V krajinách s rozvinutou ekonomikou, kde si spotrebitelia už nejaký čas vychutnávajú konzumný a na úveroch založený štýl života, existujú rozmanitejšie formy maloobchodných nehnuteľností. Od menších špecializovaných obchodíkov či univerzálnych supermarketov v centrách miest až po veľké obchodné, kultúrno-zábavné centrá, retailové parky a outlet centrá na ich okraji.
- NEPREHLIADNITE:
- 116904>TREND Špeciál - Reality 2007
Developeri na týchto trhoch musia dôkladne zvažovať každý faktor, ktorý môže rozhodnúť o úspechu či neúspechu ich diela. Zdanlivo jednoduchšiu úlohu majú retailoví investiční hráči v krajinách, kde sa spotrebitelia ešte len začínajú oboznamovať s rôznymi typmi obchodov, v ktorých môžu utrácať zo svojej čoraz plnšej peňaženky.
Retailový realitný trh zaznamenáva boom najmä na nenasýtených trhoch v strednej a východnej Európe, v Rusku, Turecku alebo Číne.
Manufaktura Lodž – úspešná premena chátrajúcej továrne v centre mesta na jeho pulzujúci symbol.
Manufaktura Lodž
Ako prepojiť historické črty centra mesta s modernými prvkami súčasného developmentu a vytvoriť najnavštevovanejší objekt v celom regióne? Recept pozná realitná skupina Apsys, ktorá starý priemyselný areál na 27 hektároch v poľskej Lodži premenila na jeden z najväčších obchodno-kultúrnych komplexov v Európe. Už zvolený názov Manufaktura napovedá, že identifikácia a vrytie projektu do povedomia ľudí prebiehali bez problémov.
Kedysi jedna z najväčších textilných tovární v Európe po nástupe komunizmu a znárodnení postupne upadávala a pred desaťročím ukončila činnosť. Fabrika však našťastie dlho neostala ležať ladom. O dva roky neskôr ju odkúpil súkromný developer a začal zveľaďovať upadajúce územie v centre „poľského Manchestera“.
Objekty nespadajúce pod pamiatkovú ochranu developer zbúral, čím sa otvoril priestor pre pôvodnú zástavbu a zároveň sa umožnilo prispôsobenie novým požiadavkám. Vznikol mix starej priemyselnej architektúry a moderného dizajnu. Manufaktura s celkovou prenajímateľnou plochou obchodov 110-tisíc štvorcových metrov otvorila brány v roku 2006 a odvtedy patrí k najvyhľadávanejším objektom v širšom regióne.
South China Mall by potreboval priemernú dennú návštevnosť 100-tisíc zákazníkov. Zatiaľ je to len okolo 10-tisíc ľudí.
Smutný South Mall
Azda najlepší príklad obchodného centra, ktorého veľkosť developer preženie, zle načasuje príchod na retailový trh alebo zle odhadne podmienky na trhu, je South China Mall. Najväčšie nákupné mólo na svete nachádzajúce sa v čínskom Dongguane skrýva vo svojich útrobách približne 600-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy.
Potenciálni návštevníci sa môžu poprechádzať cez sedem zón predstavujúcich svetové mestá, krajiny či regióny – Amsterdam, Paríž, Rím, Benátky, Egypt, Karibik a Kalifornia. Hoci centrum otvorili v roku 2005, nachádza doň cestu stále len málo návštevníkov a väčšina priestorov zíva prázdnotou. Podľa niektorých názorov retailové megadielo doplatilo na predmestskú polohu, čo pre spotrebiteľov znamená nutnosť dopravy autom. Číňania sú ešte stále navyknutí nakupovať skôr v centrálne situovaných obchodných centrách.
Boom shopping centier na ázijskom kontinente je neprehliadnuteľný. Na začiatku tohto roka sa osem z desiatich najväčších mól sveta nachádzalo práve tu. A to majú svetlo sveta v najbližšom období uzrieť ešte ďalšie megacentrá v Číne a Spojených arabských emirátoch. Len Triple Wenzhou Mall a Mall of China vytvoria po 930-tisíc štvorcových metrov úžitkovej plochy.
