Príbeh premeny bývalej priemyselnej zóny medzi Prievozskou, Bajkalskou, Prístavnou a Plynárenskou ulicou na novú mestskú štvrť sa začal po krachu podnikov sprivatizovaných v polovici 90. rokov za vlády Vladimíra Mečiara. Následne si v sérii transakcií celé územie rozparcelovali developeri.
Izraelčania, Rakúšania, Briti aj Slováci
Na južnom okraji zóny pri Prístavnej ulici navrhovala cyperská spoločnosť Kalos s rovnakou adresou ako J&T administratívny komplex Prístavná s dvomi výškovými dominantami. Dnes vlastní pozemky firma Rosalin s cyperským a českým spoločníkom a rovnakou adresou.
Pás medzi Prístavnou a Mlynskými Nivami mali traja vlastníci. Pri vtedajšom Baumaxe (dnes OBI), pripravoval izraelský investor zastrešený luxemburským a holandským fondom prostredníctvom spoločnosti SPV Development tri vyše stometrové 32-podlažné veže so šesťsto bytmi.
Vedľa mal o niečo väčší plac rakúsky Europolis patriaci pod CA Immo, ktorý navrhol najväčší projekt v lokalite Harbour City - komplex ôsmich budov s kanceláriami, hotelom, obchodmi aj škôlkou. Dominantou mali byť dve šikmé veže, vyššia dosahujúca až 150 metrov. Susedný pozemok plánoval britský Dorchester využiť na výstavbu bytov.
Posledná známa vizualizácia Harbour City Zdroj: CA Immo
V severnej časti zóny nad Mlynskými Nivami majú pozemok pri Bajkalskej firmy podnikateľov Ladislava Reháka a Petra Struhára Locus Plus a Urbicom. Vedľa neho už vyrástla nová centrála Strabagu a o kúsok ďalej ožili dlho rozostavané Jarabiny. Nad nimi je veľký pozemok Stavoindustrie a pri Plynárenskej už dokončené bloky BBC a skrachované 3nity izraelskej Vara Group, ktoré sa už tiež nanovo rozbehli.
Pri križovatke Prievozskej s Bajkalskou postavil a už aj predal HB Reavis prvú fázu administratívneho Forum Business Center, kde sa usídlil Telekom. V pláne má aj menšiu druhú vežu, zatiaľ bez konkrétnych termínov. Vedľa vyrástla aj centrála Prvej stavebnej sporiteľne.
Súbor Prístavná Zdroj: Projekt-Team
Developerov zjednotili Rakúšania
Doviesť takéto veľké a rôznorodé plány až k realizácii nie je v Bratislave jednoduché ani dnes, nieto ešte v časoch realitného boomu. Dlhé rozhodovanie úradov, kolotoč stanovísk a povolení, námietok a pripomienok odsunul a napokon pochoval nejeden predkrízový projekt. Iniciatívy v priemyselnej zóne Mlynských Nív sa v roku 2007 chytil Europolis, ktorý oslovil majiteľov susedných pozemkov. Cieľom bolo spoločným postupom dosiahnuť zmenu územného plánu, ktorý nepočítal s výstavbou kancelárií či bytov.
Developeri sa dohodli na vypracovaní urbanistickej štúdie pre celú 43-hektárovú zónu a mesto aj mestská časť súhlasili, aby sa stala podkladom pre zmenu územného plánu mesta a schválenie územného plánu zóny. Štúdiu si objednali u spoločnosti Aurex, ktorá na nej spolupracovala s ateliérom Siebert+Talaš, autormi návrhu Harbour City.
Napriek deklarovanej podpore samosprávy ružinovskí poslanci štúdiu schválili až po dvoch rokoch od spracovania, na jeseň 2010. Južná časť s projektami Harbour City, Tri veže či bytov od Dorchestru prešla bez problémov, pripomienky vyvolala severná časť so zámermi Rehákovcov, Stavoindustrie a HB Reavisu. Dokument sa tak posunul na mesto.
„Urbanistická štúdia bola v roku 2012 doplnená v zmysle, že má slúžiť ako podklad pre návrh zmien a doplnkov Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy. Následne v marci 2013 miestne zastupiteľstvo Bratislava-Ružinov zobralo predmetnú štúdiu v tomto znení na vedomie,“ opisuje aktuálny stav Marianna Šebová, hovorkyňa Ružinova.
Navrhované zmeny sú súčasťou obstarávaného balíka Zmien a doplnkov 04 územného plánu mesta. „K dnešnému dňu nedošlo k zmene Územného plánu hlavného mesta a neprebieha ani spracovanie Územného plánu zóny pre túto lokalitu, ktorý by musel byť v súlade s aktuálne platným Územným plánom hlavného mesta,“ dodáva M. Šebová.
Zóna Mlynské Nivy - Západ Zdroj: Maňo Štrauch
Ako spojiť záujmy mesta a investorov
Štúdia pre zónu Mlynské Nivy – Západ mala za cieľ zosúladiť záujmy jednotlivých investorov do uceleného urbanistického konceptu, ktorý by bol v súlade s koncepčnými princípmi územného rozvoja mesta a mestskej časti Ružinov. Mala tiež koordinovať podmienky a čas výstavby.
