiť, čo budova naozaj dovolí. Projekt získal právoplatné stavebné povolenie a búracie povolenie na nepotrebnú prístavbu v marci 2016.
Hneď sa začalo s búraním prístavby, aby eventový priestor získal priamy kontakt s exteriérom a vznikla plocha pre parkovanie. Stavebné práce trvali necelého poldruha roka. Spevnené plochy sa kolaudovali v máji a hlavný objekt sa začal kolaudovať koncom júna tohto roka.
Mlynica - kancelárie a coworking Zdroj: TREND Reality
O. Bortlík predpokladá, že jednotlivé priestory začnú novým majiteľom odovzdávať v januári a tí si ich zariadia. V plnej prevádzke by Mlynica mohla byť v lete. Kým lofty sú už predané, z komerčných priestorov zatiaľ kúpila jeden advokátska kancelária a ďalší finanční poradcovia. „Záujemcov máme na všetky kancelárske priestory, čakajú však na zapísanie aktuálneho stavu do katastra, pretože to budú financovať cez banky,“ dodáva.
Projekt vyšiel aj biznisovo
Na Urban Markete počúval O. Bortlík na obnovený priestor chválu od návštevníkov aj odborníkov, ktorí sa zúčastnili na diskusii o industriálnej architektúre či od architektov a developerov, ktorí sa prišli pozrieť.
Investor však zdôrazňuje, že projekt je úspešný aj obchodne. Pôvodne plánovaná investícia sa síce navýšila zhruba o 15 percent na výsledných 3,5 milióna eur, no priniesla primeraný zisk. Zároveň vyvracia, že by netradičné priestory s industriálnym duchom priťahovali len kreatívne firmy. Záujem majú aj tie, ale aj klasickí „kravaťáci“.
Mlynica - interiér loftu Zdroj: TREND Reality
Eventový priestor bude prevádzkovať developer prostredníctvom projektovej firmy. Vzhľadom na to, že v budove sú aj byty a kancelárie, chce si priestor nechať pod kontrolou, aby nevhodne zvolené podujatia nerušili obyvateľov a podnikateľov. Niekoľko firemných akcií tu už prebehlo, kým je budova prázdna. Jednorazovú príležitosť využil aj Urban Market.
Do budúcnosti sa počíta s konferenciami, diskusiami, kultúrnymi a spoločenskými podujatiami, v menšej miere s firemnými akciami. Skúšame a učíme sa ako to nastaviť, komentuje O. Bortlík.
Mlynica - kancelárie a coworking Zdroj: TREND Reality
Ise sa zatiaľ plne sústreďuje na dotiahnutie a zabehnutie Mlynice, druhú časť projektu, premenu sila, zatiaľ odkladá na neskôr. Silo má stavebné povolenie a práce sa už začali odstránením prístavby a vybudovaním prípojky. Pôvodne investor uvažoval so Silom ako s firemným sídlom, napokon si zoberie dve podlažia v Mlynici. Návštevníci si mohli v sile všimnúť umelecké dielo, ktoré vytvoril Jakub Trajter sídliaci v susedstve. Definitívne miesto sa soche ešte hľadá.
Mlynica - interiér kancelárií Zdroj: TREND Reality
Areál čaká premena
Projekt môže odštartovať premenu celej priemyselnej lokality, ktorá by mohla nadviazať na susednú štvrť Mierová kolónia. Investor Mlynice zatiaľ kúpil pozemky, ktoré v budúcnosti umožnia prepojenie s Vajnorskou ulicou cez plánovanú novú cestu. Zlepšilo by to najvýraznejšiu slabinu, komplikovaný prístup.
O. Bortlík na záver rozhovoru priznáva, že na začiatku mal malú dušičku, pretože ide o náročný koncept. Jeho rakúski partneri vo firme boli síce projektom nadšení, ale obávali sa, či nedopadne ako viedenský Gasometer. „Pekné architektonické dielo je nanič, keď neplní svoj účel. Filozofiou môjho podnikania je robiť veci, ktoré dávajú zmysel,“ hovorí šéf Ise. Dodáva, že celý čas mal veľmi dobrý pocit, keď videl, ako všetkých kolegov projekt baví.
Mlynica počas Urban Marketu Zdroj: TREND Reality