Juhočínske centrum South China Mall, ktoré vyrastá v rozmáhajúcej sa priemyselnej oblasti provincie Guangdong, niektorí nazývajú aj územím, kde sa Las Vegas stretáva s Disneylandom. Stojí za ním miestny miliardár Alex Wu. Tak ako ostatné parametre centra, impozantná je aj veľkosť spádového územia. Zhruba štyri milióny ľudí žijú vo vzdialenosti šiestich míľ, deväť miliónov do 12 míľ a 40 miliónov do 60 míľ. A títo ľudia by mali mať dostatok peňazí na míňanie v najrôznejších obchodných predajniach.
Centrum sa nachádza v jednej z najbohatších častí Číny, kde sa produkuje 90 percent zo všetkých počítačov na svete a len výrobca mobilov Nokia tu zamestnáva 90-tisíc ľudí. Potenciál kúpyschopnosti by mali zvyšovať aj majetní Číňania z neďalekého Hongkongu, zahraniční manažéri z odvetví spotrebného priemyslu, imigranti a miestni obyvatelia, ktorí tu zarábajú peniaze.
No zdá sa, že tento potenciál zostáva zatiaľ len na papieri. „Celé toto centrum je zlé,“ cituje agentúra Bloomberg hongkonského biznismena, ktorý navštívil klientov v Dongguane. „Nikdy nezisťovali, či bude dostatok ľudí schopných naplniť tento komplex. Všetci Číňania v tomto meste pracujú v továrňach a nemôžu si dovoliť tu nakupovať.“ Developer centra očakával po otvorení priemernú dennú návštevnosť 100-tisíc zákazníkov. S takýmto počtom by obrovské priestory móla nepôsobili opustene. No po roku od jeho otvorenia sem zablúdilo každý deň len 10-tisíc nákupuchtivých ľudí, ktorí sa túlajú širokými otvorenými priestormi.
K hlavným dôvodom, prečo obrovské nákupné centrá v krajine zatiaľ pôsobia ako mestá duchov, patrí nízka úroveň osobnej spotreby čínskeho obyvateľstva. Tá je v najľudnatejšej krajine a jednej z najväčších ekonomík sveta na úrovni 35 percent hrubého domáceho produktu. Tento podiel predstavuje zhruba polovicu úrovne Spojených štátov amerických a podľa správy Morgan Stanley ide pravdepodobne aj o najnižší podiel spotreby na HDP zo všetkých významných ekonomík modernej histórie. Ekonomické správanie Číňanov je protipólom rozhodovania ľudí iných, najmä rozvinutejších krajín. Zatiaľ čo v týchto ekonomikách je míňanie peňazí a zadlžovanie sa obľúbeným športom, Číňania radšej šetria. To môže vysvetľovať, prečo obrovské nákupné centrá zatiaľ nemajú na ružiach ustlané ani v jednom z najbohatších čínskych miest.
Najväčšie na svete
Dubaj je jedna z najrýchlejšie rastúcich destinácií na globálnej turistickej mape. Ročne priťahuje zhruba 10 miliónov turistov a toto číslo má do roku 2010 vzrásť na 15 miliónov. Hoci nie je hlavným mestom Spojených arabských emirátov, jeho poloha na križovatke troch kontinentov priťahuje pozornosť podnikateľov. Vďaka priaznivým ekonomickým podmienkam tu vyrastajú realitné komplexy, ktoré sú zväčša rekordérmi vo svojom segmente.
Takým bude aj Dubajské mólo (Dubai Mall) z developerskej dielne medzinárodného hráča s domácimi koreňmi Emaar Properties. Najväčšie nákupné centrum na svete bude súčasťou novobudovanej štvrte Nový Dubaj, kde vyrastá aj najvyššia budova sveta Burj Dubai. Miery nového obchodného chrámu sú úctyhodné: celková úžitková plocha 1,1 milióna štvorcových metrov, výmera čistej obchodnej plochy 840-tisíc štvorcových metrov. Desať až pätnásť samostatných menších mól vnútri s celkovo 1 200 obchodnými predajňami, tzv. Ostrov módy rozprestierajúci sa na rozlohe 80-tisíc m2, jedno z najväčších akvárií sveta, ľadové klzisko s olympijskými parametrami, obrovský fontánový vodopád a, samozrejme, aj výhľad na najvyššiu budovu sveta.