Jej autori mali overiť možnosti zmeny využitia bývalých výrobno-skladových areálov na funkcie bývania a občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského významu. Mali tiež vypracovať návrh koncepcie nového urbanistického a architektonického riešenia, funkčného využitia a hmotovo – priestorového usporiadania územia tak, aby nadviazalo na okolité štvrte Ružinova. Súčasťou štúdie je aj dopravná koncepcia a technické vybavenie územia.
Konkrétne riešenie výstavby v území bolo rozčlenené na bloky, pre ktoré sa určila funkcia a limity výstavby čo sa týka hmoty a výšky „s ambíciou vytvorenia pôsobivého a nezameniteľného genia loci tejto mestskej štvrte“.
Urbanistická štúdia Zóny Mlynské Nivy - Západ Zdroj: Aurex, Siebert+Talaš
„Harmónia tohto riešenia nebude však spočívať len v pôsobivej urbanistickej kompozícii a architektonickom formovaní stavebných korpusov, ale hlavne vo vyváženej symbióze všetkých komponentov príjemného mestského prostredia, počnúc pohodlnou dostupnosťou, cez primerané zastúpenie prírodných prvkov životného a obytného prostredia, až po optimálne podmienky pre prácu, bývanie, nákupy, zábavu, oddych a regeneráciu,“ uvádza sa v štúdii.
Dokument počítal s výstavbou vyše tritisíc bytov pre takmer osemtisíc obyvateľov, a vytvorením 16-tisíc pracovných miest v administratíve, obchode a službách.
Viacerí vlastníci odvtedy projekty prekreslili, zväčša na základe návrhu štúdie, a ponúkajú ich na predaj. Niektoré už majiteľa aj zmenili. Napríklad SPV Development namiesto troch stometrových bytových budov navrhuje štyri s 10 a 11 podlažiami, časť tvoria kancelárie. Pozemky Europolisu a Dorchesteru zas vlani kúpila skupina Koruna Reality, prvý priamo od CA Immo a druhý v dražbe organizovanej Sberbank. Koruna vlastnila aj časť neďalekej Klingerky, ktorú predvlani predala J&T Real Estate.
Na troskách 3nity vyrastá CityPark
Najhoršie je za nami. Tak by sa dal čítať ruch na projekte CityPark Ružinov, ktorý Bratislavčania dlhé roky poznali pod názvom 3nity. „Aktuálne realizujeme na veži C monolitickú železobetónovú konštrukciu, na veži B sa realizuje vnútorné vybavenie bytov, pokračujú práce na realizácii fasády,“ hovorí pre TREND Reality Vladimír Paulička, vedúci strediska Reality v Metrostave. Aj tieto slová svedčia o snahe vrátiť územiu lesk, ktorý pôvodný developer kreslil pred vyše desiatimi rokmi.
Od prvých zmienok o projekte, ktorý mal zmeniť podobu celej štvrte, ubehlo už desaťročie. V roku 2005 spoločnosť Tri veže predostrela plány na postavenie troch výškových budov v lokalite, ktorá bola známa skôr kanceláriami. Firma prepojená na známeho developera Iuris však so stavebnými prácami nakoniec nezačala.
3nity - vizualizácia projektu.jpg Zdroj: Vara Group
Projekt totiž menil majiteľa. Svoju vlajkovú loď tu chcela postaviť izraelská developerská skupina Vara Group, ktorá projekt odkúpila prostredníctvom slovenskej firmy Nadlan. Aj zmena majiteľa sa postarala o to, že začiatok výstavby sa neustále odďaľoval. Svoje urobilo aj prekresľovanie projektu. Trojica vežiakov síce zostala, podrástli do výšky. Namiesto 18, resp. 21 podlaží mali mať po novom 23, 24 a 27. Zmenou bolo aj to, že Izraelčania sa v dolných poschodiach rozhodli postaviť wellness centrum pre domácich obyvateľov.
So stavebnými prácami sa malo začať v roku 2008, nakoniec sa všetko naplno rozbehlo až o rok neskôr. To už svet prežíval hospodársku krízu a ceny na realitnom trhu prudko padali. Developer reagoval tak, ako sa dalo. Byty zmenšoval a rozdeľoval. „Registrujeme veľký záujem o jednoizbové byty, preto sme sa takto rozhodli,“ vysvetľovala začiatkom roka 2009 Beata Solčianska, marketingová manažérka developera. Namiesto 380 bytov sa tak zrazu v projekte objavilo 411.
Neskôr sa toto číslo ešte navyšovalo. Začiatkom roka 2012, keď developer kolaudoval prvú vežu, hovoril o tom, že projekt prinesie už 450 bytov. Nikto vtedy ešte netušil, že prvá veža so 127 bytmi bude na dlhé obdobie aj poslednou. Všetko zmenil jeden deň, ktorý bol vyvrcholením viacerých problémov ambiciózneho projektu.
