Výstavba obchodných centier začala svoju púť na Slovensku koncom deväťdesiatych rokov. Za prvé porevolučné sa zvykne označovať petržalská Danubia na Panónskej ceste, no skôr možno zaň považovať Polus City Center z dielne spoločnosti TriGranit. Svoje brány na mieste niekdajšieho cvičiska autoškôl otvorilo v roku 2000. Po ňom začali vznikať ďalšie. Viac či menej úspešné počiny, ktoré preniesli retailovú scénu do súčasnosti.
Od vízií k uskutočneniu
Retailový segment je dnes poznačený častou nereálnosťou vízií z minulosti. Ako potvrdzuje aj Martin Biro zo spoločnosti CB Richard Ellis, niektoré obchodné centrá sa stavali bez ohľadu na skutočný dopyt. Hlavným zámerom nezriedka bolo centrum postaviť a následne ho predať realitnémuho fondu.
Podľa Petra Danihela zo spoločnosti Bond Reality sa zvyšovanie cien výstavby obchodných centier naplno prejavilo najmä v rokoch 2008 a 2009. „Cenové hladiny pri nákladoch, ako aj očakávania príjmov z prenájmu niektorých centier boli nastavené tak vysoko, že veľa z nich sa muselo prehodnotiť či úplne zastaviť,“ dopĺňa.
Stratégia pri budovaní úspešného obchodného centra by mala podľa M. Bira vychádzať z niekoľkých podmienok. „Hlavnými kritériami by mali byť veľkosť spádovej oblasti a zmapovanie potreby ďalšieho projektu. Dôležitá je aj kúpyschopnosť obyvateľstva, dostupnosť lokality a dopyt obchodníkov po priestoroch,“ upresňuje. Ako ďalšia z pomôcok pri určovaní rentability výstavby obchodného centra sa používa pomer zastavanej plochy obchodných centier na 100 obyvateľov.
Zastavanosť miest
Podľa tohto indexu má Slovensko 16,3 m2 retailovej plochy pripadajúcej na 100 obyvateľov. Z okolitých krajín sú pred nami Rakúšania s tridsiatkou, Česi s 25 štvorcami a Maďarsko so 17 m2 na stovku obyvateľov. Podobnú obsadenosť ako Slovensko má Poľsko – 15 m2. Napriek nižším číslam v porovnaní s niektorými susedmi sa Slovensko považuje za krajinu relatívne naplnenú retailom. Dôvodom je nižšia kúpyschopnosť ako napríklad v susednom Rakúsku.
Naopak, krajinou vhodnou na rast obchodných centier s úrovňou 13 štvorcových metrov je Nemecko. Slovenská priemerná zastavanosť je však zaobalená do priepastných rozdielov medzi krajskými mestami.
Rebríček zastavanosti nevedie Bratislava, ktorá je s 82 m2 na sto obyvateľov až na treťom mieste. Z jej metráže najviac ukrajujú centrá ako Avion Shopping Park, Aupark či novootvorená Eurovea. Prvé miesto si divokou výstavbou obchodných centier vydobyla Nitra s 97 štvorcami. Na vrchol ju dostali projekty ako Centro Nitra, Mlyny, Max či Tesco Galéria. Druhý je Trenčín. Najmenšiemu krajskému mestu dopomohli projekty Južanka, Laugaricio a Max. Štvrtá Žilina s 80 štvorcami je zastúpená centrami ako Aupark, OC Dubeň a taktiež Max. Nedávne otvorenie nákupného centra Mirage sa v metráži ešte nezohľadňovalo.
Nasledujú Košice, kde k 55 štvorcom prispieva najmä centrum Optima a kontroverzná Galéria Košice.
Po metropole východu sa umiestňuje Banská Bystrica s 39 m2 plochy, Trnava s 29 a Prešov, ktorý má len 20 štvorcových metrov postavenej retailovej plochy na sto obyvateľov. Zatiaľ je tam jediné obchodné centrum Max.
Uvedené čísla naznačujú, kde by mohol retail ešte expandovať. Ide najmä o Prešov a čiastočne o Banskú Bystricu. Ďalší priestor na rast vidia odborníci v Liptovskom Mikuláši či Spišskej Novej Vsi. Achillovou pätou týchto lokalít však môže byť nižšia kúpyschopnosť obyvateľstva.
Očakávania
Úplne inak môže vyzerať poradie miest o pár rokov. Podľa CBRE Slovensko k zmene prispejú projekty vo výstavbe. Možné poradie miest však zahŕňa aj projekty, ktorých výstavba nie je istá. Podľa odhadov TRENDU je veľmi pravdepodobné, že reálne čísla budú v jednotlivých mestách nižšie, pretože sa nezačne stavať.
V horizonte dvoch rokov by prvenstvo mohla dosiahnuť Žilina s úrovňou 199 m2 obchodných priestorov na sto obyvateľov. Metráž jej navýši najmä dokončený projekt Mirage a k výsledku je započítaná plocha plánovaných centier v rámci komplexu Europalace, Štadión Žilina a rozšírenie OC Dubeň. Ak by sa tieto projekty skutočne postavili, metropola Považia by bola obchodmi zrejme presýtená.