Nákupné centrum, ktoré sa svojou veľkosťou rovná päťdesiatim futbalovým štadiónom, malo byť pôvodne dokončené vlani. Po miernych komplikáciách zapríčinených aj štrajkom stavebných robotníkov z Indie, Pakistanu, Srí Lanky či Bangladéša chce developer dielo zavŕšiť do konca roka 2008.
Úspešný Meadowhall
Väčšina nákupných centier vo Veľkej Británii sa podobne ako v Nemecku nachádza v centrách miest. Najčastejšie ide o historické obchodné štvrte. Výnimku tvoria veľké móla regionálneho významu postavené v 80. a 90. rokoch minulého storočia, keď ešte tamojšia legislatíva nezakazovala ich lokalizovanie mimo mesta. Takým je aj Meadowhall na predmestí Sheffieldu. Nedostatok predajných plôch v meste vyvolal jeho výstavbu na 56-hektárovom brownfieldovom pozemku, kde predtým stála oceliarska fabrika.
Obchodné centrum Meadowhall bolo otvorené v septembri 1990. Priam ideálnu polohu zvýrazňuje aj spádová oblasť s deviatimi mestami vzdialenými len do hodiny jazdy. Medzi nimi sú napríklad Leeds, Nottingham, Manchester, Leicester či Barnsley. Ročná návštevnosť sa po piatich rokoch postupne vyšplhala na 30 miliónov zákazníkov.
A prečo veľké nákupné centrá ako toto vyrastajú na predmestiach? Výhodná dopravná poloha uľahčuje nielen lepší prístup zákazníkov z viacerých veľkých sídel, ale i zásobovanie jednotlivých obchodných prevádzok a bližšie väzby medzi obchodníkmi predávajúcimi podobný tovar. Centrá s dostatkom parkovacích plôch priťahujú najmä motorizovaných zákazníkov, ktorí sa nemusia obávať problémov s parkovaním a zápchami – charakteristickou črtou všetkých mestských centier. Z dôvodu nižších cien pozemkov na okraji oproti centru je nižšie aj nájomné, ktoré platia obchodníci prevádzkovateľovi. To jednotlivým obchodom umožňuje využívať veľké predajné plochy a do určitej miery tlačiť ceny širokej palety produktov nadol. Na rozdiel od stredu mesta tu existuje dostatočný priestor na ďalšiu expanziu nákupného móla.
Vplyvy nového obchodného centra na okraji mesta na vnútromestské obchody sú rôzne. Závisia od kvality a namiešaného mixu nájomcov v existujúcich prevádzkach. Ak vnútri mesta neexistujú retailové nehnuteľnosti, ktoré sa môžu kvalitou nájomcov, doplnkovými službami či otváracími hodinami porovnávať s konkurenciou mimo centier miest, môžu skončiť ako v anglickom Sheffielde.
Pôvodným zámerom developera Meadowhallu bolo pritiahnuť do jeho priestorov nový typ spotrebiteľa – ľudí zo širokého okolia, ktorí budú svojou návštevou spájať nakupovanie s aktivitami na voľný čas a oddychom. Bežní každodenní nakupujúci mali ďalej využívať možnosti tradičných centrálne umiestnených obchodov. A hoci veľký vplyv na tieto obchodné nehnuteľnosti sa neočakával, zmeny boli viac ako postrehnuteľné. Niektoré obchodné prevádzky v centre v podstate zmizli. Pre nepriaznivú rentabilnosť (keď tržby niektorých klesli až o štvrtinu) ich majitelia premiestnili do nových, lacnejších a výhodnejších priestorov Meadowhallu. Opustené predajne ostali len chrámami tvorcov graffitov.
Foto - Bloomberg, Profimedia.cz