Tvrdé pristátie
Tým dňom bol 1. júl 2012, keď sa prepadla strecha nad garážami komplexu. Ako sa neskôr ukázalo, problémom bola vrstva zeminy na streche garáží. Kým projekt počítal s vrstvou hrubou 15 centimetrov, v skutočnosti jej tam bolo až 1,2 metra. Nešťastie si nevyžiadalo žiadne obete na životoch, výrazne sa však podpísalo pod budúcnosť projektu.
Prepadlisko v 3nity
Až neskôr vychádzajú na povrch problémy, ktoré za projektom stáli. Predaj bytov sa nevyvíjal podľa plánov a developer neuhrádzal faktúry. Aj preto sa financujúca banka Volksbank Slovensko rozhodla poslať spoločnosť do konkurzu. Na slovenské pomery to bol unikát. Taký veľký a natoľko rozostavaný projekt nemal dovtedy takéto vyvrcholenie problémov.
Projekt tak na konci roka 2013 mení druhýkrát majiteľa. V konkurze ho získala stavebno–developerská spoločnosť Metrostav, ktorá sa podieľala na výstavbe projektu a detailne ho tak poznala. O dva roky neskôr predstavuje aj zmeny, ktoré projekt čakajú. Tri veže po novom nesú pomenovanie CityPark Ružinov a nový majiteľ ich prekresľuje.
CityPark Ružinov - vizualizácia Zdroj: Metrostav Slovakia
Vypadávajú obchodné aj administratívne priestory, posilnená je rezidenčná časť. „Dispozičné zmeny na bytoch boli robené v nadväznosti na aktuálne trendy v bývaní, v snahe poskytnúť záujemcom širokú ponuku rôznych typov bývania. V projekte ponúkame celú škálu bytov a apartmánov od jednoizbových až po päťizbové byty s terasou na najvyšších podlažiach,“ vysvetľuje V. Paulička. V komplexe počíta Metrostav so 432 bytmi, 117 apartmánmi, loftami a ateliérmi. Stavebník pridal v okolí zelené plochy, oddychovú zónu i komunitné zázemie.
Pred niečo vyše rokom zverejnil Metrostav aj ceny. Oproti pôvodný klesli o 10 až 20 percent. A úprava pôvodných cenníkov pomohla. „V polovici novembra sme spustili predaj apartmánov a loftov vo Veži C, čím sa do ponuky dostali posledné nehnuteľnosti projektu CityPark Ružinov. V súčasnosti máme z celkového počtu 432 bytov predaných 70 percent a zo 117 apartmánov, loftov a ateliérov 60 percent,“ pochvaľuje si V. Paulička.
Od prvej myšlienky až dodnes ubehlo vyše 11 rokov. Developer však už vidí prvý dátum, keď bude podstatná časť dokončená. „V letných mesiacoch je plánované skončenie realizačných prác na Veži B, následne na jeseň 2017 kolaudácia Veže B,“ konštatuje zástupca developera.
Ožili aj Jarabinky
Podobnými peripetiami si prešiel ďalší dnes už oživený projekt Jarabinky. Na pozemku po skrachovanom Kovošrote sa už pred krízou vystriedali viacerí developeri. Napokon predstavil plány komplexu s názvom Jarabiny Atlas Real. Počítali s vyše tristo bytmi v osem- až deväťpodlažných blokoch s dominantnou 16-podlažnou vežou. Ceny sa v tom čase pohybovali v prepočte vyše 2 500 eur za štvorcový meter.
Jarabiny - vizualizácia Zdroj: Jarabiny
Firma, ktorá mala v tom čase za sebou niekoľko realizovaných projektov a v Ružinove pripravovala projekt Olympia s najvyšším bratislavským vežiakom s 39 podlažiami, začala Jarabiny stavať v roku 2007 a dokončenie plánovala v roku 2010. Za necelé dva roky od spustenia prác stihla vybudovať dve podzemné podlažia celého komplexu a päť nadzemných podlaží výškovej budovy. Potom sa výstavba zastavila, malo sa zmeniť nacenenie stavebných prác. Pôvodný developer ich však už neobnovil.
Jarabinky - vizualizácia Zdroj: Jarabinky
V roku 2012 prevzal projekt generálny dodávateľ Váhostav – SK, prepracoval ho a plánoval dostavbu. Firma sa však dostala do reštrukturalizácie a rozostavaný komplex chcela predať. Pred rokom získala podiel Váhostavu akciovka Majetkový Holding, ktorá bola od začiatku väčšinovým vlastníkom a finančným investorom Jarabín. Developerom sa stal Sibareal. Predaj prvej fázy so 120 bytmi rozbehol v apríli, ceny boli znížené na 2 000 až 2 200 eur/m2.
Výstavba sa mala začať následne v júni, avšak pre opakované odvolania získali Jarabinky právoplatné stavebné povolenie až v polovici novembra. Práce sa ihneď rozbehli, termín dokončenia je december 2018.