Druhé miesto by mala dosiahnuť Bratislava so 194 m2. Prispieť by k tomu mal rozostavaný projekt Centrál na Trnavskom Mýte či komplex Retro v Ružinove. Uvedená metráž však ráta napríklad aj s projektom Yosaria Plaza, ktorého vyhliadky na dokončenie sú nereálne. Medzi ďalšími zahrnutými sú aj plánované projekty ako Aquario Shopping Centre na Dlhých Dieloch, Euromax, South City – Južné mesto, Twin City či Bory. Na väčšine plánov síce investori intenzívne pracujú, otázne je, koľko z plánovaných plôch sa reálne postaví. V treťom Trenčíne by plochu na úroveň 149 metrov mal doplniť Aupark a rozšírenie existujúceho Laugarícia.
V súčasnosti preplnená Nitra poklesne na štvrté miesto, v pláne je len aktuálne pozastavený City Park. Naopak, v Prešove sa počíta s projektmi ako Arkadia, Corso SC Prešov či Solivaria, čím by sa mesto mohlo dostať na úroveň 131 m2 obchodnej plochy na sto obyvateľov. Expanzia retailu v šiestej Trnave ráta s potenciálom 89 štvorcov. Očakáva sa najmä príchod Extensa Business Parku a írskeho Trnava Parku pri priemyselnej zóne mesta. Skupinu krajských miest by v horizonte dvoch rokov mali uzatvárať Košice a Banská Bystrica. V metropole východu pribudne štvrtá pobočka Auparku na Slovensku a v Banskej Bystrici sa ráta s rozšírením Europa SC.
Pribudnú outlety
Ešte menší priestor na expanziu prevádzkových plôch je v segmente výpredajových centier – outletov. Pri výpredajových centrách sa rentabilita výstavby počíta v 150-kilometrovom okruhu, hoci tradičné obchody sa uživia aj „cez rieku“. Z tohto dôvodu je pre mnohých odborníkov optimálny jeden outletový projekt pre Slovensko. Nemal by byť umiestnený ani vo vzdialenejšom okolí Bratislavy. Spádovú oblasť západného Slovenska totiž vypĺňa známy rakúsky Parndorf. V alpskej krajine s vyše ôsmimi miliónmi obyvateľov sa nachádzajú dve výpredajové centrá. Jedno na západe pri Salzburgu a druhé na východe krajiny. Tretie v obci Leobersdorf južne od Viedne už zatvorili.
Napriek tomu sa na päťmiliónovom Slovensku v tesnej blízkosti pripravuje výstavba dvoch centier tohto typu. D1 Outlet pri Senci z dielne spoločnosti Ipec a One Fashion Outlet od developera Realiz pri Voderadoch. Projekt pri Senci počíta v prvej fáze s 8 500 m2 prenajímateľnej plochy a už má stavebné povolenie. Konkurent z Voderadov v prvej fáze prináša 16-tisíc štvorcov a zatiaľ získal len územné rozhodnutie. Obe centrá však chcú otvárať na jeseň budúceho roka.
S rakúskou konkurenciou chcú slovenské outlety obstáť ponukou nedeľného nákupu, k tomu pridať aj nižšie nájomné. O rok by teda mal v okolí Bratislavy vzniknúť medzinárodný trojuholník s megakapacitou – vyše 61-tisíc štvorcovými metrami outletu. A to v uvedenom čísle ešte nie sú započítané ďalšie etapy výstavby na slovenskej strane. Hoci doteraz neexistovali outletové priestory na Slovensku, môže v blízkej budúcnosti preplnenosť dosiahnuť oveľa vyššie čísla než v prípade obchodných centier. Tam sa očakáva pokles prenajatých plôch a celkové prehodnotenie výstavby.
Aké sú možnosti
Zmena situácie v retailovom segmente by sa mohla podľa Andrewa Thompsona z Cushman & Wakefield Slovensko pretaviť do reálnejších projektov po roku 2012. Jedným z varovných signálov súčasného prehrievania retailového segmentu je aj očakávaný pokles prenajatých plôch, za ktorým vidí P. Danihel dopyt po menších priestoroch či sťahovanie niektorých obchodov z kamenných prevádzok na internet. Úspešné projekty by sa mali podľa neho orientovať na homogénne zóny spájajúce oddych, rekreáciu, nákupy, služby a zábavu. Mnoho z retailových projektov však bolo postavených ako jednoliaty komplex bez dôkladnejšie prepracovanej koncepcie.
Pokiaľ ide o veľkosť, A. Thompson odporúča obchodné centrá so zhruba 28-tisícami m2. Tie väčšie by nemuseli svoje priestory prenajať na požadovanú úroveň a stali by sa nerentabilnými.
Článok vyšiel v aktuálnom vydaní TRENDU č. 48, v prílohe Extra Reality.
Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Dvanásť dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND.
Ilustračné foto - miragecenter.sk
